Art. 1609 codice civile: Piccole riparazioni a carico dell’inquilino

Commento

Riparazioni di piccola manutenzione: [v. 1576]; Usi: [v. d. gen. 8].

Caso fortuito: ciò che è imprevisto e imprevedibile, superando i limiti della prudenza e dell’attenzione umana (es.: incendio, calamità naturali), e che, pertanto, esclude la colpevolezza e la conseguente responsabilità.

Giurisprudenza annotata

Locazione di cose

Non rientrano nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione a carico del conduttore, ex art. 1609 c.c., quelle relative agli impianti termici. Se prima della consegna del bene il locatore non ha eseguito i necessari accertamenti su tutti gli impianti interni, è esente da responsabilità solo se prova di aver ignorato tali vizi senza colpa.

Cassazione civile sez. III  22 maggio 2014 n. 11353  

Qualora, in violazione dell'art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso del bene locato, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare di aver ricevuto — da parte di terzi — richieste per la locazione non soddisfatte a causa dei lavori. (Conferma App. Roma, sez. III, 3 giugno 2008 n. 1930).

Cassazione civile sez. III  21 settembre 2011 n. 19202

Ai sensi dell’art. 1590 c.c., il conduttore deve restituire al locatore la cosa nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, "salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto". La norma esprime una regola generale dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente all'uso corretto del bene (in conformità del contratto) oppure alla vetustà (art. 1609, comma 1, c.c.), possibilità che rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa e che, dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall'utilizzo conforme al contratto. Pertanto, in linea di principio il locatore può pretendere di essere risarcito esclusivamente per le condizioni fatiscenti dell’immobile che eccedano il normale degrado del medesimo, siccome conseguente al suo normale uso.

Tribunale Nola sez. II  20 novembre 2008

Responsabilità civile

In tema di danni da cose in custodia, ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 c.c. è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo; rapporto che postula l’effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa, che comporti il potere dovere di intervento su di essa, e che compete al proprietario o anche al possessore o detentore. (Nella specie, rilevato che ai sensi dell’art. 1609 c.c. le riparazioni di piccola manutenzione – che a norma dell’art. 1576 c.c. devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese – sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o caso fortuito, il Trib. ha accolto la domanda risarcitoria proposta dal locatore, in presenza del nesso di causalità tra l’esplosione dello scaldabagno – da ascriversi alla negligenza del conduttore che per otto anni non aveva verificato lo stato di funzionamento dell’apparecchiatura – ed i danni subiti dall’attore).

Tribunale Roma sez. XIII  11 novembre 2013 n. 24455  

In tema di danni prodotti dalla struttura originaria della cosa locata, avendo il locatore l'obbligo, imposto dall'art. 1575 c.c., di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all'uso convenuto, grava sul locatore la relativa responsabilità per custodia (cfr. Cass. 10389/05). Né gli asseriti specifici profili di responsabilità contrattuale consistenti nella violazione da parte del conduttore all'obbligo di provvedere alla manutenzione dell'immobile locato (c.c., art. 1576 e 1609) ed a quello di consentire al locatore l'accesso per la realizzazione delle riparazioni necessario (c.c., art. 1583) valgono ad escludere la responsabilità diretta del proprietario per i danni cagionati a terzi, né a consentire una condanna del conduttore, in solido con il proprietario, al risarcimento degli anzidetti danni.

Tribunale Milano sez. X  10 aprile 2008 n. 4943

È da escludere la responsabilità per custodia del conduttore con riferimento ad impianti idrici o sanitari siti all'interno delle strutture murarie, trattandosi di strutture non accessibili al controllo e non suscettibili di interventi da parte del conduttore (cfr. Cass. 5780/97).

Tribunale Milano sez. X  10 aprile 2008 n. 4943  

Per la responsabilità del proprietario per i danni a terzi derivanti dall'immobile concesso in locazione, la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, rapporto che postula l'effettivo potere sulla cosa e quindi la disponibilità giuridica e materiale della stessa, con il conseguente potere-dovere di intervento sulla cosa al fine di prevenire il prodursi di eventi dannosi, nel caso di locazione dell'immobile, situazione che comporta il trasferimento della disponibilità della cosa locata e delle sue pertinenze al conduttore, pur configurandosi di norma in capo a quest'ultimo l'obbligo di custodia del bene locato e la conseguente responsabilità ai sensi dell'art. 2051 c.c. per i danni causati a terzi dalla cosa locata, rimane, tuttavia, a carico del proprietario la responsabilità per i danni provocati dalle strutture murane e dagli impianti ad esse inglobati, dei quali il locatore conserva la disponibilità giuridica e quindi la custodia (cfr., Cass. sez. un., 12019/91 e da ultimo Cass. 2422/04; Cass. 16231/05).

Tribunale Milano sez. X  10 aprile 2008 n. 4943  

Imposte

Sono indeducibili dal reddito di una società di persone e, conseguentemente, dei soci, i costi di manutenzione straordinaria di un immobile condotto in locazione, in quanto privi di requisito dell'inerenza all'attività d'impresa richiesto dall'art. 75, comma 5, d.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (testo temporalmente applicabile alla fattispecie, ora art. 109 stesso d.P.R.), non essendo ravvisabile la correlazione tra la spesa od il costo sostenuti e l'esercizio effettivo dell'attività economica dell'impren ditore, richiesta dalla norma, in quanto il beneficiario ultimo dei miglioramenti apportati all'immobile condotto in locazione mediante spese di manutenzione straordinaria, rimane esclusivamente il locatore, anche in base ai principi normativi che regolano il contratto di locazione (art. 1576, 1609 e 1621 c.c.), i quali prevedono che le riparazioni straordinarie rimangono a suo carico, sicché il conduttore ben può ottenerne il rimborso.

Cassazione civile sez. trib.  25 marzo 2011 n. 6936  

La deducibilità delle spese sostenute per il riordino e la ristrutturazione di un immobile locato, ove certamente collegabile allo svolgimento dell'attività imprenditoriale, non è subordinata al diritto di proprietà dei locali, essendo sufficiente che le stesse siano sostenute dal conduttore nell'esercizio dell'impresa, al fine della realizzazione del miglior esercizio dell'attività imprenditoriale e dell'aumento di redditività della stessa, e che risultino dalla documentazione contabile.

Cassazione civile sez. trib.  17 giugno 2011 n. 13327