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Permesso a costruire: non serve il consenso di condomini e vicini


Permesso a costruire: non serve il consenso di condomini e vicini

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 ottobre 2015



Il Comune non può subordinare il rilascio del titolo abitativo all’autorizzazione dei proprietari confinanti o dei condomini dello stesso palazzo.

Il Comune non può autorizzare il rilascio di un permesso a costruire al consenso dei condomini dello stabile o di quelli dei palazzi vicini: lo ha sottolineato il Tar Liguria in una recente sentenza [1]. Una cosa, infatti, è il rispetto della normativa urbanistica, un’altra quello delle norme civilistiche, derivanti dalla presenza di eventuali diritti di proprietari confinanti: e poiché il rilascio del titolo edilizio richiede la verifica solo dei requisiti pubblicistici e non di quelli di natura privata, non si può subordinare lo stesso al nulla osta di altri privati cittadini.

La vicenda attiene alla richiesta di permesso per la costruzione di un parcheggio sotterraneo che il Comune aveva subordinato al consenso dei condòmini dei palazzi sovrastanti: condizione che il giudice amministrativo ha ritenuto illegittima. Ma la stessa linea di pensiero è stata seguita, dalla giurisprudenza, anche con riferimento alle opere realizzate dal condòmino sulla propria abitazione, la cui autorizzazione amministrativa non può essere subordinata al consenso dell’assemblea condominiale (che, magari, ne vagli il rispetto con il decoro architettonico).

Nella sentenza viene evidenziato come, in linea generale, sia da considerare legittimo un provvedimento (di solito, abilitativo) al cui rilascio l’amministrazione condizioni il rispetto di alcuni vincoli e prescrizioni. Tuttavia, secondo il Tar, il permesso di costruire deve essere rilasciato solo in base a precisi parametri normativi, attinenti alla legittimazione del richiedente e alla conformità dell’intervento alle previsioni degli strumenti urbanistici, senza considerare situazioni finalizzate a costituire forme di tutela dei residenti del vicinato.

Insomma, gli unici paletti al permesso a costruire che può porre il Comune sono relativi al rispetto della normativa urbanistica: i rapporti, invece, con i privati esulano dal campo di competenza dell’amministrazione ed, eventualmente, dovranno essere valutati, in contenzioso, davanti al giudice ordinario civile.

note

[1] TAR Liguria, sent. n. 561/2015.

Autore immagine: 123rf com

N. 00561/2015 REG.PROV.COLL.
N. 00167/2012 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Liguria
(Sezione Prima)
ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 167 del 2012, proposto da: Kerfindora S.p.a., rappresentata e difesa dagli avv. Giovanni Gerbi e Carlo Bilanci, presso i quali è elettivamente domiciliata nel loro studio in Genova, via Roma, 11/1;
contro
Comune di Genova, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli avv. Aurelio Domenico Masuelli e Maria Paola Pessagno, presso i quali è elettivamente domiciliato negli uffici della civica Avvocatura in Genova, via Garibaldi, 9;
nei confronti di
Condominio di corso Paganini 21A, Condominio di via Cancellieri 18A, Condominio di salita superiore San Gerolamo 55A, Paolo Traverso, non costituiti in giudizio;
per l’annullamento
in parte qua del permesso di costruire 6 dicembre 2011, n. 1032, avente ad oggetto l’ampliamento volumetrico, con incremento di SA, di un edificio esistente in passo Caporale Barsanti n. 1 e la realizzazione di un’autorimessa interrata, con sistemazione a verde della copertura.
Visti il ricorso e i relativi allegati;
Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Genova;
Viste le memorie difensive;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell’udienza pubblica del giorno 28 maggio 2015 il dott. Richard Goso e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.
FATTO e DIRITTO
1) Con istanza presentata al Comune di Genova in data 22 aprile 2011, la Società ricorrente aveva chiesto il rilascio del permesso di costruire per la realizzazione di opere finalizzate all’ampliamento volumetrico dell’edificio residenziale di proprietà, ubicato al civico n. 1 di passo Caporali Barsanti, e alla realizzazione di un’autorimessa, sviluppantesi su cinque livelli interrati, per un totale di 40 box auto.
Pervenivano al Comune alcuni esposti, ispirati dal timore che le previste opere di sbancamento potessero provocare crolli o cedimenti degli stabili circostanti, a seguito dei quali la richiedente apportava alcune modifiche al progetto originario, principalmente consistenti nella riduzione dell’intervento relativo all’autorimessa.
Dopo aver espletato un supplemento di istruttoria con riguardo agli aspetti geologici e paesaggistici, l’Amministrazione, con provvedimento del 6 dicembre 2011, ha approvato il progetto proposto dalla ricorrente, con le modifiche riduttive introdotte nel corso del procedimento.
2) Il titolo abilitativo contiene, però, una prescrizione (contraddistinta con il n. 1) che impone di predisporre, prima dell’avvio dei lavori di costruzione dell’autorimessa interrata, “una relazione congiunta, a firma dello strutturista della Società titolare del permesso di costruire e dello strutturista degli esponenti, oppure del solo strutturista della Società titolare del permesso di costruire con ‘visto’ di quello degli esponenti, o altra forma, dalla quale risulti comunque l’accordo tra le parti stesse che, dopo aver espletato le eventuali ulteriori verifiche del caso, riconosca la fattibilità dell’intervento sotto il profilo strutturale”.
Inoltre, è stato previsto che l’accordo in questione “dovrà anche riguardare l’esecuzione dei lavori e consentire che venga svolta un’attività di controllo da parte di professionista incaricato dagli amministratori dei palazzi soprastanti. Nel caso di mancato accordo tra le parti, dovrà essere onere delle stesse affidare la soluzione dei punti controversi ad un terzo ‘arbitro’ ed i lavori potranno iniziare solo nel caso di valutazione favorevole da parte di quest’ultimo”.
In sostanza, l’Amministrazione ha introdotto nel permesso di costruire una condizione sospensiva che subordina l’esecuzione dei lavori di realizzazione dell’autorimessa interrata al consenso degli autori di precedenti esposti e degli amministratori dei condomini circostanti.
3) La Società interessata ha avviato i lavori, fatta eccezione per l’autorimessa, e tentato di pervenire ad un accordo con il limitrofo condominio di corso Paganini n. 21.
Onde evitare di incorrere in decadenza, essa ha quindi impugnato, con ricorso notificato in data 1° febbraio 2012 e depositato il 20 febbraio successivo, la prescrizione che subordina la realizzazione dell’autorimessa all’assenso di terzi.
Nel contesto di un motivo di gravame formalmente unico, la ricorrente denuncia la violazione degli artt. 11 e 12 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dell’art. 34 della
legge regionale Liguria 6 giugno 2008, n. 16, nonché il vizio di eccesso di potere per difetto dei presupposti, contraddittorietà e illogicità.
4) Si costituiva formalmente in giudizio l’intimato Comune di Genova.
Con memoria depositata il 27 aprile 2015, la Società ricorrente riferisce di essere stata costretta a rinunciare alla parte di progetto relativa all’autorimessa, in mancanza del consenso di tutti i soggetti a ciò legittimati dal Comune, e precisa di conservare interesse all’impugnazione in funzione dell’azione risarcitoria da esercitarsi in separato giudizio.
In pari data, la difesa comunale ha depositato una memoria con cui, dopo aver contestualizzato le vicende per cui è causa (immediatamente successive all’alluvione del 2011, quindi coincidenti con un momento di intenso allarme relativo a situazioni fonte di potenziale rischio idrogeologico), argomenta nel senso dell’improcedibilità e dell’infondatezza del ricorso.
Entrambe le parti costituite hanno depositato memorie di replica.
Il ricorso, infine, è stato chiamato alla pubblica udienza del 28 maggio 2015 e ritenuto in decisione.
5) Va preliminarmente disattesa l’eccezione di improcedibilità del ricorso proposta dalla difesa comunale in quanto, se è vero che la ricorrente sembra aver definitivamente rinunciato alla parte di intervento che forma oggetto dell’impugnata prescrizione, essa ha palesato in giudizio la propria intenzione di proporre una successiva azione risarcitoria per i danni cagionati dalla stessa.
6) L’inusuale prescrizione che forma oggetto della presente impugnativa risulta effettivamente affetta dai vizi di legittimità denunciati dalla ricorrente.
6.1) In linea di principio, deve darsi atto dell’esistenza di un orientamento giurisprudenziale che ammette l’apposizione di condizioni al permesso di costruire, ritenendo che l’inserimento di particolari clausole accidentali possa risultare funzionale alla semplificazione della procedura e all’ampliamento dei poteri
conformativi dell’amministrazione la quale, in questo modo, ha la possibilità di “modellare” meglio la propria decisione alle particolarità del caso concreto (cfr., fra le ultime, Cons. Stato, sez. IV. 25 giugno 2013, n. 3447).
Anche in tale prospettiva, però, il permesso di costruire mantiene la propria natura di atto vincolato che deve essere rilasciato in base a precisi parametri normativi, pacificamente attinenti alla legittimazione del richiedente e alla conformità dell’intervento alle previsioni degli strumenti urbanistici.
I presupposti di assentibilità del permesso di costruire non possono includere, invece, analisi della situazione di fatto sostanzialmente finalizzate, come nel caso di specie, a precostituire forme di tutela dei terzi in sede di esecuzione dei lavori.
Ne consegue la palese illegittimità della prescrizione che, avendo riguardo agli ipotetici (ma non dimostrati) pericoli cagionati dall’esecuzione delle opere, ne subordina l’esecuzione al consenso dei proprietari confinanti, attribuendo di fatto a questi ultimi il potere di pronunciarsi in ordine alla fattibilità dell’intervento (o, se si preferisce, un inammissibile potere di veto circa la realizzazione dell’intervento stesso).
Tanto più che la stessa Amministrazione aveva riconosciuto come tali elementi, riguardando la successiva fase della progettazione esecutiva, fossero estranei ai presupposti richiesti per l’approvazione del progetto edificatorio.
6.2) L’apposizione della contestata condizione sospensiva sembra anche funzionale alla prevenzione di potenziali contenziosi tra i privati (la Società titolare del permesso di costruire e i proprietari degli stabili limitrofi).
In tale prospettiva, si verifica un’obiettiva divergenza dell’atto rispetto alla sua funzione istituzionale, non identificabile con la tutela preventiva di interessi privati (tanto che esso viene normalmente rilasciato con la formula “fatti salvi i diritti dei terzi”), ma con la verifica della conformità dell’intervento alla normativa urbanistica ed edilizia.
Peraltro, la clausola in contestazione non arricchisce concretamente gli strumenti di tutela dei privati i quali, laddove abbiano ragione di temere i danni derivanti da una nuova opera intrapresa da altri, possono tutelare i propri diritti dinanzi al giudice ordinario mediante l’azione prevista dall’art. 1171 cod. civ.
6.3) La prescrizione di cui si controverte si pone anche immotivatamente in contraddizione con le risultanze dell’articolata istruttoria procedimentale.
Tutti gli uffici che si erano pronunciati in ordine all’intervento edificatorio, compreso l’Ufficio geologico del Comune, infatti, avevano reso parere favorevole.
Inoltre, il responsabile di quest’ultimo Ufficio, con una relazione in data 5 dicembre 2011, si era scrupolosamente soffermato sulle relazioni tecniche allegate agli esposti presentati dai privati, escludendo la sussistenza delle criticità ivi segnalate.
6.4) E’ condivisibile anche la censura inerente alla violazione del divieto di aggravio del procedimento sancito dall’art. 1, comma 2, della legge n. 241/1990.
Come già precisato, infatti, l’approfondita istruttoria svolta dagli uffici comunali non aveva evidenziato la sussistenza di esigenze straordinarie che potessero eventualmente giustificare gli ulteriori adempimenti formali imposti con la contestata prescrizione, tali da determinare, anche nel caso di esito favorevole, una significativa dilatazione dei tempi di esecuzione delle opere in progetto.
6.5) Infine, la prescrizione in parola è illegittima per indeterminatezza in quanto, non contenendo la precisa individuazione dei soggetti legittimati ad esprimere il proprio consenso in ordine all’esecuzione dei lavori (genericamente identificati con gli “esponenti” e con gli “amministratori dei palazzi soprastanti”), introduce obiettivi elementi di incertezza in ordine alla possibilità di adempiervi compiutamente.
7) Per tali ragioni, il ricorso è fondato e, pertanto, deve essere accolto.
Ne consegue l’annullamento dell’impugnato permesso di costruire, limitatamente alla prescrizione n. 1).
8) Le spese di lite seguono la soccombenza e sono equamente liquidate in dispositivo.
P.Q.M.
Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Liguria (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l’effetto, annulla in parte qua il provvedimento impugnato, nei limiti indicati in motivazione.
Condanna l’Amministrazione resistente al pagamento delle spese relative al presente giudizio che liquida in favore della ricorrente nell’importo complessivo di € 3.000,00 (tremila euro), oltre IVA e CPA come per legge.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.
Così deciso in Genova nella camera di consiglio del giorno 28 maggio 2015 con l’intervento dei magistrati:
Santo Balba, Presidente
Paolo Peruggia, Consigliere
Richard Goso, Consigliere, Estensore
L’ESTENSORE
IL PRESIDENTE
DEPOSITATA IN SEGRETERIA
Il 11/06/2015
IL SEGRETARIO
(Art. 89, co. 3, cod. proc. amm.)

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