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Equitalia può pignorare un immobile intestato a più persone?

8 ottobre 2015


Equitalia può pignorare un immobile intestato a più persone?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 ottobre 2015



Sono contitolare di un immobile in comproprietà con mia moglie con cui siamo in regime di separazione dei beni, quindi ognuno dei due ha il 50%: ho dei debiti per cartelle esattoriali non pagate; Equitalia può pignorare l’appartamento in questione?

In linea generale, il pignoramento è possibile solo a condizione che ricorrano entrambi i seguenti requisiti:

– il debitore abbia altri immobili oltre a quello in questione; oppure, anche se si tratta dell’unico immobile di proprietà, il debitore non vi abbia fissato la propria residenza oppure sia di lusso oppure non sia a uso abitativo. Difatti la legge dispone che la cosiddetta “prima casa” non è pignorabile a condizione che essa sia anche l’unica di proprietà del debitore e sempre che egli vi abbia fissato la propria residenza, sia adibita a civile abitazione (non per es. a uso studio) e non rientri tra gli immobili di lusso;

– il debito sia superiore a 120 mila euro.

Quanto poi al pignoramento di beni in comproprietà tra più soggetti, per quote ideali e quindi indivise, non vi è dubbio che Equitalia, così come ogni altro creditore ordinario, possa aggredirli con l’esecuzione forzata immobiliare. In particolare, possono essere oggetti di pignoramento:

– i beni immobili appartenenti al debitore: i terreni, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, ma anche i mulini, bagni e gli altri edifici galleggianti se assicurati alla riva o all’alveo e destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione;

– i diritti immobiliari appartenenti al debitore: la proprietà (compresa la nuda proprietà), l’usufrutto (ma non quello legale), il diritto di superficie e l’enfiteusi. Non sono pignorabili invece i diritti di uso e di abitazione (in quanto non trasferibili) e le servitù (in quanto non trasferibili separatamente dal fondo a cui accedono);

– gli accessori, le pertinenze e i frutti dell’immobile pignorato.

Tale estensione è automatica e avviene anche se tali beni non sono stati espressamente indicati nel pignoramento [1].

Riguardo alla procedura di pignoramento di beni indivisi si applica la disciplina generale prevista dal codice di procedura civile anche per gli altri tipi di creditori (per es. le banche). Pertanto Equitalia può sottoporre a pignoramento anche la quota di contitolarità del debitore su beni indivisi anche quando non tutti i comproprietari siano obbligati verso il creditore. Per es. se Tizio ha il 50% della proprietà dell’appartamento e Caia l’altro 50%,l’Agente per la riscossione potrà sottoporre a pignoramento solo il 50% di Tizio.

Ad essere sottoposta a pignoramento non sarà la metà fisica dell’appartamento ma la quota ideale del 50%.

Il pignoramento si avvia con la trascrizione dell’avviso di vendita della quota idealmente riferibile al debitore d’imposta.

È necessario che, prima di avviare il pignoramento, Equitalia avvisi anche gli altri contitolari notificando loro un avviso di pignoramento con avvertimento di non lasciare separare dal debitore la sua parte delle cose comuni senza ordine del giudice; la finalità dell’avviso è impedire che i contitolari procedano alla divisione consensuale dell’immobile in pregiudizio del creditore (ad esempio assegnando al debitore una quota inferiore di quella che gli spetterebbe per legge).

Per come è facile intuire, però, non si può mettere all’asta una quota ideale di un bene, ossia il 50%, perché non è identificata né identificabile; pertanto verrebbe impossibile assegnare al nuovo aggiudicatario la disponibilità di tale immobile. Pertanto, nel corso della procedura, Equitalia o uno dei contitolari possono presentare istanza al giudice dell’esecuzione affinché provveda alla separazione della quota in natura spettante al debitore, lasciando il bene indiviso per le altre quote. In pratica, il tribunale verifica se si può separare la proprietà del contribuente debitore “esecutato”, con quella dell’altro e, laddove l’immobile lo consenta per la sua particolare conformazione (si pensi a una villetta su due piani che possano essere resi autonomi), allora si procede a vendere solo la prima.

A tal fine il giudice fissa con decreto un’udienza per la comparizione degli interessati (Equitalia, il debitore ed i contitolari). Il decreto viene notificato a cura della cancelleria del giudice a tutti gli interessati.

Che succede, invece, se la separazione non è possibile (o nessuna delle parti ha presentato l’istanza di separazione?). Il giudice dell’esecuzione procede alla divisione secondo le regole generali dettate dal codice civile in materia di divisione di immobili in comunione. In questo caso, l’esecuzione è sospesa fino a quando le parti raggiungono un accordo sulla divisione o fino a che non viene emessa la sentenza di divisione.

Dopo la divisione, la procedura ricomincia secondo le regole generali.

Se non è possibile la separazione dei beni e si debba preferire la vendita della quota indivisa, il giudice autorizza l’esecuzione da parte di Equitalia. In questo caso, il rapporto di comunione non muta, ma subentra unicamente l’acquirente in luogo dell’esecutato e l’esecuzione avviene a norma delle disposizioni di seguito illustrate. È chiaro che una tale evenienza è più teorica che pratica: chi mai acquisterebbe la metà indivisa di una casa dove già vi abitano alcune persone e non è possibile la divisione dell’immobile? Dunque, se così dovessero stare le cose e, a seguito di una serie ripetuta di ribassi del prezzo di vendita, l’immobile non dovesse essere venduto, il giudice sarebbe tenuto a estinguere definitivamente la procedura, liberando dal peso l’immobile.

note

[1] Cass. sent. n. 26841/2011, n. 5002/1993.

Autore immagine: 123rf com

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