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Prima casa: le tasse per chi compra

7 ottobre 2015


Prima casa: le tasse per chi compra

> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 ottobre 2015



IVA, imposta di registro, imposta catastale, agevolazione fiscale prima casa.

Stabilire le modalità di tassazione per l’acquisto della prima casa è meno difficile di quanto possa apparire: basta tenere in considerazione le alcune semplici regole.

Bisogna innanzitutto distinguere a seconda che:

– il venditore sia un costruttore o un altro soggetto con Partita IVA: in tal caso, si applica l’imposta di registro al 9%, l’imposta ipotecaria in misura fissa (attualmente stabilita in 200 euro) e l’imposta catastale in misura fissa (attualmente stabilita in 200 euro).

Se però l’acquirente sta comprando la “prima casa” e, pertanto, intende godere delle conseguenti agevolazioni fiscali, l’imposta di registro scende al 2% e le imposte ipotecaria e catastale sono sempre nella misura fissa di 200 euro per ciascuna.

Base imponibile

La base imponibile cui applicare tali aliquote è rappresentata, di regola, dal valore venale del bene compravenduto.

Esiste però un’eccezione nel caso di compravendita di abitazioni e relative pertinenze soggette all’imposta di registro, nelle quali la parte acquirente sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, chiunque sia il venditore (vale a dire persona fisica o persona giuridica): se l’acquirente lo vuole, si applica la regola del cosiddetto “prezzo valore” in base alla quale la tassazione avviene in base al valore catastale del bene compravenduto (vale a dire la rendita catastale moltiplicata per 115,5, se si tratta di “prima casa”, o per 126 negli altri casi) indipendentemente dal prezzo dichiarato.

 

Vendita da costruttore o altro soggetto Iva

Se la vendita è effettuata da un soggetto Iva vale la seguente regola a seconda che l’abitazione sia o meno ceduta entro 5 anni dall’azienda costruttrice:

– se la casa è ceduta, entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori, dall’impresa che ha effettuato i lavori di costruzione (o l’ha sottoposta a lavori di ristrutturazione), l’acquirente deve applicare, al prezzo dichiarato nel contratto, l’aliquota Iva del 10% (o del 4%, in caso di agevolazione “prima casa”), oltre a pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, nella misura fissa di 200 euro per ciascuna;

– se invece l’abitazione viene ceduta dopo i suddetti 5 anni dall’ultimazione dei lavori, e se il venditore effettua l’opzione per l’imponibilità a Iva, l’acquirente deve applicare, al prezzo dichiarato nel contratto, l’aliquota Iva del 10% (o del 4 %, in caso di agevolazione “prima casa”), oltre a pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, nella misura fissa di 200 euro per ciascuna. Viceversa, se il venditore non effettua l’opzione per l’imponibilità a Iva, si tratta di un contratto “Iva esente” e si applicano l’imposta di registro con l’aliquota del 9%, l’imposta ipotecaria in misura fissa (attualmente stabilita in 200 euro) e l’imposta catastale in misura fissa (attualmente stabilita in 200 euro); oppure, nel caso in cui l’acquirente benefici dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, l’imposta di registro deve essere applicata con l’aliquota del 2% e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro per ciascuna.

Nel caso in cui l’acquirente si avvalga dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, l’imposta di registro avrà un’aliquota del 2% e le imposte ipotecaria e catastale saranno dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Prima casa e IVA al 4%

La cessione di fabbricato abitativo è soggetta all’aliquota ridotta del 4% quando ricorrono le seguenti condizioni:

– il fabbricato ha particolare classificazione catastale (v. dopo);

– il fabbricato è ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la residenza (o intende stabilirvela) o lavora;

– vi è una determinata situazione patrimoniale dell’acquirente (v. dopo).

Tali condizioni (compresa quella relativa alle caratteristiche dell’immobile) devono sussistere al momento dell’acquisto, o al massimo entro un termine stabilito dalla legge, a pena di non applicazione o decadenza del beneficio.

È inoltre previsto un particolare credito d’imposta per tutti coloro che, entro un anno dalla cessione dell’abitazione precedentemente acquistata con i benefici per la prima casa, acquistano un’abitazione considerata tale.

Classificazione catastale dell’immobile

Dal 13 dicembre 2014, l’agevolazione si applica (ricorrendo gli altri requisiti) se il fabbricato acquistato è classificato in catasto come abitativo nelle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11; sono escluse le abitazioni di categoria A/1, A/8 e A/9 (l’A/10 non è abitativo).

In caso di fabbricato non ultimato, l’agevolazione si applica se permane l’originaria destinazione e il fabbricato è classificabile nelle medesime categorie.

Situazione patrimoniale dell’acquirente

L’aliquota ridotta si applica se l’acquirente non è titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

Pertanto, ai fini dell’applicazione dell’aliquota ridotta rileva la situazione patrimoniale dell’acquirente al momento dell’acquisto; se l’acquirente ha in precedenza già fruito dell’agevolazione può comunque fruirne nuovamente a condizione di :

– non essere titolare esclusivo o in comunione (legale o convenzionale) con il coniuge, del diritto di proprietà o di usufrutto, uso o abitazione su altre abitazioni situate nel medesimo comune in cui si acquista l’immobile;

– non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, di altre abitazioni (o dei diritti sopra esaminati sulle stesse, compresa la nuda proprietà), situate sul territorio nazionale, per le quali ha già goduto di medesime agevolazioni.

L’aver effettuato in passato un acquisto agevolato della casa di abitazione, non esclude l’ottenimento ulteriore dei benefici se:

– al momento del nuovo acquisto non si è più titolari dei diritti su un precedente immobile agevolato, in quanto, ad esempio, è stato alienato;

– il precedente acquisto è avvenuto a titolo gratuito – successione o donazione – ad esclusione delle donazioni relative al periodo compreso tra il 25 ottobre 2001 e il 28 novembre 2006 assoggettate ad imposta di registro con l’agevolazione.

note

Autore immagine: 123rf com

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