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Agente immobiliare: incarico e provvigione

7 ottobre 2015


Agente immobiliare: incarico e provvigione

> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 ottobre 2015



Quando pagare la provvigione, l’incarico, il contratto preliminare, la prescrizione, l’accordo e il mandato, chi deve pagare.

Anche il mercato immobiliare va “specializzandosi” e, in questo, il supporto di un agente immobiliare, iscritto nell’apposito albo, è importante non solo per la ricerca dell’acquirente, ma anche per la valutazione del bene, per un supporto di natura contrattuale e per il corretto approccio nelle trattative necessarie ad arrivare alla stipula del rogito definitivo. Chi, infatti, non volesse valersi di un avvocato o di un commercialista – figure professionali di norma pratiche con la redazione dei contratti e delle varie clausole – potrebbe rivolgersi all’agenzia immobiliare.

Ma attenzione: il rapporto con il mediatore è spesso anche fonte di controversie e contenziosi, originati dalla richiesta di pagamento della provvigione anche per le trattative non giunte a termine. Dunque, è bene conoscere, in anticipo, quello che prevede la legge per non trovarsi poi dinanzi a brutte sorprese.

Il mandato all’agente può essere verbale

Il contratto di mediazione non richiede la stipula di un vero e proprio atto scritto: il mandato può considerarsi conferito in modo valido anche oralmente, con un semplice incarico verbale da parte di colui che intende vendere o acquistare. Con tutte le conseguenze che derivano, poi, in termini di pagamento della provvigione, che sarà dovuta per l’opera prestata sebbene la vendita non sia andata in porto.

Addirittura il mandato di agenzia – con il conseguente obbligo al pagamento della provvigione – può nascere anche soltanto da un contatto di fatto e cioè dalla accettazione tacita della partecipazione del mediatore alla ricerca dell’altra parte ed alle trattative per la conclusione dell’affare.

 

La mediazione sorta da un contratto verbale è sempre revocabile, mentre quella stipulata con atto scritto scade o è revocabile secondo le clausole che le parti hanno accettato.

La provvigione

Al mediatore, inoltre, spetta il pagamento della provvigione: essa va calcolata in percentuale rispetto al valore dell’affare, solo se le parti hanno raggiunto un primo accordo, formalizzato nel cosiddetto contratto preliminare. Quindi, la provvigione spetta anche se le parti, per una ragione o per un’altra, decidono poi di annullare il preliminare e di non procedere più alla stipula del contratto definitivo davanti al notaio.

Proprio per assicurarsi, nel più breve tempo possibile e con la massima certezza, il pagamento della provvigione, le agenzie immobiliari sono solite condurre le parti attraverso due step:

– in un primo momento, al cliente viene fatto firmare un modulo a stampa ove sono indicati tutti gli elementi essenziali del mandato, come (se l’incarico consiste nella vendita della casa), la descrizione dell’immobile, il prezzo minimo che il venditore intende ricavare (il prezzo massimo nel caso di incarico di acquisto), la durata del rapporto di mediazione, l’eventuale rinnovo automatico, la provvigione in percentuale dovuta al mediatore, l’eventuale esclusività nel senso che il cliente abbia o meno la facoltà di attribuire lo stesso incarico ad altri mediatori;

– successivamente alle parti viene fatto firmare il contratto preliminare, che consiste nell’obbligo per il venditore di vendere e per l’acquirente di comprare l’immobile. Il preliminare ha due effetti da non sottovalutare: 1) innanzitutto è da questo momento che scatta l’obbligo del pagamento della provvigione; prima di tale fase, le parti potrebbero ripensarci senza nulla dovere al mediatore; 2) con la firma del preliminare, le parti non possono più tornare indietro e pertanto restano obbligate a procedere al rogito notarile per la data ivi indicata; se una delle due dovesse essere inadempiente, l’altra potrebbe ottenere una sentenza dal giudice che sostituisca l’atto notarile e che disponga il trasferimento della proprietà in via forzosa.

Il mediatore deve comunicare ad entrambe le parti ogni notizia della quale abbia conoscenza relativa alla convenienza o dalla regolarità della compravendita, ma non è tenuto ad effettuare specifiche indagini, e non è responsabile di difetti e carenze dell’immobile, non visibili.

 

Il mandato non è necessariamente con esclusiva

Il mandato conferito all’agente immobiliare non è necessariamente con esclusiva, per cui – salvo che il contratto non disponga diversamente – il cliente è libero di incaricare contemporaneamente anche più mediatori.

Chi deve pagare la provvigione

La provvigione è a carico di entrambe le parti, ma ognuna di esse può pattuire il relativo importo (percentuale del valore dell’affare), o anche il suo esonero totale, lasciando al mediatore di pattuire l’importo dovuto con l’altra parte.

Il modulo prestampato può essere derogato e, quindi, modificato a penna dalle parti; in tal caso le modifiche successive si considerano prevalere sul testo prestampato [1]. Le correzioni potranno venire incontro alle più specifiche esigenze individuali, come ad esempio l’interesse del cliente di ottenere il massimo vantaggio in termini di prezzo (piuttosto che procedere all’immediata vendita a un prezzo più basso); l’intenzione del cliente di sostenere o meno, in tutto o in parte la provvigione, potendosi pattuire che la stessa faccia interamente carico all’altra parte.

Quando scatta l’obbligo del pagamento della provvigione

Il mediatore ha diritto alla provvigione se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Si può parlare di “affare concluso” tutte le volte in cui le parti arrivano a uno stadio per cui, se una delle due si tira indietro, l’altra può agire in giudizio per ottenere l’esecuzione del contratto. È proprio il caso del contratto preliminare.

La giurisprudenza dominante ha ritenuto che una proposta irrevocabile di vendita/acquisto di immobile accettata dal proponente sia idonea a costituire detto vincolo.

La prescrizione della provvigione

Il diritto del mediatore al pagamento della provvigione si prescrive entro un anno decorrente dal giorno della conclusione dell’affare.

 

L’iscrizione all’albo

È sempre comunque necessaria l’iscrizione del mediatore nel ruolo professionale, anche se l’attività di mediazione è esercitata in modo occasionale. Diversamente non gli è dovuto alcun compenso.

Se l’attività di mediazione è esercitata da una società i requisiti per l’iscrizione devono essere posseduti dal legale rappresentante della stessa, ma l’iscrizione della società non consegue automaticamente all’iscrizione nel ruolo professionale del suo legale rappresentante, necessitando di una specifica domanda che riguardi la società. Se il mediatore non ha comunicato alle parti la sua qualità di mediatore allora non ha diritto alla provvigione perché non ha consentito alle parti di valutare o meno l’opportunità di avvalersi della sua opera e di soggiacere ai relativi oneri. Il mediatore non ha diritto alla provvigione anche se non comunica a ciascuna delle parti il nome dell’altra, o anche se le parti espressamente manifestano la volontà di non avvalersi dell’opera del mediatore, oppure, ancora, nel caso di mediazione atipica, se non comunica al proponente il nome della persona interessata a concludere l’affare entro il termine di efficacia della proposta.

 

Come si determina la provvigione

Nella determinazione della provvigione spettante al mediatore è necessario tenere conto del reale valore dell’affare, che può essere diverso dal prezzo di vendita, anche se ciò non è espressamente convenuto dalle parti, né è previsto dalle tariffe professionali o dagli usi.

La misura della provvigione che spetta al mediatore per l’attività svolta nella conclusione dell’affare – anche se ciò non sia specificamente previsto in patti, tariffe professionali od usi, e tanto più in quanto si utilizza il criterio di commisurarla ad una percentuale di un dato montante – deve tenere conto del reale valore dell’affare (nella specie, una compravendita), che è cosa diversa dal prezzo che le parti indicano nel contratto, anche se può coincidere con questo.

note

[1] Art. 1342 cod. civ.

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Corte di Cassazione, Sezione III, sentenza 7 giugno 2011, n. 12390

In tema di mediazione, affinché sorga il diritto del mediatore alla provvigione è necessario che l’attività di mediazione sia da questi svolta in modo palese, e cioè rendendo note ai soggetti intermediati la propria qualità e la propria terzietà, non essendo sufficiente che le parti abbiano concluso l’affare grazie all’attività del mediatore se non siano state messe in grado di conoscere l’opera di intermediazione svolta dal predetto e non abbiano perciò neppure potuto valutare l’opportunità di avvalersi o no della relativa prestazione e di soggiacere ai conseguenti oneri (come nel caso in cui il mediatore abbia, con il suo comportamento, potuto ingenerare nelle parti una falsa rappresentazione della qualità attraverso la quale si sia ingerito nelle trattative che hanno condotto alla conclusione dell’affare).

Sullo stesso punto, vedi, Cassazione civile, Sez. III, sentenza 9 maggio 2008, n. 11521. Il principio, come precisa la stessa pronuncia in esame, costituisce espressione del consolidato orientamento di fondo della Suprema Corte secondo il quale l’ordinamento non appresta tutela a forme di “mediazione occulta o a sorpresa”.

Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza 20.07.2010, n. 16901

In tema di mediazione, affinché nasca il diritto al compenso da parte del mediatore, non è sufficiente che quest’ultimo si limiti a mettere in contatto tra loro le parti per la conclusione dell’affare. Infatti, occorre un quid pluris, che è stato individuato nella circostanza secondo cui in tanto può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare in quanto tra le parti messe in contatto ad opera del mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l’esecuzione o risoluzione del contratto stesso. Ne consegue che la provvigione spetta al mediatore quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare.

Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza 02.11.2010, n. 22273

In tema di mediazione, è irrilevante, ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, che le parti, in data successiva rispetto alla conclusione dell’accordo al quale sia stata ricollegata la corresponsione della predetta provvigione, abbiano poi autonomamente raggiunto un accordo diverso e sottoposto a condizione sospensiva, se il primo non sia stato sottoposto a condizione alcuna e sia qualificabile quale “conclusione dell’affare” ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1754 c.c.

Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza 25.10.2010, n. 21836

In tema di mediazione, pur essendo pacifico che l’affare – la cui conclusione per effetto dell’intervento del mediatore genera il diritto di quest’ultimo alla provvigione – debba essere inteso in senso generico ed empirico come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, è tuttavia pur sempre necessario che lo stesso sia sufficientemente individuato nella sua consistenza storica (Principio espresso in una controversia avente ad oggetto una domanda di pagamento della provvigione introdotta da agente immobiliare per asserita attività di intermediazione svolta a vantaggio di due soci di fatto e di una società per azioni e riguardante una unità immobiliare adibita ad esercizio commerciale).

Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza 22.10.2010, n. 21737

L’art. 1754 c.c., disposizione che fissa la nozione di mediatore, lungi dall’affermare che quest’ultimo deve essere incaricato da entrambe le parti, precisa che è tale “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”. Il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o più persone per agevolare la conclusione di un determinato affare, non postula necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione ad una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto. Ed ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti ma abbia avuto poi l’acquiescenza dell’altra, quest’ultima resta del pari vincolata verso il mediatore, onde un eventuale successivo suo rifiuto non sarebbe idoneo a rompere il nesso di causalità tra la conclusione dell’affare, effettuata in seguito direttamente tra le parti, e l’opera mediatrice precedentemente esplicata. In altri termini, la mediazione tipica, disciplinata dagli artt. 1754 e seguenti del c.c., è soltanto quella svolta dal mediatore in modo autonomo, senza essere legato alle parti da un vincolo di mandato o di altro tipo, e non costituisce un negozio giuridico, ma un’attività materiale dalla quale la legge fa scaturire il diritto alla provvigione. Tuttavia, in virtù del “contatto sociale” che si crea tra il mediatore professionale e le parti, nella controversia tra essi pendente, trovano applicazione le norme sui contratti, con la conseguenza che il mediatore, per andare esente da responsabilità, deve dimostrare di aver fatto tutto il possibile nell’adempimento degli obblighi di correttezza ed informazione a suo carico, ai sensi dell’art. 1176, secondo comma, c.c., e di non aver agito in posizione di mandatario (Alla luce di tali argomentazioni, la Suprema Corte ha ritenuto immune da censure la sentenza impugnata con la quale il giudice del merito aveva confermato, anche in sede di appello, la condanna di due società al pagamento, in favore di altra società di mediazione, di una somma di danaro quale provvigione dovuta per l’attività di intermediazione svolta in sede di acquisto di un capannone edificato da una delle predette società).

In merito al principio espresso nella prima parte della massima, cfr., la risalente pronuncia “Cassazione civile, Sez. III, sentenza 20 aprile 1963, n. 974”, citata anche nella decisione in esame. In ordine alla mediazione tipica, vedi, Cassazione civile, Sez. III, sentenza 14 luglio 2009, n. 16382, parimenti citata nella motivazione della sentenza esaminata.

Corte di Cassazione, Sezione III, sentenza 21 giugno 2011, n. 13598

In tema di mediazione, il diritto alla provvigione non sorge solo quando l’attività di mediazione sia stata espletata a seguito del conferimento di uno specifico incarico (esclusivamente in ordine alla conclusione del quale può porsi un problema di effettiva esistenza dei poteri rappresentativi in capo al “procurator”), ma anche quando dell’opera del mediatore la parte si sia consapevolmente avvalsa ed essa sia stata causalmente incidente sulla conclusione dell’affare. (1)

Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza 08.07.2010, n. 16156

In tema di mediazione, il diritto del mediatore alla provvigione sorge, ai sensi dell’art. 1755 c.c., nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione dell’affare, ossia quando tra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per la esecuzione o risoluzione del contratto stesso. La provvigione, pertanto, spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare.

Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza 12 aprile 2006, n. 8555

In tema di mediazione, poiché, ai sensi dell’art. 1755 cod. civ., per atto conclusivo dell’affare deve intendersi qualsiasi operazione che comporti un’utilità economica, spetta la provvigione al mediatore se, per effetto del suo intervento, le parti abbiano stipulato un contratto preliminare di vendita di cosa altrui, che non è nullo né annullabile, ma fa sorgere a carico del promittente venditore l’obbligo di acquistare dal proprietario il bene, al fine di ritrasferirlo al promissario acquirente.

Cassazione Civile, Sezione III, Sentenza 21 luglio 2004, n. 13590

Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno, con la conseguenza che anche la conclusione di un’opzione, contratto nel quale vi sono due parti che convengono che una di esse resti vincolata dalla propria dichiarazione mentre l’altra resta libera di accettarla o meno, può far sorgere tale diritto. (Nella specie, avendo il promissario acquirente sottoscritto una proposta irrevocabile d’acquisto sottoscritta a sua volta, per accettazione, dal promittente venditore, la S.C., ritenuto configurabile un contratto d’opzione, ha cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva escluso il diritto del mediatore alla provvigione).

Cassazione Civile, Sezione III, Sentenza 19 luglio 2002 n. 1055

In tema di mediazione, per affare (la cui conclusione per effetto dell’intervento del mediatore genera il diritto di quest’ultimo alla provvigione) deve intendersi, in senso generico ed empirico, ogni operazione di natura economica generatrice di obbligazioni, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti; ivi ricompresa, pertanto, una pluralità di contratti tra loro collegati. La mediazione in tal caso resta unica, avendo ad oggetto pur sempre un “unico affare”, e obbligati al pagamento della provvigione ex artt. 1754 e 1755 cod. civ. sono, in solido, i soggetti che hanno partecipato alla sua conclusione.

Cassazione Civile, Sezione III, 22 marzo 2001 n. 4111

Agli effetti della provvigione del mediatore di cui all’art. 1755 cod. civ., l’affare può dirsi concluso quando tra le parti si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione del contratto; pertanto, affinché sorga il diritto del mediatore alla provvigione è sufficiente che le parti abbiano stipulato un contratto preliminare.

Tribunale Civile di Modena, Sezione I, Sentenza 30 maggio 2006, n. 17

In tema di contratto di mediazione, il diritto del mediatore alla provvigione presuppone che tra le parti sia intercorso un rapporto giuridico, ciò che non si verifica quando, pur avendo procurato il mediatore una proposta irrevocabile di vendita, non sia intervenuta da parte del proponente esplicita accettazione entro il termine stabilito nel contratto di mediazione, non potendosi ritenere concluso un contratto in base al semplice incontro di due proposte.

Tribunale Civile di Roma, Sezione X, Sentenza 21 marzo 2006 n. 6634

La proposta irrevocabile di acquisto, se non è seguita dalla stipula di un contratto preliminare non può far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, poiché in detta ipotesi non è possibile ritenere che l’affare si sia concluso. Un tale atto, infatti, laddove contenga la previsione della stipula futura di un preliminare ma non quella del contratto definitivo, va collocato nella fase delle trattative, certamente serie ed avanzate, la cui interruzione può essere causa soltanto di responsabilità precontrattuale, sempre che dal tenore del documento non emergano pattuizioni diverse e contrarie.

Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza 19.01.2010, n. 709

In tema di contratto di mediazione, per il riconoscimento del diritto alla provvigione non rileva se l’affare si sia concluso tra le medesime parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto, allorché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte alla quale il contratto fu originariamente proposto e quella con la quale è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell’ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell’affare su un altro soggetto. Ai fini del diritto alla provvigione ex articolo 1755 del C.c. non occorre un perdurante intervento del mediatore il quale, cioè, non deve sorreggere tutte le fasi della trattativa, fino alla conclusione dell’affare, essendo sufficiente anche la semplice attività di segnalazione dell’affare medesimo, qualora costituisca il risultato di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti con l’effettiva conclusione del contratto. In altri termini il diritto alla provvigione deve essere riconosciuto anche quando l’attività del mediatore non sia stata il fattore determinante ed esclusivo della conclusione dell’affare, essendo sufficiente che la menzionata attività presenti i caratteri della completezza.

Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza 19.01.2010, n. 709

L’accertamento dell’esistenza di un nesso di causalità, tra l’affare concluso dopo la scadenza del mandato e l’attività svolta dal mediatore nel corso del mandato stesso costituisce apprezzamento di fatto, riservato al giudice del merito, sottratto al sindacato di legittimità, se congruamente motivato.

Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza 06.07.2010, n. 15880

In tema di mediazione, per aversi diritto alla provvigione, non basta che l’affare sia stato concluso, ma, in forza dell’art. 1755, secondo comma, c.c., occorre che la conclusione sia avvenuta per effetto dell’intervento del mediatore. L’accertamento sull’esistenza del rapporto di causalità o di concausalità, se più furono gli intermediari che prestarono la propria opera, tra la conclusione dell’affare e l’attività svolta dal mediatore, si riduce ad una questione di fatto rimessa all’apprezzamento del giudice del merito, insindacabile in Cassazione, se informato, come nella specie, ad esatti criteri logici e di diritto.

Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Ordinanza 29.01.2010, n. 2030

In tema di sospensione della prescrizione di un diritto, l’occultamento doloso è requisito diverso e più grave della mera omissione di un’informazione, la quale ha rilievo, ai fini della detta sospensione, soltanto se sussista un obbligo di informare; né il doloso occultamento può ritenersi implicito nella mancata registrazione o trascrizione di un contratto, trattandosi certamente di adempimenti doverosi, in quanto previsti da norme, anche se per finalità estranee ai rapporti tra privati, e tali da poter, in ipotesi, agevolare la conoscenza del contratto da parte dei terzi, ma inidonei, di per sé, a dimostrare il doloso occultamento della data del contratto o di altri fatti produttivi di diritti altrui. (Nella specie la S.C. ha confermato la decisione della corte di merito che, in tema di mediazione, aveva dichiarato prescritto il diritto alla provvigione, non avendo il mediatore dimostrato il doloso occultamento della conclusione del contratto e non sussistendo alcun obbligo del contraente di comunicare tale conclusione al mediatore).

Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza 28.03.1988, n. 2604

Con riguardo al diritto del mediatore alla provvigione, che soggiace al termine prescrizionale di un anno decorrente dal giorno della conclusione dell’affare, l’ignoranza di tale evento, nella quale versi il mediatore medesimo, determina una mera impossibilità materiale di esercizio del credito e, pertanto, può assumere rilievo non ai sensi dell’art. 2935 c.c. (che collega la decorrenza della prescrizione alla sussistenza della sola possibilità legale di far valere il diritto) ma come causa di sospensione della prescrizione ai sensi dell’art. 2948 n. 1 dello stesso codice, ove la detta ignoranza sia attribuibile al dolo dei soggetti tenuti alla corresponsione della provvigione, coincidendo in tal caso la cessazione dell’effetto sospensivo della prescrizione con la data in cui il mediatore ha acquisito la consapevolezza della conclusione dell’affare.

Corte di Cassazione, Sezione III, sentenza 21 giugno 2011, n. 13600

In tema di mediazione, costituisce efficace atto di costituzione in mora della società che sia stata parte del contratto di compravendita di un immobile, come tale idoneo ad interrompere il corso della prescrizione, la richiesta di pagamento della provvigione mediatoria rivolta a chi ne sia amministratore, se nell’intimazione di pagamento sia contenuto il riferimento alla società che ha acquistato l’immobile ed alla qualità di amministratore del destinatario della missiva.

 

Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza 10.07.2008, n. 18889

In tema di mediazione, qualora l’attività di intermediazione sia svolta in forma societaria, l’obbligo di iscrizione nell’apposito ruolo grava in primo luogo sulla società in quanto tale e anche sui suoi legali rappresentanti, sul preposto a tale ramo di attività e sugli ausiliari che svolgano l’attività mediatoria per conto della società, i quali tutti dovranno possedere i requisiti previsti dalla legge 39/1989 e dal regolamento di attuazione approvato con decreto ministeriale 21 dicembre 1990 n. 452. Deriva da quanto sopra che è insufficiente, al fine del sorgere del diritto alla provvigione in capo alla società non iscritta nell’apposito ruolo che abbia esercitato attività di mediazione, il fatto che il suo legale rappresentante sia iscritto nel ruolo dei mediatori come persona fisica, in quanto ciò abilita a svolgere l’attività di mediazione e a percepire la provvigione in nome proprio e non anche a nome della società, con conseguente obbligo di restituire la provvigione percepita in capo al soggetto non iscritto.

Corte di Cassazione, Sezione III, sentenza 10 maggio 2011, n. 10205

Il mediatore non iscritto nei ruoli degli agenti di affari in mediazione, che, ai sensi dell’art. 6 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, non ha diritto alla provvigione, non può pretendere alcun compenso neppure con l’azione generale di arricchimento senza causa, atteso che l’art. 8 della stessa legge -secondo cui il mediatore non iscritto è tenuto a restituire alle parti contraenti le provvigioni percepite- comporta l’esclusione, di ogni possibilità di conseguire un compenso per l’attività di mediazione svolta da soggetto non iscritto.

Cassazione civile, Sezione I, Sentenza 5 giugno 2007, n. 13184

La legge n. 39/1989 – al fine di consentire il raggiungimento delle finalità generali che sono alla base dell’intervento normativo e in particolare onde combattere la piaga dell’abusivismo – specie a opera di soggetti moralmente e professionalmente inidonei – rifiuta ogni tutela al mediatore abusivo, anche nella forma più attenuata della soluti retentio e si applica a ogni mediatore, anche occasionale, diversamente aprendosi pericolose lacune nel sistema che favorirebbe la elusione della rigorosa normativa introdotta. Contemporaneamente, deve escludersi che il mediatore non iscritto nei ruoli possa pretendere la provvigione solo perché allo stesso sia stata conferita la rappresentanza negli atti relativi all’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento.

Cassazione Civile, Sezione III, Sentenza 31 marzo 2007, n. 8073

In tema di mediazione, la legge n. 39/1989 ha stabilito che, per l’insorgenza del diritto alla provvigione il mediatore debba risultare iscritto nell’apposito ruolo professionale e ancora che le commissioni provinciali “hanno il compito di iscrivere nel nuovo ruolo tutti gli agenti già iscritti nei ruoli costituiti in base alla L. 253/1958 ” mentre il relativo regolamento di attuazione n. 452/1990, ha ulteriormente specificato che, per ottenere l’iscrizione all’albo, l’interessato “deve presentare domanda”, e ancora che, qualora l’attività di mediazione sia esercitata da una società, i requisiti per l’iscrizione nel ruolo “devono essere posseduti dal legale rappresentante della società stessa”. Ne consegue che l’iscrizione nel vecchio ruolo di cui alla L. 253/1958 pur costituendo titolo per l’iscrizione automatica in quello istituito ex novo dalla legge n. 39/1989 e pur abilitando, nelle more di tale nuova iscrizione, le singole persone fisiche a svolgere l’attività di mediazione, non estende, per converso, i suoi effetti al di là della sfera giuridica del soggetto/persona fisica considerato, con la conseguenza che il soggetto stesso, se legale rappresentante di una società di mediazione, non può ritenersi ipso facto abilitato, anche in tale ulteriore qualità, a svolgere legittimamente l’attività predetta, atteso che l’iscrizione nel ruolo dei mediatori della società non consegue automaticamente all’iscrizione di una persona fisica che rivesta, nel contempo, la qualità di rappresentante legale della società stessa.


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6 Commenti

  1. Gentilissimi, avrei bisogno di una informazione. 1 mese fa abbiamo visto una abitazione in vndita a 100m da dove abitiamo. L’-agenzia non aveva incarico di cercarci casa ma lo abbiamo contattato vedendo il cartello sul cancello. L’agnte non ci ha fatto formare alcun foglio di visita. A voce abbiamo fatto una proposta che l’agente stesso ha detto non accettabile per il proprietario. Qualche giorno fa abbiamo conosciuto per caso il proprietario della casa, vedendolo in giardino. Negli stessi giorni una amica e sua vicina di casa ci aveva dato numero di telefono e nominativo del proprietario, sapendo che lui voleva vendere e noi comprare. Il proprietario ci ha seganalato che la casa è stata in mano all’agenzia fino a due gg fa e che quindi ora è libero di venedere per proprio conto. Abbiamo discusso sul prezzo e abbiamo trovato un accordo per una cifra piu alta di quella che noi avevamo offerto a suo tempo ma piu bassa di quella che il venditore aveva pattuito con l’agenzia. Ci chiediamo se dobbiamo pagare la provvicione.
    Io ritengo di no visto che l’articolo parla di provvigione spettante al mediatore “se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”.
    Noi rigettiamo l’idea che possa essere considerato un suo intervento in questo affare, visto che noi abbiamo conosciuto il proprietario senza bisogno dell’intervento dell’agenzia. Cosa ne pensate? Grazie. Saluti

  2. Buon girono,

    ci sono degli errori non da poco in questo articolo. il mediatore non riceve nessun mandato. Se ricevesse un mandato a vendere (sia esso con o senza rappresentanza) non sarebbe più mediatore (viene meno l’imparzialità) e diventerebbe mandatario. il mediatore riceve invece un incarico di mediazione che nulla a che vedere con il madato a vendere. Viene poi detto che se il “mandato” è orale, le provvigioni sono dovute per l’opera prestata sebbene la vendita non sia andata in porto. Anche questo sbagliato. La legge, salvo diversa pattuizione, prevede un rimborso delle spese sostenute, che nulla ha a che fare con la provvigione.

  3. Buon giorno vorrei delle informazioni ho visionato un appartamento tramite agenzia ,con loro ho firmato un contratto il 23 febbraio 2017 in cui è scritto che la proposta di acquisto è irrevocabile fino al 3 aprile 2017 con mutuo ipotecario entro il 30 aprile 2017 con avvenuta atto notarile entro 15 maggio 2017. Tramite loro mi sono affidato a un consulente finanziario per la pratica mutuo ma la prima perizia non è andata a buon fine. Tengo a precisare che il mio contratto con l agenzia immobiliare è stato firmato solo da me senza accettazione del proprietario Dell immobile.Tra me è il proprietario è nata una bella amicizia e lui valutandomi come persona voleva venderla solo a me lui ha litigato con l agenzia e mi ha sempre detto che con loro non ha firmato niente , noi abbiamo continuato l acquisto sempre con lo stesso promotore finanziario la perizia è passata e il mutuo è stato deliberato penso che il rogito avverrà per fine settembre. Questa è la storia io adesso vorrei capire se l agenzia ha diritto alla provvigione scritta sul contratto di (cinquemila euro)visto che l agente si è fatto vivo solo per farmi visionare la casa ,alla prima perizia andata male e poi alla seconda avvenuta il primo di agosto 2017, tutti i problemi con il proprietario per darmi altro tempo in più per l acquisto, per ridurre il prezzo me la sono sbrigato da solo . Hanno diritto ad avere quella cifra? io non dico che non voglio pagarli ma per me non hanno svolto un buon lavoro anche se gli avevo chiesto di far diminuire il prezzo Dell immobile cosa che poi ho fatto io .SPERO di essere stato abbastanza chiaro e di avere un consiglio grazie e buona giornata

    1. L’affare è stato concluso grazie al mediatore, senza di esso lei non avrebbe visto l’immobile e il proprietario non avrebbe potuto venderglielo. Anche se non è stato corretto l’atteggiamento dell’agente dovete pagare entrambe la mediazione, anche il proprietario. Infatti anche quest’ultimo. pur non avendo firmato alcun contratto di mandato, ha dato il consenso al mediatore di pubblicizzare e far visionare il suo immobile, tanto basta per dare diritto della provvigione al mediatore.

  4. Buongiorno

    da poco ho fatto una proposta d’acquisto per una casa da 115.000euro con Tempocasa, la quale ci ha fatto firmare oltre la proposta, anche un foglio con scritto che la loro provvigione è di 5000euro più Iva. Ma è corretto? La percentuale non dovrebbe essere il 2% o 3%? quando ho chiesto spiegazioni, mi è stato risposto che loro hanno una quota fissa ma che poi potrebbero scontare l’Iva. Cosa dovrei fare?
    Grazie mille per l’ascolto.

  5. Buongiorno.
    Abbiamo messo in vendita la nostra casa e un’agenzia alla quale non abbiamo dato l’esclusiva e alla quale non abbiamo mai firmato un mandato ci ha contattati chiedendoci se potevano vedere la casa poiché hanno un acquirente.
    Premetto che é stato l’acquirente a contattare l’agenzia indicando di voler fare una proposta per l’acquisto della nostra casa.
    Abbiamo sottoscritto un contratto preliminare dove c’è specificato che il proponente é tenuto a pagare il 3% di provvigioni all’agenzia al momento del rogito. Ci sono molte incomprensioni e mancanza di informazione da parte dell’agenzia.
    Ora l’agenzia vuole il 3% di provvigioni anche da noi. È corretto? Possono chiederci le provvigioni anche senza averci mai informati di questa cosa?
    Grazie in anticipo per la risposta.
    Cordiali saluti

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