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Le Guide Innovazioni in condominio: cosa sono e che prevede la legge

Le Guide Pubblicato il 27 settembre 2015

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> Le Guide Pubblicato il 27 settembre 2015

Lavori di ristrutturazione e innovazione, parcheggi, barriere architettoniche, risparmio energetico, maggioranze, decoro architettonico, innovazioni gravose e voluttuarie.

Le innovazioni sono quelle modifiche alle cose comuni che determinano un’alterazione dell’edificio o a parti di esso (e quindi una diversa consistenza) o il mutamento della destinazione originaria (e quindi implicano una diversa utilizzazione rispetto alla precedente).

Entro che limiti sono possibili le innovazioni?

Il codice civile [1] lascia liberi i condomini di apportare tutte le innovazioni dirette al miglior godimento, o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Quale maggioranza è necessaria per approvare le innovazioni?

Le delibere dell’assemblea che hanno per oggetto le innovazioni devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio [2].

Tuttavia il codice prevede alcune ipotesi con maggioranze più semplici. Infatti, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, i condomini possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;

2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui sopra. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti.

Un singolo condomino può, a proprie spese, apportare innovazioni?

Certamente: poiché il codice stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, è consentito a tutti i proprietari di appartamenti dell’edificio di apportare, a proprie spese, le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune [3].

Non costituisce innovazione la ristrutturazione dell’impianto fognario (in quanto necessaria alla conservazione ed al godimento della cosa comune [4]), né la sostituzione di ascensori usurati e non più agibili, con ascensori nuovi anche se di tipo e marca diversi.

Quali sono le innovazioni vietate?

Sono vietate le innovazioni che:

– possono recare pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato,

– che ne alterino il decoro architettonico (ossia che intacchino, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità);

– o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o anche il godimento di un solo condomino [5] (cioè che producano una sensibile menomazione dell’utilità che il condomino precedentemente ricavava dal bene).

Per esempio è illegittima la delibera condominiale che, nel restringere il viale di accesso ai garage, rende disagevole il transito delle autovetture [6].

Invece non è innovazione vietata la decisione di adibire il cortile comune – di ampiezza insufficiente a garantire il parcheggio delle autovetture condominiali – a parcheggio dei motoveicoli, con individuazione degli spazi, delimitazione ed assegnazione degli stessi ai singoli condomini. Infatti, in tale caso non c’è una trasformazione della originaria destinazione del bene comune, o l’inservibilità di talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino [7].

Non dà luogo altresì ad una innovazione vietata dall’art. 1120 cod. civ. la delibera assembleare di destinazione a parcheggio di un’area di giardino condominiale quando non vi è alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, né alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune, ed anzi, da essa derivando una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini [8].

Cos’è il decoro architettonico?

Per decoro architettonico si intende l’estetica dell’edificio, costituita dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico.

Ogni edificio ha il suo decoro architettonico, anche quei fabbricati costituiti da una linea armonica, sia pure estremamente semplice.

Secondo la Cassazione [9] non c’è lesione del decoro architettonico quando l’edificio per le caratteristiche costruttive ovvero per il degrado sia privo di una fisionomia che gli conferisca una propria specifica identità.

Quando c’è lesione del decoro architettonico?

Se le innovazioni comportano lesione del decoro architettonico, esse possono essere approvate solo se vi sia il consenso dell’unanimità di tutti i condomini, e fermo il rispetto dei vincoli urbanistici predisposti dal Comune.

La giurisprudenza ha individuato una serie di ipotesi (che, ovviamente, non sono esaustive). Per esempio, si considera illegittima, perché lesiva del decoro architettonico:

– la costruzione realizzata dal condomino in aderenza alla facciata del fabbricato, caratterizzato dall’esistenza a piano terra di un porticato con grossi archi, risultato inglobato dal manufatto [10];

– oppure l’utilizzo di una parete esterna dell’edificio a sostegno di un cartellone pubblicitario che copra la superficie disponibile nel caso in cui tale destinazione rechi pregiudizio al decoro dello stabile, inteso non solo in termini di piacevolezza ed armonia dell’aspetto architettonico dell’edificio condominiale ma anche di rispettabilità e dignità dello stesso: tale tipo di intervento viene considerato una innovazione e, per essere autorizzato, necessita del consenso di tutti i condomini.

Se una clausola di regolamento contrattuale vieta variazioni all’aspetto esterno dell’immobile, la delibera condominiale può vietare a un condomino l’installazione sul balcone di sua proprietà esclusiva di una zanzariera che, per le sue caratteristiche (nel caso, formata da telaio in alluminio installato lungo il perimetro esterno del balcone dell’appartamento) risulti immediatamente visibile dall’esterno, e lesiva del decoro architettonico dell’edificio [11].

Quali sono le innovazioni gravose e voluttuarie?

Quando l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa [12].

Costituisce innovazione voluttuaria qualsiasi intervento di grave entità economica effettuato per un motivo puramente estetico: ad esempio, la sostituzione di un impianto ascensore perfettamente funzionante con un altro più moderno, oppure il rifacimento delle scale con marmi, il rifacimento dell’androne per renderlo più elegante su richiesta di alcuni condomini.

Il condomino può opporsi e non partecipare alle spese per una innovazione gravosa o voluttuaria; in tal caso, però, deve manifestare il suo dissenso in assemblea o con la tempestiva impugnazione della deliberazione.

In caso di dissenso di alcuni condomini all’approvazione della innovazione gravosa o voluttuaria, si applica la seguente disciplina:

– se l’innovazione non può essere suscettibile di utilizzo separato (per esempio, un nuovo modello di ascensore), l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. In tal caso, potranno utilizzare e avvantaggiarsi dell’innovazione tutti i condomini, anche quelli che non hanno partecipato alla spesa;

– se invece l’innovazione è suscettibile di utilizzazione separata (ad esempio, impianto riscaldamento centrale), essa è sempre consentita a spese di chi l’ha votata ed essa rimarrà in proprietà dei soli condomini che l’hanno deliberata e sopportato le relativa spesa.

Qual è la maggioranza per l’eliminazione delle barriere architettoniche?

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e l’installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati, sono approvate dall’assemblea di condominio, in prima, o in seconda convocazione, con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere tale delibere o non l’assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà, possono installare a proprie spese, servoscale, nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l’ampiezza delle porte di accesso, al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori, alle rampe o alle autorimesse [13]. E ciò sempre che non arrechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Qualora tale innovazione importi una spesa molto elevata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa, pur potendo utilizzare poi l’innovazione che non sia suscettibile di godimento separato.

Qual è la maggioranza per la costruzione di parcheggi?

Le delibere volte alla costruzione di parcheggi sono approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione con la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Qual è la maggioranza per l’installazione di impianti televisivi satellitari?

Le delibere relative all’installazione di impianti televisivi satellitari sono considerate innovazioni necessarie: pertanto devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Qual è la maggioranza per approvare opere di risparmio energetico?

Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all’utilizzazione delle fonti di energia rinnovabili, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio a condizione che gli interventi siano individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato.

Qual è la maggioranza sulla termoregolazione e contabilizzazione del calore? Le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, necessitano della maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

note

[1] Art. 1120 cod. civ.

[2] Ai sensi dell’art. 1136 comma 5 cod. civ. (art. 1120 cod. civ.).

[3] Cass. sent. n. 24006/2004.

[4] Cass. sent. n. 16639/2007.

[5] Art. 1120 comma 4 cod. civ.

[6] Cass. sent. n. 20639/2005.

[7] Cass. sent. n. 5997/2008.

[8] Cass. sent. n. 14319/2011.

[9] Cass. sent. n. 7762/2010.

[10] Cass. sent. n. 27551/2005.

[11] Cass. sent. n. 8883/2005.

[12] Art. 1121 cod. civ.

[13] Art. 2 legge, n. 13/1989.

Autore immagine: 123rf com


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