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Contratto di locazione valido anche se firmato dal detentore

14 ottobre 2015


Contratto di locazione valido anche se firmato dal detentore

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 ottobre 2015



Affitti: non è necessario essere il proprietario dell’immobile per poter sottoscrivere un contratto di locazione.

Chiunque abbia la disponibilità di fatto di un immobile, purché non per una causa illecita, può darlo in locazione a terzi. È quanto chiarito dal Tribunale di Roma con una recente sentenza [1]. In sostanza, non solo il proprietario dell’appartamento è legittimato a firmare il contratto di affitto, ma anche il detentore ossia chiunque, a qualsiasi titolo, abbia la disponibilità di fatto del bene, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente.

È proprio sulla base di tale disposizione che, salvo divieti nel contratto di affitto, il conduttore può dare in sublocazione, a terzi, una parte dell’immobile da lui preso in affitto (per esempio, una o più stanze). Ed è quanto previsto dallo stesso codice civile [2] secondo cui il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il suo contratto senza il consenso del locatore. In tal modo si applicano le norme sul contratto di locazione, salvo per la durata, non potendo questa eccedere quella originaria pattuita tra il locatore e il conduttore-sublocatore.

A maggiore ragione, deve considerarsi valido e vincolante anche il contratto di affitto stipulato tra chi, acquistato il possesso (o la detenzione), abbia conservato tale possesso perché il proprietario non si è opposto [3].

La giurisprudenza unanime ha sempre ammesso la validità del contratto di locazione stipulato da chiunque abbia la disponibilità (anche soltanto) di fatto di un bene [4].

note

[1] Trib. Roma sent. n. 9214 del 13.04.2015.

[2] Art. 1594 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 25911 del 19.11.2013.

[4] Cass. sent. n. 15443/2011; n. 9493/2007; n. 8411/2006; n. 4764/2005; n. 470/1997; n. 306/1968.

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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA SEZIONE SESTA CIVILE

Il Tribunale ordinario di Roma – Sesta Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice Roberta Nardone, nell’udienza del 13/04/2015, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni della parte presente, ha pronunciato, ai sensi dell’art. 429 c.p.c., la seguente

SENTENZA

dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 33026 del Ruolo generale affari contenziosi dell’anno 2014

tra

BR.PA. (…) in proprio e nella qualità di procuratrice generale del sig. Di.Na. giusta procura in atti del notaio Sa.Ma. del 26.10.11 rep. 7453 rappresentata e difesa – giusta procura – dall’avv. GE.CR., presso il cui studio è elettivamente domiciliato in VIA (…) ROMA ricorrente

e

IR.PA. SC. (C.F. SCRRPL77T64D423X) e AI. GIUSEPPA (c.f. LLAGPP48A69C351V) , rappresentate e difese – giusta procura in atti – dall’avv. LAMBIASE PIETRO, presso il cui studio sono elettivamente domiciliate in VIALE PASTEUR 31 00144 ROMA resistenti

CONCLUSIONI: come in atti FATTO E DIRITTO

Con ricorso depositato in data 19.5.14 la sig. Br.Pa. in proprio e nella qualità di procuratrice generale del figlio, Di.Na., deduceva che con contratto sottoscritto in data 21.11.2011 (non registrato) aveva concesso alla sig. Ir.Sc. in locazione l’immobile sito in Roma, Via (…) di proprietà del figlio, con decorrenza 1.12.2011 e scadenza 30.11.2015 con la pattuizione di un canone mensile di Euro 800,00; che in data 23.5.12 la sig. Sc. e la di lei madre, sig. Ai.Gi. provvedevano a denunciare presso l’Agenzia delle Entrate di Pomezia un contratto verbale di locazione registrato con n. Protocollo 4040 e 4044 serie 3 che sarebbe intercorso tra le sigg. Sc. e Ai. e il sig. Di.Na. con scadenza al 30.4.16 ex art.3 comma 8 d.lsgs 23/2011 per un corrispettivo mensile di Euro 181,00 (triplo della rendita catastale). Premetteva parte ricorrente che le signore Sc. e Ai. avevano denunciato presso l’Agenzia delle Entrate un patto mai intercorso giacché il sig. Na., affetto da grave patologia invalidante non aveva sottoscritto alcun contratto e la sig. Ai., che risultava risiedere altrove, non era contemplata quale conduttrice nell’unico contratto sottoscritto il 21.11.2011 tra la sola Sc. e la sig. Ai. Precisava la sig. Pa. che, in attesa della dichiarazione giudiziale di inesistenza del contratto aveva cautelativamente provveduto a disdettare il contratto precisando le ragioni ex art.3 legge n.431/98; che il contratto non registrato era quindi nullo e la

occupazione da parte delle resistenti abusiva. Chiedeva quindi parte ricorrente: in via principale, accertare e dichiarare la nullità del contratto verbale di locazione e della denuncia effettuata all’Agenzia delle Entrate dalle resistenti e ordinarsi il rilascio dell’immobile con condanna delle occupanti senza titolo al pagamento della differenza tra la somma di Euro 800,00 e quella risultante dal canone catastale a decorrere dal 1.5.12 o dal 1.12.2011 sino al rilascio o di una somma liquidata a titolo risarcitorio per la occupazione abusiva. In via subordinata chiedeva la ricorrente condannare le resistenti al pagamento della differenza tra il canone di locazione denunciato e la somma di Euro 800,00 mensili dal 1.5.2012, detratte le somme corrisposte a titolo di canone legale e alla corresponsione della somma mensile di Euro 800,00 sino al rilascio, a decorrere dalla pubblicazione della sentenza della sentenza della Corte Costituzionale n.50/2014 che ha dichiarato illegittimo il d.l.gs 23/2011; dichiarare la cessazione del contratto di locazione per legittimo diniego ai sensi dell’art. 3 L. 431/98 per la scadenza del 30.10.15 ovvero 30.11.2015 pronunciando ordinanza definitiva di rilascio. In ogni caso chiedeva accertarsi la responsabilità delle resistenti per avere registrato un contratto di locazione falso con condanna al risarcimento dei danni patrimoniali e non cagionati alla ricorrente anche liquidati equitativamente e con condanna ai sensi dell’art. 614 bis c.p.c. al pagamento di una somma di denaro per ogni giorno di ritardo nella esecuzione del provvedimento.

Si costituivano le resistenti che deducevano che la sig. Pa. si era impegnata a provvedere lei alla registrazione del contratto cui era parte anche la sig. Ai.; che la sig. Pa. aveva omesso di agire anche per conto del figlio, Di.Na.; che avevano provveduto esse conduttrici alla registrazione avvalendosi del d.l. 23/2011 in data 23.5.2012 con la conseguenza che il contratto non era nullo ma registrato il 23.5.2011 e quindi avrebbe prodotto effetti sino al 31.12.2015 (data fissata dal D.L. 80/2014 per la proroga degli effetti del d.l. 23/2011 dopo l’intervento della C. Cost. con la sent. n. 50 del 14.3.2014).

Respinte le istanze istruttorie la causa veniva decisa all’udienza del 13.4.2015. La domanda di parte ricorrente è risultata fondata nei limiti di seguito precisati.

L’unico contratto originariamente stipulato in forma scritta deve ritenersi quello allegato come doc. 4 al fascicolo di parte ricorrente intervenuto tra la (sola) sig. Pa.Br. e la (sola) sig. Ir.Sc. datato 21.11.2011 che prevedeva una decorrenza dal 1.12.2011 al 30.11.2015.

E’ irrilevante la circostanza che la sig. Pa. non sia la proprietaria dell’immobile concesso in locazione senza spendita del nome del titolare.

Infatti la S. C., la quale ha avuto occasione di affermare: “Per principio maggioritario di questa Corte il rapporto che nasce dal contratto di locazione e, che si instaura tra locatore e conduttore, ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, onde la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al detentore di fatto, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente e, a maggiore ragione, deve considerarsi valido e vincolante anche il contratto stipulato tra chi, acquistato il possesso (o la detenzione) abbia conservato tale possesso, non opponendosi il proprietario” (Cass. 19/11/2013, n. 25911, la quale richiama la precedente giurisprudenza, che ha più volte affermato “la validità del contratto di locazione stipulato da chiunque avesse la disponibilità (anche soltanto) di fatto di un bene (ex plurimis, sentenza n. 15443 del 14/7/2011; sentenza n. 9493 del 20/4/2007; sentenza n. 8411 del 11/4/2006; sentenza n. 4764 del 4/3/2005; sentenza n. 470 del 17/1/1997; sentenza n. 640 del 11/2/1978; la sentenza capostipite in tal senso è rappresentata da sentenza n. 306 del 30/1/1968)”).

Che la sig. Ai. non fosse parte dell’originario contratto si ricava, invece, da una pluralità di elementi: 1) il nominativo della sig. Ai. risulta inserito solo nella copia del contratto nella disponibilità delle resistenti, e non nella copia prodotta dalla ricorrente; 2) la sig. Ai. risulta formalmente residente altrove (doc. 7 fasc. ricorrente); nei documenti del condominio (doc. 8, 9 fasc. ricorrente) la sola sig. Sc. vene indicata come “inquilina”.

In assenza di registrazione di detto contratto (ciò è pacifico tra le parti avendolo ammesso anche la ricorrente) in data 23.5.12 venivano presentate presso l’AGENZIA delle Entrate due denunce di contratto verbale (all.5 fasc. ricorrente) : la n. 4040 in cui si fa menzione di un contratto di locazione intercorso tra i sigg. Na.Di. e Pa.Br. (locatori) e le signore Ai.Gi. e Sc. Ir.Pa. (conduttori) con riferimento all’immobile sito in via (…) per il periodo 1.11.2011 al 30.4.12 al corrispettivo di Euro 800,00 mensili; la n. 4044 in cui si fa menzione di un contratto di locazione intercorso tra i sigg. Na.Di. e Pa.Br. (locatori) e le signore Ai.Gi. e Sc.Ir. (conduttori) con riferimento al medesimo immobile per il periodo 1.5.12 al 30.4.16 al corrispettivo di Euro 181,00 mensili. Dalla nota dell’Agenzia delle Entrate del 23.5.12 (all.6 fasc. ricorrente) e dalle informazioni rese dall’Agenzia delle Entrate (all.8 fasc. resistenti) si evince che l’AGENZIA ha proceduto, come da prassi, alla registrazione del contratto sulla base del modulo c.d. “RLI” a prescindere dalla esistenza o meno di un contratto redatto in forma scritta, assumendo le informazioni fornite dalle denuncianti (quanto a nominativo dei contraenti, durata ed importo del canone pattuito).

Ebbene, nel caso di specie non può certo omettersi, quale che sia la procedura utilizzata dall’Agenzia delle Entrate per la regolarizzazione fiscale del rapporto, che nel caso di specie esisteva un contratto scritto, quello appunto posto in essere tra la sig. Pa. e la sola sig. Sc. al canone mensile di Euro 800,00 che è stato “registrato” su istanza della conduttrice ai sensi dell’allora vigente d.l. n. 23/2011, con conseguente applicabilità della disciplina del citato decreto. Occorre fare chiarezza in punto di diritto sulla validità del contratto inter partes e sulle conseguenze della registrazione tardiva ai sensi del d. n. 23/2011.

L’art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 stabilisce che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

L’art. 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, richiamava la testé citata disposizione (al comma 9) e stabiliva che ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la disciplina da esso dettata al comma 8; la stessa disciplina si applica ai contratti, stipulati anteriormente all’entrata in vigore di detto d.lgs. (7/4/2011), che non siano registrati nel termine di sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del medesimo d.lgs. (comma 10).

Dal coordinamento delle citate disposizioni si desume che tutti i contratti di locazione ad uso abitativo, stipulati precedentemente all’entrata in vigore del d.lgs. n. 23 del 2011, erano così disciplinati: a) in caso di registrazione nel termine di sessanta giorni dall’entrata in vigore dello stesso decreto, la nullità era sanata e il contratto andava applicato ed eseguito in tutte le clausole pattuite dalle parti; b) in caso di registrazione tardiva (oltre il termine di sessanta giorni dall’entrata in vigore del d.lgs.), la nullità era sanata, ma si applicava la disciplina di cui all’art. 3, comma 8, dello stesso d.lgs., il quale, in particolare, prevedeva che “a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT”; c) in caso di omessa registrazione, il contratto è nullo, sicché non può essere applicata alcuna clausola pattuita dalle parti né la disciplina legale di cui al citato art. 3, comma 8.

La registrazione tardiva comportava (e comporta tutt’ora) la sanatoria ex tunc del contratto, come ritiene la prevalente giurisprudenza. Invero, essendo la sanzione della nullità posta esclusivamente a presidio dell’interesse dell’amministrazione finanziaria (all’assolvimento dell’obbligazione tributaria), e non già comminata in dipendenza di una carenza strutturale del contratto, una registrazione tardiva di esso non può non avere efficacia sanante retroattiva, giacché è solo grazie ad una sanatoria ex tunc che detto interesse può essere pienamente salvaguardato, con riferimento all’intero periodo di durata del rapporto locatizio: diversamente, non avrebbe senso la registrazione di un contratto nullo, che fosse destinato a rimanere tale e non fosse, quindi, suscettibile di essere recuperato, appunto mediante l’adempimento, sia pure tardivo, della prescrizione tributaria.

A conferma di tale interpretazione va osservato che il citato art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004 non prevede che “i contratti di locazione sono nulli se non sono registrati nel termine”, ma che essi “sono nulli se non sono registrati”: ciò vuol dire – poiché la registrazione può e deve farsi anche tardivamente – che una volta registrato, ancorché tardivamente, il contratto non è più “nullo”, ma valido e quindi pienamente efficace fin dall’inizio, in conformità a quanto voluto dalle parti, la cui autonomia negoziale non trova più ostacoli al suo esplicarsi (artt. 1372, 1374 c.c.) e quindi può e deve ricevere (se non altrimenti viziata) piena tutela giurisdizionale. Del resto, diversamente opinando, non potrebbe aversi la sostituzione automatica di diritto (ex artt. 1339 – 1419 c.c.) delle clausole pattuite dalle parti relative alla durata della locazione ed alla misura del canone con la disciplina legale imperativa (di cui all’art. 3, comma 8, d.lgs. cit.), a far data dalla registrazione, ove manchi una fattispecie contrattuale, nelle altre parti e sotto ogni altro profilo valida, in cui le clausole legali possano venire a inserirsi, sostituendo le clausole nulle; tant’è che lo stesso art. 3, comma 8, stabilisce che, se il contratto – tardivamente registrato – prevede un canone inferiore (al canone legale), “si applica comunque il canone stabilito dalle parti”.

Premesso quanto sopra e rilevato che tra le parti – o meglio tra la sig. Pa. e la sig. Sc. – esisteva un contratto che soddisfaceva il requisito della forma scritta (all.4 parte ricorrente) detto contratto è stato sanato con efficacia ex tunc dalla denuncia che ha presentato la conduttrice all’Agenzia delle Entrate in data 23.5.12.

Per effetto delle disposizioni dell’art. 3, commi 8 e 9, del citato d.lgs. 2372011 il contratto tra le parti aveva subìto per legge l’applicazione del canone annuale pari al triplo della rendita catastale (quindi Euro 181,00 mensili dal 23.5.12) e la durata quadriennale dalla registrazione (quindi dal 23.5.12 al 23.5.16). Le citate norme sono state dichiarate costituzionalmente illegittime dalla Corte costituzionale con sentenza n. 50 del 2014. Tuttavia, l’art. 4, comma 1-ter, del d.l. n. 47 del 2014, convertito nella legge n. 80 del 2014, ha stabilito che: “Sono fatti salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti prodotti e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23”. Ciò vuol dire che la sostituzione di diritto delle clausole legali ex art. 3, comma 8, d.lgs. 23/2011 alle clausole contrattuali difformi e meno favorevoli al conduttore (art. 1339 c.c.), avvenuta per effetto della registrazione tardiva sotto il vigore delle disposizioni dichiarate incostituzionali, rimane ferma (malgrado la pronuncia di incostituzionalità) limitatamente al periodo che va dalla data della registrazione (23.5.12) fino al 31.12.2015 sia con riferimento all’importo del canone che con riferimento alla durata.

Ne discende che il contratto inter partes dedotto in giudizio, essendo stato stipulato in data 21.11.2011 e registrato (ad iniziativa del conduttore) in data 23.5.12, è stato registrato tardivamente, oltre il termine di sessanta giorni dall’entrata in vigore del d.lgs. n. 23 del 2011, anteriormente alla dichiarazione di incostituzionalità e dunque nella vigenza delle disposizioni di tale d.lgs.

Esso avente originaria durata quadriennale dal 1.12.2011 al 30.11.2015 è stato validamente disdettato con raccomandata del 7.2.2014 per la prima scadenza contrattuale del 30.11.2015 e deve ritenersi prorogato – ai sensi della Legge n. 80/2014 – sino al 31.12.2015, data fino alla quale varrà il canone nella misura sanzionatoria di Euro 181,00 mensili.

La domanda di parte ricorrente pertanto deve ritenersi fondata nei limiti sopra espressi e va dichiarato che il contratto di locazione inter partes cesserà per intervenuta disdetta alla data del 31.12.2015.

Parte conduttrice, sig. Sc. Ir.Pa., va condannata quindi al rilascio dell’immobile nel termine che, ai sensi dell’art. 56 L. n.392/78 si reputa equo fissare al 20.1.2016. La sig. Ai. va invece ritenuta occupante senza titolo dell’immobile e come tale condannata al rilascio immediato. Le spese di lite liquidate come da dispositivo ai sensi del DM 55/2014 seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, Sezione VI, in persona del Giudice dott.ssa Roberta Nardone, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Pa.Br., in proprio e nella qualità, nei confronti di Sc. Ir.Pa. e Ai.Gi., così provvede:

accoglie la domanda di parte ricorrente per quanto di ragione e, ritenuta l’esistenza tra la sig. Pa.Br. in proprio e la sig. Sc. Ir.Pa. di un valido contratto di locazione relativo all’immobile sito in Roma Via (…) (registrato il 23.5.12 ai sensi del d.l. n. 23/2011) dichiara detto contratto disdettato per la prima scadenza del 30.11.2015 prorogata ai sensi della L. n. 80/2014 sino al 31.12.2015; condanna la sig. Sc. Ir.Pa. al rilascio dell’immobile alla detta scadenza e letto l’art.56 legge n.392/78 fissa per l’esecuzione la data del 20.1.2016;

dichiara la sig. Ai.Gi. occupante senza titolo dell’immobile e la condanna all’immediato rilascio dell’immobile medesimo in favore della ricorrente; condanna le resistenti in solido al rimborso in favore della ricorrente delle spese di lite che liquida in Euro 490,00 per esborsi e Euro 3100,00 per compensi oltre accessori di legge e rimborso forfetario.

Motivazione e dispositivo letti in udienza. Così deciso in Roma il 13 aprile 2015. Depositata in Cancelleria il 13 aprile 2015.


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