Che significa? Trascrizione

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Trascrizione (d. civ.): È un mezzo di pubblicità relativo agli immobili [vedi Beni] ed ai beni mobili registrati [vedi Beni], che assicura la conoscibilità delle vicende relative a tali beni.

La sua funzione si ricollega direttamente ad una precisa esigenza di mercato, che è quella della circolazione dei beni nell’ambito di una società organizzata e della conoscibilità di tale circolazione.

Bisogna pertanto distinguere:

—  per i beni mobili non registrati, la particolare natura degli stessi ha permesso la realizzazione di un sistema di pubblicità di fatto, fondata sul possesso;

—  per gli immobili, tale esigenza di conoscibilità dei trasferimenti è perseguita attraverso l’istituto della Trascrizione.

L’art. 2643 c.c. elenca gli atti soggetti a Trascrizione. Si ritiene che tale elencazione abbia carattere tassativo esclusivamente per la natura degli effetti prodotti: l’art. 2645 c.c., infatti, espressamente prevede la trascrivibilità di ogni altro atto o provvedimento che produca taluno degli effetti dei contratti menzionati nell’art. 2643 c.c.

Ai sensi dell’art. 2645bis c.c. l’obbligo della Trascrizione  sussiste anche per il contratto preliminare [vedi] avente ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai nn. 1), 2), 3) e 4) dell’art. 2643 c.c., relativi alla costituzione, alla modificazione o al trasferimento, a vario titolo, di diritti reali immobiliari. Il legislatore ha inteso, in tal modo, estendere ai contratti a efficacia obbligatoria quelle forme di tutela che erano tradizionalmente riservate ai contratti a efficacia reale.

In materia di Trascrizione vige il principio di continuità, il quale si ispira all’esigenza di realizzare il cd. stato civile degli immobili e di generare la certezza sulla consistenza giuridica e spettanza della proprietà medesima.

Inoltre, in base all’art. 2644 c.c., gli atti soggetti a  Trascrizione non possono essere opposti a chi ha acquistato e trascritto tempestivamente il suo titolo e non possono avere effetto nei confronti di chi ha trascritto tutte le successive iscrizioni o Trascrizione di diritti acquistati dallo stesso autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore.

Tuttavia la  Trascrizione non ha natura costitutiva ai fini del trasferimento del diritto, in deroga al principio generale di cui all’art. 1376 c.c. (principio consensualistico). Essa ha natura dichiarativa e, oltre al fine di pubblicità, ha la funzione di dirimere un conflitto tra più aventi causa da un medesimo autore.

Trascrizione e pubblicità sanante 

La  Trascrizione non ha di per sé efficacia sanante degli eventuali vizi da cui il negozio giuridico trascritto fosse in ipotesi affetto.

In alcune ipotesi, però, la Trascrizione, in quanto viene a creare un particolare affidamento sulla legittimità dell’atto, vale a rendere inopponibili ai terzi, a determinate condizioni, gli effetti che altrimenti deriverebbero a loro danno dalla caducazione dell’atto; poiché la pubblicità dell’atto viziato e dell’atto di acquisto del terzo viene, di fronte al terzo medesimo, a sanare il vizio, la pubblicità stessa viene qualificata pubblicità sanante.

Le ipotesi principali riguardano i casi di nullità o di annullamento degli atti (art. 2652 n. 6 c.c.): in questo caso è fatto salvo l’acquisto a qualunque titolo del terzo (che sia in buona fede ed abbia trascritto il proprio titolo) quando la domanda di nullità o di annullamento del negozio sia stata trascritta dopo che sia decorso un quinquennio dalla Trascrizione  del negozio stesso.

Trascrizione e usucapione 

Eccezionalmente, in alcuni casi la (—) ha efficacia costitutiva. Tra di essi il più importante è rappresentato dall’usucapione abbreviata [vedi] nel caso di acquisto da chi non è proprietario. Perché tale usucapione maturi occorrono la buona fede dell’acquirente e la (—) del titolo di acquisto astrattamente idoneo a trasferire la proprietà (art. 1159 c.c.).

La  Trascrizionecostituisce, in questa ipotesi, un elemento della complessa fattispecie che conduce all’usucapione.

Trascrizione mobiliare 

Per i beni mobili registrati, la legge (art. 2683 c.c.) prevede un regime di Trascrizione analogo a quello della Trascrizione immobiliare; tuttavia, a differenza dei registri immobiliari, quelli dei beni mobili registrati sono tenuti su base reale e cioè sono ordinati con riferimento ai beni iscritti.


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