Art. 1575 codice civile: Obbligazioni principali del locatore

Commento

Locatore: parte che si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile.

Consegnare: la consegna può essere materiale (trasferimento da mano a mano, nel caso di beni mobili) ma, normalmente, per i beni immobili, essa avviene in modo simbolico (es.: consegna delle chiavi).

Conduttore o locatario: parte che ha diritto di godere di una cosa mobile o immobile pagando un corrispettivo.

Buono stato di manutenzione: tale espressione va intesa nel senso che la cosa deve essere priva di vizi che possano diminuirne l’idoneità all’uso convenuto.

(1) L’obbligo di consegnare da parte del locatore corrisponde al dovere di prendere in consegna la cosa, che l’art. 1587 n. 1 impone al conduttore. Quando il locatore non adempie alla prestazione della consegna, il conduttore può agire per l’esecuzione forzata in forma specifica [v. 2930]; può chiedere anche la risoluzione per inadempimento [v. 1453] (con riferimento alla disciplina sull’equo canone, cfr. art. 21, l. 27-7-1978, n. 392).

(2) L’obbligo del locatore di mantenere la cosa locata «in istato da servire all’uso convenuto» deriva da quello iniziale di consegna in buono stato locativo; tale obbligo impone al locatore di intervenire e provvedere tempestivamente a tutte le riparazioni necessarie per conservare la cosa nello stesso stato esistente all’atto della conclusione del contratto, in relazione alla destinazione considerata dalle parti (l’obbligo, ad esempio, può riguardare la perfetta chiusura del portone dello stabile).

(3)  Il locatore ha la responsabilità per gli attentati al godimento portati da terzi e qualificati «molestie».

Giurisprudenza annotata

Locazione di cose

L'inidoneità dell'immobile all'esercizio di una determinata attività commerciale o industriale per la quale è stato locato non comporta per il locatore l'obbligo di operare modificazioni o trasformazioni che non siano state poste a suo carico dal contratto, poiché al locatore incombe l'obbligo di conservare, non già di modificare, lo stato esistente al momento della stipula della locazione, che il conduttore ha riconosciuto idoneo all'uso pattuito.

Tribunale Milano sez. XIII  02 dicembre 2014 n. 14376  

Gli obblighi previsti dagli artt. 1575 e 1576 c.c. non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dall'autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all'uso convenuto, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l'esecuzione di tali opere, salva l'applicazione della normativa in tema di miglioramenti (fattispecie relativa alle attività poste in essere da una società quale conduttrice di un immobile destinato a struttura alberghiera per adeguare l'immobile, di proprietà di un Ente di Gestione, alla normativa sulla sicurezza degli impianti).

Cassazione civile sez. III  25 novembre 2014 n. 24987  

Le obbligazioni del locatore previste dagli artt. 1575 e 1576 cod. civ. non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all'uso convenuto, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l'esecuzione di tali opere, salva l'applicazione della normativa in tema di miglioramenti. Rigetta, App. Cagliari sez. dist. Sassari, 12/11/2010

Cassazione civile sez. III  25 novembre 2014 n. 24987  

In tema di locazione, il principio di diritto in forza del quale costituiscono vizi della cosa locata, ai sensi dell’art. 1578 c.c., vizi la cui presenza, senza configurare un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 c.c. altera tuttavia l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del canone – quelli che investono la struttura materiale della cosa, intaccando l’integrità della stessa, in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale; mentre sono sottratti a tale disciplina i guasti o deterioramenti della cosa dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinano disagi limitati e transeunti nella utilizzazione del bene.

Tribunale Bari sez. III  09 ottobre 2014

Nella locazione di immobile per uso diverso da quello abitativo, il locatore è inadempiente ove non abbia ottenuto - in presenza di un obbligo specifico contrattualmente assunto - le autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio (e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale), ovvero quando le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino all'adozione di tali atti e all'esercizio dell'attività del conduttore in conformità all'uso pattuito. Rigetta, App. L'Aquila, 08/04/2008

Cassazione civile sez. III  16 giugno 2014 n. 13651  

Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, solo quando l'inagibilità o l'inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento del locatore, fatta salva l'ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere tali atti.

Cassazione civile sez. III  16 giugno 2014 n. 13651

Non rientrano nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione a carico del conduttore, ex art. 1609 c.c., quelle relative agli impianti termici. Se prima della consegna del bene il locatore non ha eseguito i necessari accertamenti su tutti gli impianti interni, è esente da responsabilità solo se prova di aver ignorato tali vizi senza colpa.

Cassazione civile sez. III  22 maggio 2014 n. 11353  

In tema di locazione di immobili urbani, nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex articolo 1609 del Cc, non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento. Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l'obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione; quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell'urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore, e nell'inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l'eventuale divieto del locatore.

Cassazione civile sez. III  22 maggio 2014 n. 11353  

Merita accoglimento la domanda di risarcimento del danno conseguente all'inadempimento, da parte del conduttore, dell'obbligo ex art. 1590 cc. di restituire il bene locatogli nel medesimo stato in cui gli era stato consegnato. Nel contratto di locazione concluso dalle parti, il conduttore ha dichiarato "di aver esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione, ed esenti da difetti che possano comunque influire sulla salute di chi vi risiede", obbligandosi a "riconsegnarli, alla scadenza del contratto, nello stesso stato, esenti da vizi e difetti" (nella specie era stata modificata la pavimentazione originaria, le volte e vi erano dei buchi alle pareti in corrispondenza di punti luce e condizionatori d'aria). Le obbligazioni del locatore previste dagli art, 1575 e 1576 cc. non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all'uso convenuto, nè il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l'esecuzione di tali opere, salva l'applicazione della normativa in tema di miglioramenti, che presuppone, ai sensi dell'art. 1592 cc, che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso (di cui, nel caso di specie, non si allega neppure l'esistenza), importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, nè può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, tanto che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alta richiesta dell'indennizzo.

Tribunale Bari sez. III  19 marzo 2014 n. 1445