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Lo sai che? Affitto: come non pagare le tasse sui canoni non riscossi

Lo sai che? Pubblicato il 5 ottobre 2015

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Se l’inquilino è moroso, il padrone di casa deve comunque dichiarare al fisco i redditi da canoni di locazione sebbene non riscossi: esistono però delle esenzioni.

Contratti di locazione: se l’inquilino è moroso nel pagamento dei canoni, il padrone di casa è due volte danneggiato; una prima, perché perde il reddito derivante dall’investimento immobiliare; la seconda perché, nonostante non percepisca detti canoni, comunque su di essi deve pagarvi le tasse almeno fino a quando non abbia agito in tribunale con un’azione di sfratto oppure salvo che abbia avuto l’accortezza di inserire, all’interno del contratto, quella che si definisce “clausola risolutiva espressa”. Ma procediamo con ordine e cerchiamo di comprendere quali vie ha il locatore per non rimanere imbrigliato nelle rigide regole fiscali previste per i contratti di affitto.

Per i contratti di locazione non rileva il fatto che il padrone di casa abbia o meno percepito effettivamente il canone: egli deve comunque  indicare, nella dichiarazione dei redditi, l’ammontare dei canoni di competenza del periodo di imposta, anche se non sono stati versati dall’inquilino.

 

Esenzioni: l’obbligo di dichiarare i canoni anche non percepiti viene tuttavia meno nei seguenti casi:

– a seguito di una sentenza del tribunale di sfratto per morosità (si parla, a riguardo, del provvedimento di convalida di sfratto): non basta la semplice diffida da parte del padrone di casa a liberare l’immobile o a pagare l’arretrato;

scadenza del termine della locazione indicato in contratto (ad esempio al termine degli 8 anni nel contratto di locazione a uso abitativo, se non vi sia stato rinnovo automatico);

– se nel contratto è stata inserita una clausola risolutiva espressa: con questa previsione, prevista all’interno della scrittura privata e, ovviamente, accettata da entrambe le parti, si stabilisce che, al mancato pagamento anche di una sola rata (ma potrebbe prevedersi anche un limite superiore), il contratto si intenderà automaticamente sciolto (tecnicamente si dice “risolto”). Perché, però, si verifichi tale scioglimento, è necessario che il padrone di casa invii al conduttore una raccomandata con avviso di ricevimento, con cui gli comunichi l’intenzione di valersi della predetta clausola risolutiva espressa. Si tratta di una dichiarazione che non richiede accettazioni, né prevede un termine per adempiere. Con il ricevimento di tale comunicazione, la locazione si scioglie automaticamente e senza bisogno del giudice. Da tale momento, quindi, il padrone di casa non dovrà più inserire in dichiarazione dei redditi i canoni non percepiti;

– se nel contratto è stata inserita la clausola che prevede il cosiddetto “termine essenziale”: tale previsione (simile alla precedente) è caratterizzata dall’accordo – inserito nella scrittura privata – con cui il locatore viene autorizzato, in caso di inadempimento del conduttore, a inviare a quest’ultimo una diffida ad adempiere con cui gli attribuisce un termine (di norma 15 giorni) entro cui effettuare il pagamento: se entro tale scadenza l’adempimento non avviene, il contratto si considera automaticamente risolto. Da tale momento il padrone di casa non dovrà più indicare in dichiarazione dei redditi i canoni non percepiti.

È ovvio che, non dovendosi più tassare il reddito da locazione, il contribuente sarà soggetto solo al minor prelievo derivante dal solo il reddito catastale [1].

La sentenza di convalida di sfratto: anche in presenza di contratti non scaduti o non risolti relativi a fabbricati dati in locazione per uso esclusivamente abitativo, i canoni scaduti e non percepiti non sono tassati dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

Nel caso in cui il giudice confermi la morosità dell’affittuario anche per periodi precedenti per i quali sono già state versate imposte, è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare che può essere utilizzato nella prima dichiarazione dei redditi successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale e comunque non oltre il termine ordinario di prescrizione decennale.

In tutti i casi, la non imponibilità dei canoni di locazione è limitata all’ammontare degli stessi che il giudice ha accertato come non riscossi.

Resta fermo l’obbligo di tassare le suddette abitazioni sulla base della rendita catastale.

Pertanto, per determinare il credito d’imposta spettante è necessario riliquidare la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali sono state pagate maggiori imposte per effetto dei canoni non riscossi. Ciò avviene sostituendo all’importo dei canoni non riscossi la rendita catastale, tenendo conto di eventuali rettifiche ed accertamenti operati dagli uffici.

Il credito può essere utilizzato senza limiti in uno dei seguenti modi:

– scomputandolo dall’IRPEF o dall’IRES dovute in base alla medesima dichiarazione, compresi gli acconti. L’eventuale eccedenza può, inoltre, essere utilizzata in compensazione con il Mod. F24 ovvero può essere chiesta a rimborso;

– presentando agli uffici finanziari competenti, entro i termini di prescrizione sopra indicati, apposita istanza di rimborso per l’intero ammontare.

La clausola risolutiva espressa: la presenza della cosiddetta clausola risolutiva espressa costituisce certamente un enorme vantaggio per il locatore, in quanto – come avevamo chiarito qualche giorno fa in “Affitto: come sciogliere automaticamente il contratto” – consente la risoluzione della locazione senza dover ricorrere al giudice.

 

Ora la giurisprudenza sta sempre più spesso avallando il comportamento del contribuente che non dichiara (e non assoggetta a tassazione) il reddito derivante da canoni di locazione non riscossi, quando opera la clausola risolutiva espressa pattuita contrattualmente. Il principio è stato di recente espresso dalla Commissione Tributaria Regionale Toscana [2].

Nel contratto di locazione la presenza di una clausola risolutiva espressa [3] comporta una risoluzione automatica del contratto, in questo caso collegata a qualunque inadempienza contrattuale. Da questo momento, quindi, poiché l’obbligazione del conduttore inadempiente si trasforma da un obbligo di corrispondere il canone di locazione a un obbligo invece di corrispondere il risarcimento del danno per l’ingiustificata detenzione dell’immobile, cessa l’obbligo di indicare in dichiarazione i canoni non percepiti [4]. Le somme, infatti, sebbene non riscosse, non sono più da considerarsi “canoni”, ma “indennizzi”.

Il principio, peraltro, è stato espresso molto chiaramente dall’Agenzia delle Entrate [5], ma gli uffici continuano a tenerne poco spesso conto. Tant’é che è stato ribadito in una direttiva interna dello scorso mese di luglio.

Le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate: l’amministrazione finanziaria si sta gradatamente aprendo a una maggiore flessibilità nei confronti dei contribuenti, consentendo quindi loro, negli ultimi due casi appena descritti, di dimostrare di non aver mai incassato i canoni di affitto: a tal fine viene consentito di presentare un’istanza in autotutela, con la documentazione che dimostri lo scioglimento del contratto, al fine di opporsi all’eventuale accertamento del maggior reddito da locazione. Su tale aspetto si legga “Canoni di affitto non percepiti: non pagare le tasse è più facile”.

note

[1] C. Cost. sent. n. 362/2000.

[2] CTR Toscana sent. n. 1160/25/2015. Nello stesso senso v. Ctp Brescia sent. n. 365/V/2014, Ctp Forlì sent. n. 125/I/2014 e 611/II/2014, Ctp Frosinone sent. n. 513/IV/2015, Ctr Lazio sent. n. 286/I/2006, Ctp Piacenza sent. n. 109/V/2001.

[3] Art. 1456 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 651/2012.

[5] Ag. Entrate circolare n. 11/E/2014.

Autore immagine: 123rf com


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