Bed & breakfast: il condominio non può vietarlo. Come aprirne uno

I clienti del B&B possono utilizzare scale, ascensori e ogni parte comune dell’edificio; le autorizzazioni e le condizioni per aprire un’attività commerciale alberghiera di tipo “para-familiare”.

Se vuoi fare del tuo appartamento un bed & breakfast non hai bisogno di chiedere autorizzazioni al condominio: l’assemblea, infatti, non si può opporre all’apertura di un’attività commerciale dentro la tua proprietà, né al fatto che i tuoi clienti utilizzino le scale, l’ascensore o qualsiasi altra parte comune dell’edificio. Quindi, qualora il condominio sia dotato di spazi ricreativi, come spiazzi, aiuole, panchine, campi da tennis, gli avventori potranno usufruirne. Non è tutto. Se anche il regolamento, approvato da tutti i condomini, prevede l’esplicito divieto di dare agli immobili destinazioni d’uso diverse da quella abitativa, deve essere interpretato nel senso che l’attività di B&B va consentita: il bed & breakfast, infatti, implica una fruizione comunque di carattere “para-familiare” dei locali, anche quando sono gestiti da un’impresa commerciale. A ripeterlo è ormai da diversi anni la giurisprudenza e, da ultimo, il Tribunale di Verona [1].

Il regolamento di condominio non può vietare i B&b

La pronuncia in commento ha annullato una decisione dall’assemblea con cui era stato dichiarato off-limits l’utilizzo degli spazi aperti del complesso edilizio come piscine e campetti sportivi ai clienti della struttura ricettiva. Il divieto era stato giustificato dalla presenza, nel regolamento, della seguente clausola: “È vietato destinare gli alloggi ad uso laboratorio, scuole, circoli, depositi merci ed a qualsiasi attività rivolta ad impresa, comunque ad uso diverso dall’abitazione e/o diverso da quello previsto nel piano regolatore del Comune”. Ma, a ben vedere, la attività vietate sono tutte utilizzazioni non abitative dell’immobile, mentre il bed & breakfast non altera la destinazione d’uso dell’appartamento.

Quindi, l’unico modo per il regolamento di condominio di vietare l’apertura del B&B è che:

• il divieto sia espresso e categorico, riferendosi proprio ai bed & breakfast, e non genericamente a qualsiasi tipo di attività commerciale;
• il regolamento sia stato approvato all’unanimità dei condomini.

Il bed and breakfast è attività para-familiare

Anche se, almeno nell’immaginario collettivo, il B&B è un albergo a basso costo, in verità tale attività ha carattere “sobrio e inderogabilmente breve”, similmente con quanto accade con qualsiasi tipo di servizio di “affitta-camere”. Peraltro la gestione degli ospiti è svolta nella maggioranza dei casi alla presenza del proprietario in loco. Per cui ben si può parlare di attività “para-familiare”, a prescindere dal fatto che la gestione del denaro sia poi lasciata ad una azienda vera e propria con tanto di partita IVA e iscrizione alla Camera di commercio.

La Cassazione a favore dei B&b

A sdoganare i B&B all’interno dei condomini è anche la Cassazione [2]: aprire un bed and breakfast all’interno di un edificio residenziale non può essere soggetto ad alcuna restrizione. Ogni proprietario di appartamenti è libero di affittare a ore o a giorni il proprio immobile, una o più camere, a una o più persone. Tale attività – ricorda la Suprema Corte – non costituisce un mutamento della destinazione d’uso e l’immobile può rimanere accatastato come “civile abitazione”.

Peraltro tale business non va in conflitto né danneggia gli altri proprietari che vivono nello stesso palazzo.

Come aprire un bed & breakfast

La prima cosa da fare è verificare se la normativa regionale prevede vincoli o autorizzazioni speciali. Ogni Regione, infatti, è libera di regolamentare la materia per come meglio ritiene, sebbene poi tutte finiscano per fare riferimento al codice del turismo.

Bisogna poi recarsi presso lo Sportello unico per le attività produttive (SUAP) del Comune di pertinenza, ritirare la modulistica della SCIA e presentare tale dichiarazione all’ufficio di competenza. Non c’è quindi più bisogno di autorizzazione e, dopo il deposito della SCIA, l’apertura della struttura può avvenire immediatamente. I Comuni possono applicare una tassa sulla SCIA da 30 a 150 euro.

L’alloggio

Tutte le Regioni chiedono che gli immobili utilizzati per il B&B siano in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza prescritti per le abitazioni.

Le norme individuano poi requisiti minimi per le stanze (per es. una superficie minima in rapporto ai posti letto). Così alcune Regioni prevedono un numero minimo di stanze (di norma 3) ed un numero massimo (6), per un massimo di posti letto (da 6 a 20).

Gli ospiti devono poter accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere da letto. I bagni devono offrire attrezzature minime (vasca da bagno o doccia, specchio con presa di corrente, lavabo, water … etc.) e almeno un bagno ad uso esclusivo degli ospiti, quando viene superato un certo numero di camere o posti letto.

Di norma, viene chiesta la pulizia quotidiana dei locali, mentre il cambio della biancheria può avvenire con cadenza diversa (ad esempio, almeno due volte alla settimana) e sempre ad ogni cambio dell’ospite.

L’attività

Proprio perché non si tratta di un vero e proprio albergo, ma di attività para-familiare, l’attività di B&B deve essere saltuaria, cioè deve interrompersi di tanto in tanto durante l’anno (la legge regionale stabilisce i periodi minimi).

Perché si possa parlare di B&B e non di residence o di affitto, è necessario che il cliente non sosti nell’appartamento oltre un periodo massimo, anch’esso individuato dalla legge regionale (da 30 giorni nelle Marche a 60 nel Lazio).

Per ogni ulteriore informazione si consiglia la lettura della guida: “Aprire un bed and breakfastbreak”.