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Locazione: recedere anticipatamente dal contratto di affitto

15 Ott 2015


Locazione: recedere anticipatamente dal contratto di affitto

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 Ott 2015



Obblighi per l’inquilino e per il padrone di casa in caso di disdetta del contratto di affitto; il modello della lettera.

Per dare disdetta a un contratto di locazione è necessario seguire le regole fissate dalla legge, regole che sono diverse a seconda che si tratti dell’inquilino (conduttore) o del padrone di casa (locatore). Vediamole singolarmente.

L’inquilino può, in qualunque momento, recedere dal contratto di locazione nei casi previsti dal contratto stesso o, per legge, se ricorrono gravi motivi. È necessario però che dia sempre un preavviso di 6 mesi prima dalla scadenza.

Il locatore non può liberamente recedere dal contratto e una clausola che gli attribuisca tale facoltà sarebbe nulla. La legge gli consente esclusivamente di negare la rinnovazione del contratto di locazione alla scadenza dei primi 4 anni nel caso in cui vi sia:

destinazione dell’immobile a uso proprio: se ha intenzione di destinare l’immobile ad abitazione oppure ad attività commerciale, artigianale o professionale propria o del coniuge (anche se separato), dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado in linea retta. Sono esclusi il coniuge divorziato e il convivente;

il conduttore disponga di un altro immobile: il locatore può negare la rinnovazione del contratto se il conduttore ha la proprietà o la possibilità di usare un altro immobile idoneo ad essere adibito a propria abitazione nello stesso Comune;

mancato utilizzo dell’immobile: il locatore può negare la rinnovazione del contratto se il conduttore, senza che si sia verificata alcuna successione nel contratto, non occupi continuamente l’immobile senza giustificato motivo;

ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio: la rinnovazione può essere negata se l’immobile locato è compreso in un edificio gravemente danneggiato che va ricostruito o del quale deve essere assicurata la stabilità; in uno stabile di cui sia prevista l’integrale ristrutturazione o la demolizione e radicale trasformazione; o in caso di immobile sito all’ultimo piano di uno stabile in cui debbano essere eseguite sopraelevazioni e per ragioni tecniche sia necessario procedere allo sgombero dei locali;

vendita a terzi dell’immobile locato: il locatore può rifiutarsi di rinnovare la locazione dimostrando di aver intenzione di vendere a terzi l’appartamento locato se non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Il tal caso, però, il conduttore ha il diritto di prelazione sull’acquisto.

Come procedere al recesso

Per recedere il conduttore deve comunicare al locatore la sua intenzione con una raccomandata a.r. almeno 6 mesi prima rispetto alla scadenza.

In mancanza di preavviso, il conduttore è tenuto al risarcimento dei danni che il locatore provi di avere subìto per l’anticipata restituzione dell’immobile a meno che dimostri che l’immobile è stato ugualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente.

Le cause di recesso del conduttore

 

– recesso legale

Il recesso può essere di due tipi: recesso legale e recesso convenzionale.

Quanto al recesso legale la legge consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento quando ricorrono gravi motivi dando un preavviso di 6 mesi.

I gravi motivi sono i fatti estranei alla volontà dell’inquilino, imprevedibili e sopravvenuti alla firma del contratto, tali da rendere impossibile o troppo gravosa la prosecuzione del rapporto. Ad esempio: la presenza di forte umidità e di condensa nell’abitazione tali da compromettere la salubrità del luogo.

– recesso convenzionale

Le parti possono inserire nel contratto clausole che consentano al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto per ulteriori motivi rispetto a quelli “gravi” previsti dalla legge, purché ne dia preavviso al locatore con raccomandata a.r. entro 6 mesi dalla data in cui il recesso deve avere esecuzione. È libertà delle parti stabilire anche un termine di comunicazione inferiore ai 6 mesi.

Nella prassi, la clausola di recesso è accompagnata all’obbligo di pagamento di una somma a titolo di sanzione per il recesso anticipato.


FAC SIMILE DI LETTERA DI RECESSO ANTICIPATO DEL CONDUTTORE

Racc. a.r.

Oggetto: recesso dal contratto di locazione relativo all’appartamento sito in …

Egr. Sig.

Con la presente comunico che, a far data dal … recedo anticipatamente dal contratto di locazione concluso in data… della durata di… attualmente in corso e relativo all’appartamento in… via…

[In caso di recesso legale]:

Tale recesso è esercitato ai sensi dell’art. 3 L. 431/98 stante l’impossibilità di proseguire nel rapporto di locazione in quanto… (specificare i motivi)

[In caso di recesso convenzionale]:

Tale recesso è giustificato ai sensi dell’art… del contratto di locazione.

Le confermo pertanto che entro tale data provvederà a lasciare l’immobile.

Distinti saluti

note

Autore immagine: 123rf com


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