Art. 1754 codice civile: Mediatore

Giurisprudenza annotata

Mediazione

Non sussiste alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative, avviate con il suo intervento, non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell'affare, cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall'intervento del mediatore che le ha poste originariamente in contatto, in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove, assolutamente non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore.

Cassazione civile sez. III  22 gennaio 2015 n. 1120  

È configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cosiddetta atipica, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche a una soltanto delle parti interessate (mediazione unilaterale); tale ipotesi ricorre nel caso in cui una parte, volendo concludere un affare, incaricati altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di un persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite condizioni; essa rientra nell'ambito di applicabilità della disposizione prevista dall'art. 2 comma 4 l. n. 39 del 1989, che, per l'appunto, disciplina anche ipotesi atipiche di mediazione, stante la rilevanza, nell'atipicità, che assume il connotato della mediazione, alla quale si accompagna l'attività ulteriore in vista della conclusione dell'affare; pertanto, anche per l'esercizio di questa attività è richiesta l'iscrizione nell'albo degli agenti di affari in mediazione di cui al menzionato articolo 2 citato, ragion per cui il suo svolgimento in difetto di tale condizione esclude, ai sensi dell'art. 6 stessa legge, il diritto alla provvigione.

Cassazione civile sez. II  09 giugno 2014 n. 12961

La sanzione della nullità prevista dall'art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita. Ne consegue che in queste ipotesi rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 cod. civ., e che, anche nel caso in cui il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, spetta egualmente al mediatore il diritto alla provvigione, essendosi costituito tra le parti un valido vincolo giuridico. Rigetta, Trib. Catania, sez. dist. Acireale, 05/04/2006

Cassazione civile sez. III  19 dicembre 2013 n. 28456  

Mandato e rappresentanza

Il conferimento ad un mediatore professionale dell'incarico di reperire un acquirente od un venditore di un immobile dà vita ad un contratto di mandato e non di mediazione, essendo quest'ultima incompatibile con qualsiasi vincolo tra il mediatore e le parti. Da ciò consegue che nell'ipotesi suddetta il c.d. "mediatore"; (a) ha l'obbligo, e non la facoltà, di attivarsi per la conclusione dell'affare; (b) può pretendere la provvigione dalla sola parte che gli ha conferito l'incarico; (c) è tenuto, quando il mandante sia un consumatore, al rispetto della normativa sui contratti di consumo di cui al d.lgs. n. 206 del 2005; (d) nel caso di inadempimento dei propri obblighi, risponde a titolo contrattuale nei confronti della parte dalla quale ha ricevuto l'incarico, ed a titolo aquiliano nei confronti dell'altra parte.

Tribunale Milano sez. V  14 maggio 2014 n. 5285  

Elementi essenziali della attività di mediazione sono: a) sul piano strutturale: la onerosità, la subordinazione della provvigione alla conclusione dell'affare, la libertà per il mediatore di attivarsi o meno, l'autonomia e l'indipendenza del mediatore; b) sul piano funzionale: lo svolgimento di una attività mirante a mettere due o più parti in relazione al fine di concludere un affare. (In applicazione dei riferiti principi la Suprema corte ha escluso che integrasse mediazione il contratto inter partes atteso che in forza di questo una parte aveva l'obbligo e non la facoltà di prestare assistenza e consulenza al fine della presentazione di domande di finanziamento, che il compenso era subordinato solo in parte della effettiva erogazione del finanziamento mentre per altra parte era comunque dovuto, che da ultimo, mancava lo svolgimento di una attività finalizzata alla messa in relazione delle parti interessate alla conclusione di un affare, non essendo l'attività svolta finalizzata né a un reperimento della controparte né a un avvicinamento tra contraenti noti, ma in disaccordo).

Cassazione civile sez. III  24 ottobre 2013 n. 24118  

L'attività di assistenza e di consulenza finalizzata alla preparazione e alla presentazione di una domanda rivolta alla concessione di finanziamenti pubblici da presentare ad un organo predeterminato dalla legge costituisce prestazione d'opera professionale e non può essere qualificata come attività di mediazione né tipica né atipica, mancando l'elemento essenziale della "messa in relazione" dei contraenti. Cassa con rinvio, App. Torino, 13/09/2007

Cassazione civile sez. III  24 ottobre 2013 n. 24118

In materia di mediazione, sostanziandosi la stessa in un complesso di attività di vario contenuto, dirette a provocare la conclusione di un affare, suscettibile di essere posta in essere secondo diverse modalità non predeterminate né predeterminabili, è necessario che colui il quale agisca in giudizio rivendicando il diritto alla corresponsione del compenso, indichi con rinuncia di particolari, le attività compiute. A tal fine non può sollecitarsi il testimone a esprimere un giudizio che sintetizzi fatti storici inespressi, quale è la mediazione, in quanto trattasi di fatti che rimangono estranei, in sede di articolazione delle richieste istruttorie, alle parti e al giudice. Ciò vale soprattutto nei casi in cui oggetto della controversia sia il conferimento dell'incarico al mediatore e l'utilizzo consapevole della sua opera.

Tribunale Foggia sez. II  20 giugno 2013 n. 937  

Obbligazioni e contratti

In tema di mediazione, qualora sia previsto in contratto — per il caso in cui il conferente l’incarico rifiuti, anche ingiustificatamente, di concludere l’affare propostogli dal mediatore — un compenso in misura identica (o vicina) a quella stabilita per l’ipotesi di conclusione dell’affare, il giudice deve stabilire se tale clausola determini uno squilibrio fra i diritti e gli obblighi delle parti e sia, quindi, vessatoria, ai sensi dell’art. 1469 bis, comma 1, c.c. (ora art. 33, comma 1, codice del consumo), salvo che in tale pattuizione non sia chiarito che, in caso di mancata conclusione dell’affare per ingiustificato rifiuto, il compenso sia dovuto per l’attività sino a quel momento esplicata. Qualora, invece, il rifiuto di concludere l’affare tragga origine da circostanze ostative, di cui il conferente l’incarico abbia omesso di informare il mediatore al momento della conclusione del contratto o cui abbia dato causa successivamente, è configurabile una responsabilità dello stesso conferente per la violazione dei doveri di correttezza e buona fede. In tal caso la previsione dell’obbligo di pagare comunque la provvigione può integrare una clausola penale, soggetta al diverso apprezzamento di cui all’art. 1469 bis, comma 3, n. 6, c.c., (ora art. 33, comma 2, lett. f, codice del consumo), concernente la presunzione di vessatorietà delle clausole che, in caso di inadempimento, prevedano il pagamento di una somma manifestamente eccessiva (Nella specie, rilevato che l’agenzia immobiliare non provava la specifica contrattazione della clausola, il Trib. ha dichiarato la nullità di tale clausola penale di importo simile alla provvigione pattuita in caso di insuccesso dell’affare, giacché vessatoria).

Tribunale Roma sez. X  13 novembre 2013 n. 22770