Che significa? Preliminare

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Preliminare [contratto] (d. civ.): E’ il contratto mediante il quale le parti si obbligano a concludere successivamente un altro contratto, detto definitivo.

Il contratto Preliminare, quindi, pone un obbligo a contrarre di fonte convenzionale.

Non è disciplinato in modo specifico e particolareggiato dalla legge, ma la normativa applicabile si può desumere dalle disposizioni sul contratto in generale.

La stipulazione di un contratto Preliminare consente alle parti di determinare preventivamente gli elementi del contratto e produce l’effetto di obbligare le parti a manifestare il consenso idoneo a perfezionare il contratto definitivo: esso ha, quindi, un’efficacia obbligatoria.

L’attuazione delle prestazioni finali è, invece, subordinata alla stipulazione del contratto definitivo; tuttavia il Preliminare può anche prevedere una parziale anticipata esecuzione delle prestazioni.

Nel caso di ritardo o inadempimento [vedi] rispetto all’obbligo di stipulare il contratto definitivo, l’altra parte può avvalersi dei normali rimedi in tema di inadempimento contrattuale (risoluzione e risarcimento del danno) ovvero ricorrere, qualora abbia ancora interesse al conseguimento della prestazione promessagli, all’esecuzione in forma specifica [vedi], e cioè chiedere una sentenza produttiva degli effetti del contratto definitivo non concluso, purché la situazione di fatto o di diritto non lo impedisca (art. 2932 c.c.). Si ritiene ammissibile il procedimento ex art. 2932 c.c. anche nei confronti della P.A. Per quanto riguarda i requisiti formali, la legge stabilisce che il contratto Preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (art. 1351 c.c.).

La L. 28-2-1997, n. 30 (che ha introdotto l’art. 2645bis c.c.) ha esteso al Preliminare avente ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai nn. 1), 2), 3) e 4) dell’art. 2643 c.c. l’obbligo della trascrizione [vedi]. È la prima volta che il legislatore estende il regime di pubblicità legale a contratti ad efficacia obbligatoria e la novità ha l’evidente scopo di assicurare una più incisiva tutela al promissario acquirente, le cui aspettative prevarranno sulle iscrizioni o trascrizioni eseguite da terzi (es.: nel caso di alienazione dello stesso bene immobile a soggetto diverso dal promissario acquirente da parte del promissario alienante) successivamente alla trascrizione del Preliminare.

Preliminare improprio

Il Preliminare improprio, o compromesso, è un contratto definitivo, immediatamente efficace, che contiene l’obbligo di riprodurre il consenso in una forma determinata (es.: la forma pubblica necessaria ai fini della trascrizione [vedi]). È un contratto molto diffuso nelle vendite immobiliari, allo scopo di non manifestare nell’atto pubblico [vedi], per ragioni fiscali, il reale contenuto dell’atto.

Preliminare unilaterale 

Si ha quando l’obbligo alla conclusione del contratto grava su di una sola delle parti.


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