Art. 1576 codice civile: Mantenimento della cosa in buono stato locativo

Commento

Locatore e conduttore: [v. 1575]; Cosa mobile: [v. 812].

Riparazioni necessarie: sono quelle indispensabili per mantenere la cosa in condizione da servire all’uso per cui è locata. I guasti sopravvenuti che esse mirano ad eliminare possono derivare da fatti intrinseci (vetustà, vizio di costruzione), oppure da fatti estrinseci, naturali o umani (imputabili al locatore o a un terzo o a caso fortuito).

Riparazioni di piccola manutenzione: sono quelle che conseguono al normale godimento della cosa locata e di regola caratterizzate dalla tenuità della spesa (riparazioni all’intonaco, imbiancatura di pareti, sostituzione di vetri rotti etc.).

(1) Sono tali le riparazioni delle parti essenziali della cosa: si pensi alla riparazione dell’impianto idrico, dell’ascensore etc.

(2) Spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono tutte quelle dirette a mantenere la cosa nello stato necessario per permettere il normale godimento locativo; esse derivano dall’uso normale.

(3) Il patto contrario impone al conduttore l’obbligo sia della manutenzione ordinaria che di quella straordinaria.

Giurisprudenza annotata

Locazione

Gli obblighi previsti dagli artt. 1575 e 1576 c.c. non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dall'autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all'uso convenuto, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l'esecuzione di tali opere, salva l'applicazione della normativa in tema di miglioramenti (fattispecie relativa alle attività poste in essere da una società quale conduttrice di un immobile destinato a struttura alberghiera per adeguare l'immobile, di proprietà di un Ente di Gestione, alla normativa sulla sicurezza degli impianti).

Cassazione civile sez. III  25 novembre 2014 n. 24987  

Le obbligazioni del locatore previste dagli artt. 1575 e 1576 cod. civ. non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all'uso convenuto, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l'esecuzione di tali opere, salva l'applicazione della normativa in tema di miglioramenti. Rigetta, App. Cagliari sez. dist. Sassari, 12/11/2010

Cassazione civile sez. III  25 novembre 2014 n. 24987  

L'accettazione dell'eredità, come fonte del subingresso nella posizione del locatore, è sufficiente per l'attivazione ex art. 1576 c.c. degli obblighi di manutenzione della cosa locata in capo al locatore. L'obbligo opera indipendentemente da una segnalazione od un impulso del conduttore. Né può operare come scusante l'ignoranza degli obblighi derivanti dal subingresso nel contratto.

Cassazione penale sez. IV  02 luglio 2014 n. 36924

In tema di locazione di immobili urbani, nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex articolo 1609 del Cc, non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento. Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l'obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione; quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell'urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore, e nell'inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l'eventuale divieto del locatore.

Cassazione civile sez. III  22 maggio 2014 n. 11353  

Merita accoglimento la domanda di risarcimento del danno conseguente all'inadempimento, da parte del conduttore, dell'obbligo ex art. 1590 cc. di restituire il bene locatogli nel medesimo stato in cui gli era stato consegnato. Nel contratto di locazione concluso dalle parti, il conduttore ha dichiarato "di aver esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione, ed esenti da difetti che possano comunque influire sulla salute di chi vi risiede", obbligandosi a "riconsegnarli, alla scadenza del contratto, nello stesso stato, esenti da vizi e difetti" (nella specie era stata modificata la pavimentazione originaria, le volte e vi erano dei buchi alle pareti in corrispondenza di punti luce e condizionatori d'aria). Le obbligazioni del locatore previste dagli art, 1575 e 1576 cc. non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all'uso convenuto, nè il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l'esecuzione di tali opere, salva l'applicazione della normativa in tema di miglioramenti, che presuppone, ai sensi dell'art. 1592 cc, che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso (di cui, nel caso di specie, non si allega neppure l'esistenza), importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, nè può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, tanto che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alta richiesta dell'indennizzo.

Tribunale Bari sez. III  19 marzo 2014 n. 1445  

Di nullità ai sensi dell'art. 79 l. 392/78 del patto in deroga all'art. 1576 cc, con il quale le parti abbiano convenuto che siano a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione occorrenti per conservare all'immobile locato l'attitudine all'uso abitativo, la S. C. ha parlato limitatamente alle locazioni soggette alla disciplina dell'equo canone. Resta, peraltro, esclusa la facoltà, per la conduttrice, di autoridursi il canone nella misura ritenuta dovuta. La gravità dell'inadempimento è stigmatizzata dal disposto dell'art. 5 l. 392/78, il quale fissa un criterio di predeterminazione legale della non scarsa importanza dell'inadempimento. Quanto alla imputabilità dell'inadempimento, la colpa si presume sino a prova contraria, e, nel caso di specie, tale presunzione non può dirsi superata dal debitore, il quale non ha dimostrato di non essere stato in grado di eseguire tempestivamente la prestazione dovuta per cause ad esso non imputabili, sicchè il suo inadempimento deve ritenersi colpevole.

Tribunale Bari sez. III  29 gennaio 2014 n. 466  

L'art. 1575 cod. civ. non impone al locatore alcun obbligo di apportare alla cosa da locare le modifiche necessarie per renderla idonea allo scopo cui intende destinarlo il conduttore a meno che quell'obbligo non venga concordato con patto espresso, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore. Ciò in quanto, ai sensi degli artt. 1575 e 1576 cod. civ., il locatore è obbligato a consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, a mantenerla in stato da servire all'uso convenuto, a garantirne il pacifico godimento e a eseguire tutte le riparazioni necessarie, rimanendo a carico del conduttore la sola piccola manutenzione. L'obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto consiste, quindi, nel provvedere a tutte le riparazioni necessarie a conservare la res nelle condizioni in cui si trovava al momento della conclusione del contratto in relazione alla destinazione considerata. Il locatore, di conseguenza, non è di regola tenuto a compiere successive modificazioni e trasformazioni, non previste dal contratto, attinenti alla specifica idoneità dell'immobile all'esercizio di una determinata attività industriale o commerciale, per la quale è stato locato, anche se l'esecuzione delle opere di modificazione o trasformazione sia imposta da disposizioni di legge o dell'autorità sopravvenute alla consegna; né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per la realizzazione di tali opere, salva l'operatività degli artt. 1592 e 1593 cod. civ. in tema di miglioramenti e addizioni.

Tribunale Torre Annunziata  17 gennaio 2014 n. 205