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Bilancio condominiale: come approvarlo in assemblea

3 ottobre 2015 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 ottobre 2015



Condominio: rendiconto e assemblea, regole di approvazione, maggioranze e millesimi, validità e impugnazione davanti al tribunale delle decisioni assembleari.

Il rendiconto condominiale (comunemente definito bilancio) costituisce il più importante documento contabile della vita amministrativa del condominio. Esso riflette le operazioni in entrata ed in uscita verificatesi nel corso dell’anno di gestione trascorso e, come è logico che sia, dovrebbe essere un documento redatto con la massima attenzione e trasparenza da parte dell’amministratore. Anche gli stessi condomini dovrebbero dedicare alla sua lettura molto più tempo di quel che di solito accade.

Ciò premesso, la legge [1] impone all’amministratore condominiale di convocare l’assemblea ai fini della discussione e approvazione del rendiconto, nel termine massimo di centottanta giorni dalla chiusura dell’anno gestionale.

La violazione di questo termine massimo può portare, nel caso in cui un condomino impugni la delibera di approvazione (proprio ed anche soltanto per questo motivo) all’annullamento della delibera stessa e, quindi, all’annullamento dello stesso rendiconto che essa approvava; a ciò si potrebbe anche aggiungere il diritto di richiedere all’amministratore anche il risarcimento del danno eventualmente subìto.

Non costituisce, invece, un requisito fondamentale del rendiconto l’allegazione, da parte dell’amministratore, delle attestazioni della frequentazione dei corsi periodici di formazione e aggiornamento previsti dalla legge [2]. Solo se l’assemblea dovesse richiederlo, l’amministratore sarebbe tenuto ad esibire tale attestazione.

Quanto ai requisiti formali del rendiconto, la legge [3] prevede che esso sia composto da un registro di contabilità, un riepilogo finanziario e da una nota sintetica esplicativa della gestione che contenga anche l’indicazione dei rapporti ancora in corso e delle questioni pendenti.

La delibera che, una volta esauritasi la discussione, abbia approvato il rendiconto nel suo complesso deve, secondo giurisprudenza consolidata [4], individuare e riprodurre nel relativo verbale i nomi dei condomini che esprimono voto favorevole e i nomi dei dissenzienti oltre ai valori delle relative quote espresse in millesimi.

La necessità che la delibera dell’assemblea riporti i nomi dei condomini favorevoli e contrari all’approvazione insieme alle quote millesimali di ciascuno, deriva dal fatto che solo in tal modo sarà possibile verificare che la delibera abbia o meno raggiunto la maggioranza che la legge [5] richiede per la validità del voto di approvazione.

Anche nel caso di omissione, nella delibera di approvazione del rendiconto, dell’indicazione dei nomi e delle quote millesimali (come in quello di convocazione tardiva dell’assemblea), la delibera stessa potrà essere impugnata (entro trenta giorni dalla data di approvazione per i presenti che votarono contro o dalla data di comunicazione per gli assenti) per ottenerne l’annullamento [6].

 

 

Come in ogni caso di impugnazione di delibera assembleare, essa dovrà essere preceduta (sempre nel termine di trenta giorni dalla data dell’assemblea o dalla sua comunicazione per gli assenti) dal tentativo obbligatorio di mediazione dinanzi agli organismi a ciò preposti.

Solo in caso di esito negativo di tale tentativo di mediazione, sarà possibile iniziare il giudizio dinanzi alla competente Autorità giudiziaria per l’annullamento della delibera.

note

[1] Art. 1130, n. 10, cod. civ.

[2] Art. 71 – bis disp. att. cod. civ.

[3] Art. 1130 – bis cod. civ.

[4] Cass. sent.. n. 810 del 29.01.1999.

[5] Art. 1136, co 2, 3 e 4, cod. civ.

[6] Art. 1137 cod. civ.

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