Art. 1577 codice civile: Necessità di riparazioni

Commento

Avviso: obbligo di informare il locatore quando sono necessarie riparazioni poste a suo carico. L’(—) deve essere tempestivo, cioè deve essere dato in tempo per evitare un maggior costo della riparazione.

Riparazioni urgenti: sono quelle necessarie per evitare il pericolo di un guasto imminente o un aggravamento dello stato della cosa; cioè, sono (—) se debbono essere eseguite immediatamente col pericolo, in caso contrario, di un deterioramento definitivo del bene.

(1) Il locatore è tenuto alle riparazioni, in mancanza di avviso del conduttore, quando abbia comunque avuto conoscenza del danno.

(2) Il mancato avviso non priva il conduttore del diritto al rimborso, ma ne limita soltanto la misura quando un tempestivo avviso avrebbe consentito al locatore un suo intervento ed una minore spesa.

Giurisprudenza annotata

Locazione di cose

Il conduttore, che abbia compiuto delle riparazioni urgenti eccedenti la normale manutenzione ex art. 1577 c.c. a un immobile locato, ha diritto ad essere risarcito delle spese sostenute solo qualora tali lavori siano stati preceduti da un avviso al locatore che, tuttavia, sia rimasto inerte.

Cassazione civile sez. III  20 febbraio 2014 n. 4064  

Il proprietario locatore, conservando la disponibilità giuridica e dunque la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esso conglobati, è responsabile in via esclusiva dei danni arrecati a terzi da tali strutture ed impianti, mentre il conduttore, acquistando la disponibilità delle altre parti dell'immobile (tra cui gli elementi esterni degli impianti, facilmente ispezionabili e sostituibili senza necessità di demolizioni) è responsabile in via esclusiva verso i terzi per i danni da queste cagionati

Tribunale Salerno sez. II  13 settembre 2010 n. 2011  

Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l'obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione. Quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell'urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell'inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l'eventuale divieto del locatore.

Cassazione civile sez. III  08 luglio 2010 n. 16136

Qualora vengano in rilievo alterazioni non attinenti allo stato di conservazione e manutenzione dell'immobile locato, bensì incidenti sulla composizione, costruzione o funzionalità strutturale, il conduttore non è affatto legittimato ad agire in giudizio per ottenere dal locatore l'adempimento dell'obbligazione di cui all'art. 1576 c.c., né a effettuare direttamente le riparazioni del caso ai sensi dell'art. 1577 c.c. comma 2. Il locatario, infatti, può soltanto richiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, ai sensi dell'art. 1578 c.c. L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito di opere di manutenzione. Pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (nella specie il fenomeno dell'umidità nel seminterrato) rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli art. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata.

Cassazione civile sez. III  25 maggio 2010 n. 12712  

Nel caso di immobile locato per una particolare destinazione commerciale, tale da richiedere che esso sia dotato di determinate caratteristiche e che vengano altresì rilasciate apposite autorizzazioni amministrative, non basta la sola specificazione in contratto di tale particolare destinazione dell'immobile locato a far nascere l'obbligo del locatore di eseguire le adeguate modificazioni o trasformazioni, ma occorre invece che le stesse siano state poste espressamente a suo carico dal contratto di locazione.

Cassazione civile sez. III  26 marzo 2009 n. 7347  

Responsabilità civile

Malgrado il contratto di locazione comporti il trasferimento al conduttore dell'uso e del godimento sia della singola unità immobiliare sia dei servizi accessori e delle parti comuni dell'edificio, una siffatta detenzione non esclude i poteri di controllo, di vigilanza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sull'entità immobiliare locata - ancorché in un ambito in parte diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore - con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza degli impianti. Grava, pertanto, sul proprietario, quale custode dei beni e degli impianti condominiali, la responsabilità per i danni subiti da terzi (nel novero dei quali vanno ricompresi anche i conduttori di appartamenti siti nell'edificio) dai detti beni e impianti. (Nella specie, la S.C., enunciando il riportato principio ed accogliendo il ricorso sul punto, ha cassato la sentenza di merito, con la quale era stata esclusa la responsabilità ex art. 2051 c.c. dell'ente proprietario di un edificio, in relazione ai danni subiti da un soggetto, assegnatario di alloggio popolare, a seguito di caduta sulle scale della palazzina, buie per la mancanza dell'apposito interruttore dell'elettricità nei pressi del portone, sul rilievo che i giudici di appello non avevano accertato se esistesse o meno oggettivamente un rapporto di custodia tra l'ente proprietario e l'impianto di illuminazione delle scale e dell'androne del fabbricato).

Cassazione civile sez. III  27 luglio 2011 n. 16422  

Qualora non sia possibile determinare in quale parte dell'immobile sia insorto l'incendio, deve necessariamente ammettersi che la presunzione di responsabilità del custode, prevista dall'art. 2051 c.c. e superabile solo con la prova del caso fortuito, continua a configurarsi a carico sia del proprietario che del conduttore, nel caso in cui nessuno dei due sia stato in grado di dimostrare che la causa autonoma del danno del terzo sia da ravvisare nella violazione, da parte dell'altro, dello specifico dovere di vigilanza diretto ad evitare lo sviluppo, nell'immobile, del suddetto agente dannoso.

Tribunale Milano sez. X  17 aprile 2008 n. 5059