Come si costituisce una servitù di veduta?
Tutto quello che c’è da sapere sul diritto di guardare la proprietà del vicino dalla propria casa, senza che quest’ultimo possa impedirlo con alberi, barriere o altre opere.
Quando si acquista un immobile, si considera un valore aggiunto la presenza di balconi e finestre che consentano di affacciarsi liberamente. Non sempre, però, questo è possibile. Infatti, al diritto di affacciarsi e guardare ciò che avviene all’esterno fa da contraltare il diritto dei vicini alla riservatezza, tutelato dalla legge. È infatti comprensibile il disagio di chi si vede osservato da altri nel compimento delle proprie attività quotidiane. Questo diritto alla privacy, però, può essere limitato se chi si affaccia dalla propria casa è titolare di una servitù di veduta.
Come si costituisce una servitù di veduta? In questo articolo forniremo una risposta, esaminando come la legge regoli tale istituto e quali siano le procedure e i requisiti necessari per la sua istituzione formale. Ci concentreremo sulla natura giuridica di questo diritto, sui modi attraverso i quali può essere costituita e sulle implicazioni pratiche per i proprietari di immobili, tenendo conto anche delle più recenti pronunce giurisprudenziali sull’argomento.
Indice
Che cos’è la servitù di veduta?
La servitù di veduta si identifica con il diritto attribuito al proprietario di un immobile, definito come fondo dominante, di godere di una vista e affacciarsi sul terreno frontistante, ossia il fondo servente, mantenendosi entro una distanza minore di quella stabilita dalla legge.
Questo diritto permette al suo titolare di effettuare un’osservazione mobile e completa sulla proprietà altrui, come stabilito dalla
Secondo le peculiarità che caratterizzano la servitù di veduta, essa non può essere esercitata affacciandosi da un muro di confine. Ciò è dovuto al fatto che tale struttura ha l’unico scopo di segnare i limiti della proprietà e di proteggerla, e non è adatta a creare una relazione di sottomissione tra un terreno e l’altro. Questo principio si applica anche se tale manufatto permette di osservare e guardare il terreno adiacente, poiché la possibilità di affacciarsi dal muro è reciproca per entrambi i terreni confinanti. Questo è stato precisato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n.6927 /2015. Per le stesse ragioni, non è possibile esercitare una servitù di veduta utilizzando un’inferriata come separazione tra due terreni, anche se si trovano in contesti urbani, come confermato dalla sentenza n.10181/2014 della Suprema Corte.
Quali sono le distanze prescritte dalla legge per le vedute?
Abbiamo visto che la
La veduta, ai sensi dell’art. 900 cod. civ., è un’apertura sul fondo del proprietario confinante che consente di affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.
Ecco cosa prevedono al riguardo gli articoli 905-907 cod. civ.:
- per le vedute che si aprono direttamente verso un altro fondo, è necessario mantenere una distanza minima di un metro e mezzo (1,5 m) tra il muro del proprio edificio, dove si trova la veduta, e il confine del terreno adiacente;
- in caso di vedute laterali od oblique, la distanza minima richiesta è di settantacinque centimetri (75 cm) tra il margine della finestra o di qualsiasi sporgenza più vicina al terreno confinante e il limite di questo terreno;
- per quanto riguarda la costruzione di nuovi edifici in prossimità di vedute esistenti, è necessario rispettare una distanza di almeno tre metri (3 m) tra la nuova costruzione e il muro del vicino che presenta la veduta, oppure tra la nuova costruzione e il lato della finestra o della sporgenza più prossima del terreno vicino. Questo requisito non si applica nel caso in cui i terreni confinino direttamente con una strada pubblica.
Le suddette distanze possono essere derogate quando vi è una servitù di veduta.
Servitù di veduta: in quali modi si può costituire?
Vediamo ora come si costituisce una servitù di veduta. Ciò può avvenire in diversi modi:
- attraverso un contratto. Tale accordo deve avere forma scritta, come stabilito dall’art. 1350 comma 4 cod. civ.. Nel caso in cui il terreno sul quale deve essere istituita la servitù sia posseduto in comproprietà da più persone, è necessario il consenso di tutti i comproprietari per la sua validità;
- per testamento. Il testatore può lasciare in eredità il diritto di istituire una servitù di veduta sul terreno di un erede o di un legatario, oppure può imporre all’erede o al legatario di un terreno di istituire una servitù di veduta a vantaggio di un terreno confinante;
- mediante sentenza. La servitù di veduta può essere stabilita per pronuncia dell’autorità giudiziaria, tramite una sentenza di natura costitutiva, come previsto dall’art. 2932 cod. civ..
- per usucapione. Con questo termine ci si riferisce all’acquisto di un diritto per effetto del suo esercizio di fatto, prolungato nel tempo. Solo le servitù apparenti, che si manifestano attraverso opere visibili e permanenti, possono essere acquisite per usucapione. Questo processo richiede un possesso continuato, pacifico e ininterrotto per un periodo di vent’anni. La visibilità deve essere tale da presupporre la consapevolezza del peso da parte del proprietario del terreno servente, visibile sia dal terreno servente stesso sia da altri punti facilmente accessibili, come la pubblica via (Corte di Cassazione, sentenza n. 24401/2014).
- Per destinazione del padre di famiglia. Anche questa modalità è riservata alle servitù apparenti. In questo caso, il proprietario di un immobile crea segni visibili e opere permanenti su una parte del suo terreno, affinché un’altra parte tragga vantaggio. Quando la proprietà delle due porzioni viene divisa, lo stato di fatto corrispondente all’esercizio della servitù implica la sua esistenza, a patto che le opere permanenti (come aperture e opere di asservimento) siano state predisposte dal proprietario unico prima della divisione (Corte di Cassazione, sentenza n. 6592/2016).