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Come notificare un atto destinato al condominio?

14 ottobre 2015 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 ottobre 2015



Notifica all’amministratore o nello stabile del condominio?

 

Della questione relativa alle modalità di notifica di un atto al condominio ha avuto recentemente modo di occuparsi la Suprema Corte di Cassazione ricordando come “la notifica di un atto indirizzato al Condominio, qualora non avvenga nelle mani dell’amministratore, può essere validamente fatta nello stabile condominiale soltanto qualora in esso si trovino locali destinati allo svolgimento ed alla gestione delle cose e dei servizi comuni (ad es. la portineria) idonei, come tali, a configurare un ufficio dell’amministratore, dovendo, in mancanza, essere eseguita presso il domicilio di quest’ultimo” [1].

In proposito, si ritiene opportuno innanzitutto ricordare che la notifica degli atti giudiziari consiste in quel particolare insieme di formalità per mezzo delle quali una comunicazione effettuata per il tramite di un ufficiale giudiziario possa essere ritenuta valida e dare ragionevole certezza che il destinatario abbia validamente ricevuto l’atto oggetto della notifica. Le modalità con le quali tale procedimento deve svolgersi sono indicate in maniera dettagliata dalla legge. Quando una notifica non è stata effettuata secondo la legge, essa è irregolare o nei casi più gravi, nulla. Il soggetto che deve provvedere alla notifica dell’atto giudiziario deve essere un ufficiale giudiziario o comunque un altro soggetto abilitato (per esempio, il messo comunale). Possono essere abilitati ad effettuare le notifiche anche gli avvocati. La notifica, generalmente, avviene consegnando una copia dell’atto (conforme all’originale) nelle mani del destinatario. Nel momento in cui tale consegna avviene, per la legge il destinatario è da considerarsi a conoscenza dell’esistenza e del contenuto dell’atto o del documento che gli è stato notificato.

Ciò premesso, si osserva anzitutto come i problemi, nel caso del Condominio, per quanto riguarda la valida notifica degli atti sorgano (così come per tante altre cose), dalla nota (e tutt’ora sostanzialmente condivisa) definizione del Condominio quale centro di interesse non provvisto di personalità giuridica: qualora tale personalità giuridica fosse stata (ad esempio con la recente legge di riforma [2]) riconosciuta, infatti, è del tutto ovvio che l’unico soggetto legittimato a ricevere validamente la notifica di un atto giudiziario sarebbe stato il legale rappresentante, e cioè in fin dei conti lo stesso amministratore.

Viceversa con la configurazione attuale di cui dispone il Condominio si assiste al paradosso di un unico soggetto giuridico (che poi è il condominio stesso) privo di personalità giuridica ove, tuttavia, mentre qualunque condòmino, in quanto comproprietario, può (salvo eccezioni che in questo caso non vale la pena di ricordare) agire per il bene comune ad esempio impugnando egli stesso una sentenza contraria al Condominio, lo stesso condòmino non potrebbe (pena nullità certa della notifica) validamente ricevere un atto giudiziario.

Non si deve dimenticare, del resto, come occorra la maggior certezza possibile che un atto giunga a conoscenza del suo destinatario, e che a tale proposito non vi è dubbio che una notifica effettuata a mani dell’amministratore sembra offrire le maggiori garanzie. La notifica sarà pertanto certamente valida nel caso in cui venga effettuata a mani dell’amministratore, mentre, come ricordato inizialmente, in caso contrario potrà essere ritenuta correttamente effettuata solo qualora il Condominio destinatario dell’atto da notificare si sia dotato di locali destinati al servizio della “cosa” comune.

A questo proposito è poi opportuno ricordare che la prova di aver regolarmente notificato l’atto spetta certamente a chi ha effettuato la notifica, e che tale prova (qualora appunto non sia l’amministratore personalmente a ricevere la notifica) può essere se non diabolica certo di difficile adempimento. A complicare ulteriormente la situazione che si sta esponendo (ma in fondo sempre in ossequio al principio della ragionevole certezza che l’atto venga effettivamente ritirato e quindi conosciuto da parte del suo destinatario) si rileva ancora come, né in giurisprudenza né in dottrina, vi sia una piena unità di vedute su quali siano le modalità da seguire nel caso in cui si debba materialmente effettuare la notifica di un decreto ingiuntivo (e del successivo atto di precetto) qualora un terzo voglia intraprendere un’azione esecutiva (ad esempio in conseguenza di un debito condominiale) nei confronti di un singolo condominio. In questo caso si può ritenere sufficiente la notifica (del decreto) effettuata a mani dell’amministratore o sarà invece necessario ripetere tale procedura anche nei confronti del singolo condominio destinatario dell’esecuzione? Non vi è dubbio che la soluzione consigliabile, in quanto più “garantista” dei diritti di chi debba subire una esecuzione, sia la seconda delle due ipotesi menzionate.

Quale ultima considerazione, si denota come la legge [2] abbia ora obbligatoriamente previsto, dato che molto spesso non è neppure facile non solo reperire l’amministratore ma prima ancora individuarlo, che [3] sul luogo di accesso del condominio o di maggior uso comune, accessibile anche a terzi, deve essere affissa l’indicazione delle generalità del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. Nei casi, infine, “degenerativi” nei quali sia impossibile individuare l’amministratore, o magari addirittura qualora una nomina in tal senso da parte del Condominio, nonostante gli obblighi di legge, non sia mai avvenuta, per il procedente che debba notificare un atto giudiziario al Condominio, non resterà che ricorrere al Tribunale.

note

[1] Cass. sent. n. 17474/2015.

[2] L. 220/2012.

[3] Ai sensi dell’art. 1129 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com

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