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L’amministratore di condominio dura in carica due anni

9 ottobre 2015


L’amministratore di condominio dura in carica due anni

> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 ottobre 2015



Rinnovo tacito dell’incarico all’amministratore solo dopo il primo anno; al secondo scatta l’obbligo di inserimento della discussione all’ordine del giorno.

L’amministratore di condominio dura in carica due anni salvo che intervenga la disdetta dell’assemblea. A chiarire l’importante punto nella dinamica dell’incarico conferito al “capo condomino” è il Tribunale di Milano [1] con una recente ordinanza che interpreta la regola alla luce della recente riforma del condominio.

La vecchia norma stabiliva la durata di un anno dell’incarico dell’amministratore di condominio, mentre il nuovo testo parla di incarico “con durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata”.

Secondo alcuni l’interpretazione corretta sarebbe quella di imporre, all’amministratore, ogni anno, di portare all’ordine del giorno la sua riconferma, con obbligo di ridiscuterne quindi la nomina in assemblea ad ogni scadere dei 365 giorni.

Secondo altri, invece, la nomina rimane senza limiti sino a revoca espressa: in pratica si avrebbe un rinnovo tacito alla fine di ogni anno (come succede, per esempio, con i contratti di telefonia mobile).

La soluzione offerta dal Tribunale di Milano è a metà tra le due tesi. In buona sostanza, solo dopo il primo anno vi sarebbe un rinnovo tacito, senza bisogno di conferma espressa da parte dell’assemblea. Per cui, allo scadere del primo anno di durata, l’amministratore non ha l’obbligo di inserire, all’ordine del giorno dell’assemblea, l’argomento della sua nomina. Ma allo scadere del secondo anno, la nomina dell’amministratore dovrà essere oggetto dell’ordine del giorno da discutere in assemblea.

Si tratterebbe, quindi, di un mandato che prevede solo un rinnovo tacito: quello tra il primo e il secondo anno. Dopo due anni, invece, l’incarico cessa automaticamente e se il condominio non vuol rimanere senza amministratore dovrà necessariamente deliberare la nomina di uno nuovo o, ovviamente, la riconferma del vecchio.
Il provvedimento incide su uno degli snodi della riforma e ha inoltre il pregio di chiarire molti dubbi.

note

[1] Trib. Milano ord. del 7.10.2015.

Tribunale di Milano, sez. Volontaria Giurisdizione, decreto 2 ottobre 2015, n. 2486
Presidente Manunta

Fatto e diritto

Il Collego, sciogliendo la riserva di cui a verbale del 1.10.15, ritenuto che:
• il ricorrente chiede la revoca dell’Amministratore del Condominio, lamentando una serie di inadempimenti e di violazioni da parte dell’Amministratore stesso;
• all’esito del contraddittorio e seguendo l’elenco delle censure mosse dal ricorrente stesso risulta che:
– i dati relativi all’Amministratore sono indicati in tutte le carte intestate, comprese le comunicazioni postali, con l’esatta denominazione della società di persone cui è affidato l’incarico di amministrare il Condominio e con specifica indicazione anche del nominativo del socio accomandatario, … tali dati risultano chiaramente anche sulla corrispondenza intercorsa con l’odierno ricorrente;
– i compensi dell’Amministratore sono stati approvati nelle stesse assemblee di nomina, con indicazione del compenso spettante all’Amministratore medesimo (v. docc.6 prodotti dallo stesso ricorrente);
– il luogo in cui si trovano i registri condominiali ë inequivocabilmente identificato e identificabile nella sede della s.a.s. in …, Milano;
– in assenza di diversa indicazione, ë evidente che i documenti condominiali potevano e possono essere liberamente consultati dai condomini, previo avviso e appuntamento; non risulta, del resto, che, lo Studio … abbia mai opposto un rifiuto o non abbia dato riscontro a richieste di accesso alla documentazione condominiale;
– i requisiti soggettivi per lo svolgimento dell’incarico sono documentati dal resistente, che ha allegato anche l`attestato di partecipazione ai corsi di aggiornamento professionale (docc.3 e 4);
– la mancata apertura di un conto corrente condominiale è smentita documentalmente (doc-Z del resistente); conto n. …/15 presso …, l’Amministratore, dunque, ha regolarizzato la posizione, provvedendo all’adempimento e successivamente (con la delibera prodotta dal resistente stesso coree doc.17) ë stato confermato dall’assemblea con la prescritta maggioranza; è, quindi, intervenuto un nuovo mandato, rispetto al quale risulta rispettato anche l’obbligo di apertura del conto corrente intestato al Condominio;
– l’omesso Inserimento all’ordine dei giorno dell’assemblea del 9.2.15 della nonnina dell’Amministratore è conforme alla nuova disciplina dei condominio, che prevede sostanzialmente la durata in carica dell’Amministratore per un anno tacitamente prorogabile per un altro anno, salvo delibera di revoca assunta dall’assemblea medesima;
– la mancata convocazione dì assemblea per deliberare sulla partecipazione alla mediazione introdotta dall’odierno ricorrente non costituisce omissione rilevante: in effetti, nessun giudizio contenzioso è stato introdotto dal ricorrente nei confronti del Condominio a seguito della mancata partecipazione alla mediazione; le uniche censure sollevate dal … si limitano ad investire l’operato dell’Amministratore e, in effetti, sono state, fatte valere in questa sede di volontaria giurisdizione; il Condominio, quindi, non ira e non è parte del contenzioso e alla presente procedura non è neppure applicabile l’obbligo della mediazione obbligatoria (v. art.71 quater disp. att. c.c.);
– l’assemblea per l’eventuale revoca dell’Amministratore è stata convocata e si è tenuta, Concludendosi con la riconferma e/o nuova nomina dei resistente; delibera adottata con i quorum di legge;
• alla luce di quanto precede emerge evidente che non sussistono le “gravi irregolarità” richieste dall’art.1 129 c.c, ai fini della revoca dell’amministratore;
• deve pronunciarsi la condanna della parte soccombente alla rifusione delle spose di procedura, pur trattandosi di volontaria giurisdizione (cfr. Casa, sent. n. 1274 del 13.03.1989);

P.Q.M.

Rigetta il ricorso, Condanna la parte ricorrente a rifondere al resistente le spese dei procedimento, che liquida in complessivi € 1.500,00 oltre accessori di legge. Si comunichi.


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