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Tettoia: necessario il permesso a costruire

15 ottobre 2015


Tettoia: necessario il permesso a costruire

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 ottobre 2015



La differenza tra tettoria e pergolato che non aumenta l’abitabilità dell’immobile: il permesso a costruire e il sopralluogo della Polizia Municipale.

Per la realizzazione di una tettoia di non piccole dimensioni è necessario il permesso di costruire in quanto questa determina un ampliamento dell’edificio. Lo ha chiarito il Tribunale di Bari in una recente sentenza [1].

La vicenda

La vicenda attiene alla realizzazione di una tettoia in legno, con pilatri, travi e copertura in doghe a falde inclinate (la dimensione era di 6,40×7,30 con altezza media di 2,90 metri); l’opera era stata rilevata dal Comando di Polizia Municipale a seguito di un sopralluogo. Così, nei confronti del proprietario del manufatto, era stato emesso un decreto penale di condanna contro cui questi aveva presentato opposizione.

La sentenza

Nella sentenza viene chiarita la distinzione tra tettoria (per la quale è necessario il permesso a costruire) e pergolato.

Quanto al pergolato, esso presenta una struttura aperta sia nei lati esterni che nella parte superiore ed è destinato a creare ombra. La tettoria, invece, può essere utilizzata anche come riparo poiché la parte superiore risulta coperta e, pertanto, aumenta l’abitabilità dell’immobile.

La Cassazione [2] ha più volte chiarito che, per la realizzazione di una tettoia di non modeste dimensioni, occorre il permesso di costruire.

Infatti, a differenza del pergolato, che costituisce una struttura aperta sia nei lati esterni che nella parte superiore ed è destinato solo a creare ombra, la tettoia può essere utilizzata come riparo e perciò aumenta l’abitabilità dell’immobile. Essa infatti costituisce parte integrante dell’edificio (del quale è ampliamento) e non può essere qualificata né come un semplice intervento di manutenzione straordinaria, né come una pertinenza [3]. Difatti:

– l’intervento di manutenzione straordinaria è finalizzato al recupero di un edificio preesistente e non ne modifica né la sagoma né la superficie utilizzabile;

– dall’altro lato, invece, la pertinenza, ha peculiarità specifiche nell’ambito urbanistico: deve trattarsi invero, di un’opera che abbia comunque una propria individualità fisica ed una propria conformazione strutturale, finalizzata ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale, funzionalmente ed oggettivamente inserita al servizio dello stesso [4]; in altre parole, pur essendo destinata a servizio ed ornamento di un edificio, deve avere una propria autonomia funzionale e non deve costituire parte integrante dell’edificio al quale accede. Tutte caratteristiche che, invece, la tettoia non ha.

note

[1] Trib. Bari sent. n. 1207/2015 del 27.03.2015.

[2] Cass. sent. n. 19973/2008.

[3] Cass. sent. n. 40843/2005.

[4] Cass. sent. n. 5331/1992; n. 4134/1998.

Tribunale Bari – Sezione I penale – Sentenza 27 marzo 2015 n. 1207
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

SENTENZA

nella causa penale di primo grado
contro
Bi.Sa., nata (…) e res. in Valenzano alla via (…), difesa dall’avv. Ru.Di. dello studio di Bari alla via (…) in Bari
Libera già Contumace
IMPUTATO

Del reato di cui all’art. 44 comma 1 lett. b) D.P.R. 380/2001 per aver realizzato nella sua qualità di proprietaria dell’immobile sito in Valenzano (BA) alla via (…), in catasto al foglio di mappa n. (…) – su porzione di lastrico solare di pertinenza dell’unità abitativa, una tettoia in materiale ligneo (pilastri, travi e copertura in doghe a falde inclinate), delle dimensioni di metri 6,40 x 7,30 con altezza media di metri 2,90, in assenza di titolo autorizzativo.

RITENUTO IN FATTO

A seguito di tempestivo deposito di atto di opposizione al decreto penale di condanna n. 2520/12, veniva disposto il giudizio immediato nei confronti di Bi.Sa. in relazione reato di cui all’articolo 44 D.P.R. 380/2001 compiutamente descritto la rubrica.
All’udienza dell’11 dicembre 2012 era dichiarata la contumacia dell’imputata e alla successiva dell’8 aprile 2013 revocato il decreto penale di condanna.
Il 2 dicembre 2013 si procedeva all’esame del testimone dell’accusa Pe.Vi., alla successiva udienza del 9 giugno 2014 veniva esaminato il teste della difesa Di.Ro. e il difensore
rinunciava all’esame del ulteriori teste di lista. Il giudice revocava l’ordinanza ammissiva dei mezzi istruttori della relativa parte.
Il difensore dell’imputata depositava, al contempo, ordinanza cautelare in stralcio e decreto di sequestro preventivo emesso nell’ambito del procedimento avente numero 6032/06 r.g.n.r., avente ad oggetto tra l’altro proprio l’immobile sul quale era stata edificata la costruzione descritte imputazione sul rilievo della fittizia intestazione alla odierna imputata.
Alla successiva udienza veniva esaminato ai sensi dell’articolo 195 c.p.p. Co.Mi.
Dichiarata chiusa l’istruttoria dibattimentale procedimento veniva rinviato per la discussione.
All’udienza del 19 gennaio 2015 veniva nuovamente dichiarato aperto il dibattimento per il mutamento della persona fisica del magistrato giudicante.
Le parti reiteravano le richieste istruttorie già formulate e consentivano alla utilizzabilità delle prove già raccolte. Dichiarata chiusa l’istruttoria dibattimentale, era rinviato il processo per la discussione.
All’udienza del 27 marzo 2015 il pubblico ministero e il difensore dell’imputata discuteva del processo e rassegnavano le rispettive conclusioni, riportate a verbale.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Le acquisizioni dibattimentali delineano in modo assolutamente incontrovertibile la sussistenza del fatto per il quale si procede.
Il teste Vi.Pe., in servizio presso il Comando di Polizia Municipale di (…), ha puntualmente riferito al tribunale di avere effettuato un sopralluogo sul terrazzo dal pertinenza dell’abitazione di Sa.Bi. il giorno (…) e di avere riscontrato la presenza di una tettoia la cui realizzazione non era stata preceduta dal rilascio di alcun atto autorizzativo. Ha dichiarato che quest’ultima, di materiale ligneo, aveva le dimensioni dei metri 6,40 per 7,30 e che aveva appreso solo successivamente che l’immobile in questione era sottoposto a sequestro preventivo disposto dall’autorità giudiziaria.
Le fotografie versate in atti all’udienza dell’8 aprile 2013 consentono di apprezzare la foggia e le dimensioni della struttura lignea, la quale si presenta con una copertura a falda.
Essa è inequivocabilmente una tettoia, struttura oggettivamente diversa dal pergolato in quanto mentre questo costituisce una struttura aperta sia nei lati esterni che nella parte superiore ed è destinato a creare ombra, la prima può essere utilizzata anche come riparo e aumenta, quindi, l’abitabilità dell’immobile. Per la realizzazione di una tettoia di non modeste dimensioni – quale quelle riscontrate dal verbalizzante – secondo l’orientamento della Suprema Corte occorre il permesso di costruire (Cass. Sez. 3, 16.4.2008 – 19.5.2008 n. 19973, Lu.). Costituendo parte integrante dell’edificio del quale è ampliamento deve escludersi la sua qualificazione sia alla stregua di intervento di manutenzione straordinaria, sia di pertinenza (Cass. Sez. 3, 11.10.2005 – 10.11.2005 n. 40843, Da.).
L’intervento di manutenzione straordinaria, infatti, è diretto al recupero di un edificio preesistente e non ne modifica né la sagoma né la superficie utilizzabile.
Quanto alla pertinenza, la relativa nozione riferita all’ambito urbanistico ha peculiarità specifiche, che la distinguono da quella civilistica: deve trattarsi invero, di un’opera che abbia comunque una propria individualità fisica ed una propria conformazione strutturale – preordinata ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale, funzionalmente ed oggettivamente inserita al servizio dello stesso (Cass. 5331 del 1992; 8835 del 1989; Cass n. 4134 del 1998). In altre parole, pur essendo destinata a servizio ed ornamento di un edificio, deve avere una propria autonomia funzionale e non deve costituire parte integrante dell’edificio al quale accede.
Premesso quanto innanzi, ritiene il giudice insufficiente la prova della attribuzione all’imputata della identificazione della costruzione in esame.
Bi.Sa. è indiscutibilmente la formale proprietaria dell’immobile sul cui terrazzo è stata edificata la tettoia. Lo stralcio dell’ordinanza cautelare e del decreto di sequestro preventivo emessi dal gip del tribunale di Bari nell’ambito del procedimento avente numero 6032/06 r.g.n.r. contengono significativi stralci di conversazioni intercettate fra Pa.Sa., Ro.Di. e Gi. (Pi.) Di. dalle quali si evince pianamente – come lo stesso gip argomenta – che l’intestazione dell’immobile sito alla via (…) è stata voluta dal Pa. nel mese di aprile 2007 dopo avere constatato l’inaffidabilità di Gi.Di., cui era stato in precedenza fittiziamente intestato. Infatti, nella conversazione intercorsa tra Pa.Sa. e Di.Ro. il 30 aprile 2007 (numero 886 in R.I.T. 290/07).
Il primo manifestava le sue serie preoccupazioni in merito alla sorte dell’immobile in quanto il fratello della sua interlocutrice aveva omesso il pagamento di sei rate di mutuo. La donna, da canto suo, aveva poco prima riferito a sua madre in un’altra telefonata che il Pa. era particolarmente adirato (“sta nero, nero, nero, nero…”) per il timore di perdere quella che affermava essere la sua abitazione (“ha detto – il Pa., ndr. – vattene a prendere tutte le paga tutto ciò che… perché tu non è che mi fai giocare la casa…”). La conversazione avente progressivo (…) conferma, ancora una volta, in modo inoppugnabile la sostanziale titolarità della proprietà in capo al Pa. atteso che questi esplicitamente affermava di avere un mutuo intestato, però, al Di. (“io ho mutuo “in faccia a lui”…).
Per ovviare alla situazione verificatasi il Pa. si determinava a far risultare la vendita dell’immobile a Bi.Sa. e, per rendere formalmente ineccepibile l’operazione, se tardava affinché tale Co.Ca., titolare di un salottificio, facesse risultare sua dipendente proprio quest’ultima. La telefonata registrata al progressivo numero (…) del 2/8/2007 comprova ampiamente la circostanza in quanto entrambi concordano l’importo del corrispettivo per l’attività lavorativa che la Bi. doveva risultare svolgere.
Ro.Di. pienamente conoscenza dell’intera vicenda riferiva chiaramente alla interlocutrice della conversazione telefonica avente numero (…) del 18/2/2008 che il Pa. dapprima aveva intestato il mutuo a suo fratello Pi. perché ella non aveva requisiti per poterlo ottenere e, poi, aveva fatto la stessa cosa in favore di “Sa.”, facendola risultare dipendente a tempo
indeterminato e con regolare busta paga. Così facendo, la donna riferiva in chiusura della telefonata che essi avevano “spostato” tutto, così regolarizzando formalmente l’intestazione dell’immobile.
Le circostanze esposte delineano, pertanto, in modo chiaro la mera fittizietà dell’intestazione dell’immobile.
Il dato pone seriamente in dubbio la possibilità di ascrivere all’odierna imputata la realizzazione dell’opera abusiva. Infatti, nella misura in cui altri devono ritenersi i proprietari effettivi dell’immobile, è oggettivamente precluso un giudizio di certezza in merito alla effettiva capacità della Bi. di decidere in merito alla realizzazione di un’opera che indiscutibilmente incide sulla funzionalità di un bene altrui.
Per altro verso, le captazioni telefoniche innanzi riportate rivelano che la donna non aveva una propria autonoma capacità reddituale, di talché anche sotto questo profilo risulta improbabile che l’edificazione della tettoia possa essere ascritta a una sua autonoma decisione.
Si osserva, infine, che in ogni caso vi è dubbio in merito all’effettiva estinzione del reato per intervenuta prescrizione.
Pur non valorizzando le dichiarazioni rese da Ro.Di. (la quale, ammettendo di avere nella stessa deliberato la realizzazione della tettoia, aveva tutto l’interesse a collocare la sua edificazione in un la temporale tale da far risultare il relativo reato prescritto) si osserva che l’opera in questione non poteva essere stata realizzata successivamente all’esecuzione del decreto di sequestro preventivo. Soccorre, in tal senso, la considerazione secondo la quale è irragionevole che il proprietario possa impegnare risorse per la realizzazione di un’opera destinata ad incrementare il valore di un bene che, in quanto sottoposto a provvedimento ablativo, è concretamente a rischio di confisca.
Le rassegnate considerazioni, pertanto, impongono l’assoluzione dell’imputata per non aver commesso il fatto.

P.Q.M.

Visto l’art. 530, comma 2, c.p.p., assolve Bi.Sa. dal reato ascrittole per non aver commesso il fatto.
Così deciso in Bari il 27 marzo 2015.
Depositata in Cancelleria il 27 marzo 2015.

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2 Commenti

  1. nel mio condominio ho creato un regolamento condominiale di tipo assembleare approvata a maggioranza qualificata sin dal 2002 . Poi man mano sono stae fatte delle integrazioni non trascritte sul regolamento ma approvate in sede di assemblea condominiale . Per esempio : ho iniziato una disputa con il condominio che ha preferito non andare in giudizio transando una soluzione che distribuiva le spese secondo una unica tabella A di proprietà e negligendo la B ascensore o altre . questo sin dal 2003 . oggi i condomini vogliono cambiare il regolamento o meglio cancellare gli accordi transatti alla unanimità . E’ legittima una semplice maggioranza di 500% per cancellare questi accordi . Il mio avvocato mi dice di si ma non sono convinto .

  2. Per il mio condominio , come amministratore , ho scritto il regolamento condominiale dal lontano 1994 di tipo assembleare . Non essendo un professionista , questo regolamento conteneva qualche imperfezione , come la proibizione di detenere a animali e la rappresentanza in assemblea che poteva essere fatta solo da un dimorante in condominio ed altri piccoli particolari . Questo regolamento fu comunque approvato a maggioranza qualificata , oltre 750 millesimi . Nel corso del tempo ci furono dei cambiamenti in seguito ad accordi o transazioni sempre in sede di assemblea ma non ri- trascritte sul regolamento e ri-approvato . Per esempio in seguito ad una disputa con il sottoscritto , il condominio preferì transare con una ripartizione delle spese non secondo la tabella A, B, C ma unicamente secondo la tabella A di proprietà. Tale accordo fu approntato e scritto da un nuovo amministratore . l’accordo fu firmato alla unanimità . Adesso i condomini voglio ribaltare questi accordi contando sulla maggioranza relativa di 500 + 1 millesimi, pertando aumentando la mia partecipazione alle spese . E’ corretto tutto questo ? . Il mio legale mi dice che si , che un regolamento assembleare può essere cambiato , quando si vuole a maggioranza . non sono convinto per gli accordi presi al 100% . potete darmi un rapido parere ??

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