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Lo sai che? Indennità di avviamento al conduttore anche se l’attività è cessata

Lo sai che? Pubblicato il 24 settembre 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 24 settembre 2015

La disdetta dell’affitto del locale a uso commerciale fa scattare automaticamente l’indennità anche ad attività ormai cessata.

All’affittuario di un immobile a uso commerciale spetta la cosiddetta indennità di avviamento, al termine della locazione disdettata dal locatore, anche se egli abbia ormai cessato la propria attività. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

La corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale spetta tutte le volte in cui nell’immobile sia stata svolta attività con contatto con il pubblico.

In particolare la legge [2] stabilisce che, alla cessazione del contratto di locazione, il conduttore che nell’immobile locato svolga attività che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori ha diritto a ricevere un’indennità (per perdita di avviamento) commisurata all’ultimo canone corrisposto (la misura è raddoppiata quando l’immobile venga adibito all’esercizio della stessa attività o di attività affini a quelle che vi svolgeva il conduttore uscente) e ha diritto di prelazione sia nel caso che il proprietario intenda vendere l’immobile.

Secondo quanto più volte precisato dalla giurisprudenza della Suprema Corte, l’indennità per la perdita dell’avviamento spetta al conduttore per il solo fatto che il locatore abbia assunto l’iniziativa di non proseguire la locazione. L’intervenuta disdetta inviata dal locatore è idonea a far sorgere automaticamente, ove ne ricorrano gli altri presupposti, il diritto del conduttore all’indennità di avviamento. E ciò anche se il conduttore, successivamente alla disdetta o al recesso, abbia cessato di svolgere la sua attività – eventualmente anche prima della cessazione del rapporto – o che, a seguito della comunicazione dell’intenzione del locatore di non proseguire la locazione, questi abbia trasferito altrove la propria attività.

Le condizioni per ottenere l’indennità di avviamento

1) l’effettiva destinazione dell’immobile ad attività che comporti il contatto con il pubblico dei clienti: quindi occorre che il conduttore eserciti un’attività produttiva o commerciale a contatto diretto con il pubblico, degli utenti e dei consumatori finali.

Si ha consumatore finale quando il bene è consumato dall’acquirente, o anche se ne serva in una sua attività artigianale o industriale per fornire altri servizi, essendo irrilevante che i locali non siano in alcun modo evidenziati mediante insegne pubblicitarie, comparendo solo il nominativo della ditta sul campanello di ingresso dello stabile. Questo perché, il punto che qualifica l’uso dell’immobile ai fini dell’indennità non è l’entità numerica della cerchia di avventori raggiunta o il reperimento di essa tra i passanti della pubblica via antistante l’immobile locato, quanto il fatto che i locali in cui si svolge l’attività vengano aperti alla frequentazione diretta dei clienti che abbiano necessità e interesse ad entrare in contatto con l’impresa.

 

2) la cessazione della locazione non deve essere dovuta a volontà del conduttore;

 

3) ci deve essere il rilascio dell’immobile locato da parte del conduttore. Se alla cessazione del rapporto locatizio non si accompagna il rilascio del locale e quindi l’attività economica ivi svolta continua ad esservi esercitata, non vi può essere perdita di avviamento e quindi pregiudizio economico da compensare.

L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale è dovuta al conduttore uscente a prescindere da qualsiasi accertamento circa la relativa perdita ed il danno che il conduttore stesso abbia subito in concreto in conseguenza del rilascio, con la conseguenza che essa spetta anche se egli continui ad esercitare la medesima attività in altro locale dello stesso immobile o in diverso immobile situato nelle vicinanze.

Non è dovuta l’indennità:

1) in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori;

2) in caso di cessazione di rapporti di locazione destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

note

[1] Cass. sent. n. 18812/15 del 23.09.2015.

[2] Art. 34 legge 27 luglio 1978, n. 392.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 17 giugno – 23 settembre 2015, n. 18812
Presidente Russo – Relatore Sestini

Svolgimento del processo

G. C., conduttore di un immobile ad uso commerciale sito in Borgo Udine di Palmanova, non si oppose alla convalida dello sfratto per finita locazione intimatagli dai locatori, ma richiese la corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, deducendo che nell’immobile era stata svolta attività di vendita al pubblico di articoli di pelletteria da parte di L. M., cui il C. aveva affittato la propria azienda commerciale (senza però cedere il contratto di locazione o sublocare l’immobile).
Il Tribunale accolse la domanda del C. e condannò i locatori al pagamento dell’indennità.
La Corte di Appello di Venezia ha riformato la sentenza sul rilevo che difettavano prove univoche che il locale fosse ancora aperto al pubblico alla data della scadenza della locazione: ha pertanto rigettato la domanda del conduttore e lo ha condannato al pagamento delle spese dei due gradi di giudizio.
Ricorre per cassazione il C. affidandosi a quattro motivi; resiste, a mezzo di controricorso, A. C., mentre gli altri intimati non svolgono attività difensiva.

Motivi della decisione

l. La Corte territoriale ha affermato che non sembrava “risultare affatto univocamente” che all’epoca della scadenza contrattuale (31.10.2003) il locale fosse aperto al pubblico; ha richiamato, in proposito, le dichiarazioni di tre testi e le risultanze di una certificazione della Camera di Commercio di Udine (da cui risultava che la ditta individuale M. era cessata il 31.12.2002 ed era stata cancellata il 24.3.2003, a seguito di domanda del 30.1.2003) e ha concluso che, essendo già cessata l’attività, non risultava “in atto” alcun avviamento, tale da comportare il riconoscimento dell’indennità.
2. Col primo motivo (“violazione e/o falsa applicazione dell’art. 35 1. n. 392/78 e/o dell’art. 2697 c.c.” e “omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo”), il C. censura la sentenza per avere impostato erroneamente la questione del riparto dell’onere della prova e per avere dato una “lettura errata e lacunosa delle risultanze istruttorie”: assume che, essendo pacifico che nell’immobile era stata svolta attività di vendita al pubblico, “la prova del mutamento delle modalità di utilizzazione dell’immobile … incombeva sui locatori e non già sul conduttore”, cosicché “l’asserita non certezza … affermata dalla Corte d’Appello avrebbe dovuto risolversi necessariamente a sfavore della posizione dei locatori”.
3. Col secondo motivo (“violazione e/o errata applicazione dell’art. 34 1. n. 392/78″), il ricorrente si duole che la Corte di merito non abbia considerato che -a tutto concedere- la cessazione dell’attività comportante contatti diretti col pubblico dei consumatori era stata certamente successiva all’invio della disdetta da parte dei locatori (risalente al 6.6.2002) ed assume che non poteva dunque escludersi il diritto del conduttore a percepire l’indennità giacché, avendo determinato la cessazione del contratto e la necessità del conduttore di reperire altri locali”, i locatori non potevano “trarre da ciò addirittura il vantaggio di non essere nemmeno tenuti al pagamento dell’indennità”.
4. Il terzo motivo censura la sentenza (per “violazione e/o errata applicazione dell’art. 35 l. n. 392/78” e per ogni possibile vizio motivazionale) per avere ritenuto decisiva la circostanza che, dal certificato della Camera di Commercio, la ditta M. risultasse cessata in data anteriore alla scadenza del contratto.
5. L’ultimo motivo (che prospetta “violazione e/o errata applicazione dell’art. 80 della l. n. 392/78” e ogni possibile vizio motivazionale) censura la Corte per avere escluso che nel caso potesse trovare applicazione la disposizione dell’art. 80 della l. n. 392/78 (che, secondo l’assunto del ricorrente, comporterebbe l’ininfluenza dell’eventuale mutamento di regime del bene locato in difetto della prova dell’avvenuta conoscenza e della tacita accettazione di esso da parte del locatore).
6. Il ricorso è fondato, per quanto di ragione.
Va considerato, infatti, che esiste un consolidato orientamento di legittimità -cui il Collegio intende dare continuità- secondo cui l’indennità per la perdita dell’avviamento “compete al conduttore per il solo fatto che il locatore abbia assunto l’iniziativa di non proseguire la locazione” (Cass. n. 2485/1998) e che “l’intervenuta disdetta … inviata dal locatore è idonea a far sorgere ipso facto, ove ne ricorrano gli altri presupposti, il diritto del conduttore all’indennità di avviamento” (Cass. n. 454/2009), mentre risulta del tutto irrilevante la circostanza che “il conduttore, successivamente alla disdetta o al recesso, abbia cessato di svolgere la sua attività” (Cass. n. 17698/2013), ancorché “prima della cessazione del rapporto”
(Cass. n. 12279/2000), o che, “a seguito della comunicazione del locatore di non voler proseguire la locazione, … abbia trasferito altrove la propria attività” (Cass. n. 4432/1996).
Da ciò consegue che erroneamente la Corte di merito ha considerato la situazione esistente al momento della scadenza contrattuale (31.10.2003) – e ciò nel valutare sia le dichiarazioni dei testi che il certificato della Camera di Commercio anziché la situazione di effettivo utilizzo del bene (e quindi l’eventuale esistenza dei contatti col pubblico dei consumatori) al momento in cui i locatori manifestarono la volontà di far cessare la locazione (ossia nel giugno 2002), ‘essendo – come detto- irrilevante la cessazione dell’attività o il mutamento di essa in un momento successivo.
La sentenza va dunque cassata, con rinvio alla Corte di merito che dovrà rivalutare la vicenda alla luce dei principi sopra richiamati.
7. La Corte di rinvio provvederà anche sulle spese di lite.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, per quanto di ragione, cassa e rinvia, anche per le spese di lite, alla Corte di Appello di Trieste, in diversa composizione.


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