Caldaia in condominio: dove installarla?

Impianto di riscaldamento termico: anche tra condomini si applica la normativa in tema di distanze nelle costruzioni.

Una delle ragioni per cui spesso si litiga in condominio è il posizionamento dell’impianto di riscaldamento termico che, se risulta indispensabile per l’effettiva abitabilità dell’appartamento, al tempo stesso può essere fonte di fastidi per coloro che abitano nel medesimo stabile.

Come regolarsi allora qualora si voglia installare una caldaia senza andare incontro a beghe infinite con i vicini di casa?

La normativa

Anche in materia condominiale si applica la disciplina concernente le distanze nelle costruzioni: in particolare, opera la norma che prevede un intervallo di almeno un metro dal confine nel caso di posizionamento di tubi di gas e simili [1].

Alla normativa sulle distanze però si affianca quella specifica prevista dal codice civile in tema di condominio.

In particolare il legislatore stabilisce che ciascun condomino può utilizzare la cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso in base al proprio diritto.

Inoltre ciascun condomino di propria iniziativa può apportare modifiche alla cosa comune purché ricorrano due condizioni:

• le spese necessarie per gli interventi modificativi siano a carico del condomino che vuole compiere le innovazioni
• le modificazioni siano necessarie per il miglior godimento della cosa [2].

Altra norma di rilievo è quella che stabilisce che le opere e gli interventi preordinati per ridurre o contenere il consumo energetico negli edifici devono essere adottati dai condomini con la maggioranza prevista per le delibere assembleari [3].

La maggioranza prevista dalla legge ai fini della valida adozione delle delibere richiede l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio[4].

Infine è bene ricordare che, la normativa specifica in tema di posizionamento di caldaie, stabilisce che ne è vietata l’installazione all’interno di locali con pericolo d’incendio (quali possono essere i box auto e le rimesse delle automobili) ed è possibile collocare gli impianti all’esterno dell’edificio purché in un luogo parzialmente protetto o non soggetto alla diretta esposizione agli agenti atmosferici.

Cosa prevede la giurisprudenza

La più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione chiarisce che negli edifici condominiali, le norme sulle distanze legali non sono applicabili nei rapporti fra proprietà singole allorché il rispetto di esse non sia compatibile con la concreta struttura dell’edificio e il condomino utilizzi una parte comune dell’immobile per realizzare impianti indispensabili per un’effettiva abitabilità del suo appartamento secondo le esigenze generali dei cittadini e le moderne concezioni in tema di igiene.

In altre parole, qualora sia necessario servirsi di una zona comune all’intero condominio al fine di soddisfare esigenze indispensabili per l’effettiva abitabilità di un appartamento (qual è la realizzazione di una caldaia per poter usufruire dell’acqua calda e riscaldare l’immobile durante i mesi invernali), il condomino è libero di farne uso purché rispetti tre condizioni: non alteri la destinazione della zona comune, non impedisca agli altri partecipanti di farne uso secondo il loro diritto, non pregiudichi la sicurezza né il decoro architettonico dell’edificio [5].

Cosa s’intende per decoro architettonico

Per decoro architettonico s’intende l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato e gli imprimono una determinata ed armonica fisionomia[6].

Al fine di esprimere un giudizio sul decoro architettonico è necessario fare riferimento alla situazione complessiva in cui si trova l’immobile prima di un intervento modificativo: qualora, infatti, l’innovazione non alteri la linea armonica dell’edificio o sia addirittura preceduta da altre innovazioni dello stesso genere, non è possibile individuare alcuna lesione del decoro dell’edificio.

La soluzione al quesito

Alla luce della premessa fatta si può concludere che, qualora uno dei partecipanti al condominio voglia collocare una caldaia per il riscaldamento del proprio appartamento in una zona comune, senza invadere la singola proprietà del vicino, ed il posizionamento sia rispettoso delle regole di sicurezza (cioè sia tale da non ostacolare o rendere più difficile il passaggio, l’impianto venga situato in una zona poco esposta agli agenti atmosferici o comunque presenti tutte le accortezze necessarie per la maggior tutela dell’intero condominio), il condomino sarà libero di installare il proprio impianto.

In tale ipotesi non sarà necessario neppure ottenere la maggioranza prevista per le delibere condominiali poiché si tratta di un intervento indispensabile per una sana vivibilità in appartamento.