Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 12018 del 16/05/2017



Cassazione civile, sez. III, 16/05/2017, (ud. 15/03/2017, dep.16/05/2017),  n. 12018

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SPIRITO Angelo – Presidente –

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere –

Dott. RUBINO Lina – rel. Consigliere –

Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere –

Dott. D’ARRIGO Cosimo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

BIAGIOTTI GROUP SPA, in persona dell’Amministratore Delegato Dott.

V.F., elettivamente domiciliata in ROMA, FORO TRAIANO 1-A,

presso lo studio dell’avvocato DARIO OVIDIO SCHETTINI, che la

rappresenta e difende giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

D.M.U., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA MARIA

CRISTINA 8, presso lo studio dell’avvocato GOFFREDO GOBBI, che lo

rappresenta e difende unitamente all’avvocato RUGGERO SONINO giusta

procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 450/2013 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

15/03/2017 dal Consigliere Dott. LINA RUBINO.

Fatto

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

Nel 2008 d.M.U. conveniva in giudizio la Biagiotti Group s.p.a. (d’ora innanzi, Biagiotti), chiedendone la condanna al risarcimento dei danni per la indebita occupazione dell’immobile oggetto della locazione, protrattasi per alcuni anni dopo la scadenza del contratto (intervenuta nel febbraio 2005), che aveva fatto perdere al locatore, data la prestigiosa posizione dell’immobile, sito alle spalle di (OMISSIS), la possibilità di concludere un nuovo contratto di locazione con altri a vantaggiose condizioni.

La Biagiotti costituendosi assumeva che la restituzione dei locali sarebbe stata esigibile solo dopo la corresponsione della indennità di avviamento commerciale, non avvenuta in modo regolare nel 2005 ma solo il 30.9.2008, in corso di causa.

Il Tribunale di Venezia, all’esito del giudizio di primo grado, condannava la Biagiotti al risarcimento dei danni in favore del locatore, reputando che lo stesso avesse fatto offerta reale dell’indennità di avviamento fin dall’aprile 2005, con importo congruo e depositato dall’ufficiale giudiziario presso la locale cassa di risparmio.

La Corte d’Appello di Venezia, con la sentenza qui impugnata, rigettava l’appello della Biagiotti, ritenendo che l’offerta del 2005 fosse idonea a liberare il debitore e avesse tutte le caratteristiche dell’offerta formale; aggiungeva poi che tale effetto liberatorio si sarebbe comunque prodotto anche in presenza di offerta non formale, essendo stata essa comunque seria, effettiva e completa.

La Biagiotti Group s.p.a. propone ricorso per cassazione articolato in due motivi nei confronti di d.M.U., per la cassazione della sentenza n. 450/2013, depositata il 12.11.2013 dalla Corte d’Appello di Venezia.

Il d.M. resiste con controricorso illustrato da memoria.

Con il primo motivo di ricorso, la società ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1182, 1206, 1209 e 1210 c.c., nonchè della L. n. 392 del 1978, art. 34 in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Attacca il punto della sentenza impugnata in cui si afferma che il locatore avrebbe posto in essere un’offerta reale, rilevando che l’offerta era stata effettuata non presso la sede legale della società, ma presso un semplice punto vendita della stessa (ovvero presso l’immobile stesso oggetto di locazione), sulla base di una elezione di domicilio contenuta nel contratto ai soli fini delle notificazioni, e resa nelle mani di una dipendente e di un avvocato, entrambi presenti sul posto ma non legittimati a riceverla.

Sostiene che l’offerta avrebbe dovuto essere effettuata presso la sede legale o altra sede ove si trovasse un soggetto legittimato a ricevere il pagamento per la società e che in mancanza di tale corretto adempimento, il deposito non potesse avere efficacia liberatoria perchè tale è solo il deposito che segue al rifiuto del creditore di ricevere la prestazione. Con il secondo motivo, la società ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1220 c.c. e della L. n. 392 del 1978, art. 34 e critica la sentenza impugnata nell’ultimo passaggio, ove essa ha ritenuto che, anche se fosse stata effettuata soltanto una offerta non formale, essa avrebbe ugualmente liberato il locatore dall’obbligo di pagare l’indennità di avviamento, ed avrebbe fatto sorgere il suo diritto al risarcimento del danno per ritardo nella riconsegna.

Sostiene che l’offerta non formale può servire solo ad evitare la mora del debitore, ma non anche a costituire in mora il creditore, e di conseguenza non poteva far sorgere l’obbligazione del conduttore di restituire i locali.

Aggiunge che, per liberarsi effettivamente dall’obbligo di pagare l’indennità di avviamento, il locatore avrebbe potuto soltanto effettuare l’offerta formale – e che quella eseguita, per le sue caratteristiche, non potesse qualificarsi come tale.

Esaminati congiuntamente i due motivi di ricorso in quanto connessi, essi devono essere rigettati.

Nei precedenti giudizi intercorsi tra le parti, relativi al medesimo contratto di locazione, la linea difensiva adottata dalla società Biagiotti è stata quella di negare la restituzione dei locali non in ragione della mancata corresponsione della indennità di avviamento, ma sostenendo che il contratto di locazione si fosse rinnovato fino al 2011, circostanza esclusa con accertamento passato in giudicato. Nel presente giudizio, che ha ad oggetto esclusivamente il risarcimento dei danni per ritardata consegna dei locali, essa ha incentrato invece la sua posizione sulla inidoneità dell’offerta effettuata dal locatore e sulla insussistenza di un obbligo di riconsegna in capo al conduttore finchè non fosse stata effettuata una offerta formale della somma dovuta a titolo di indennità di avviamento.. Preliminarmente va puntualizzato che al momento dello scioglimento del contratto di locazione commerciale sorgono in capo alle parti contrattuali, da un lato il diritto alla restituzione dell’immobile, dall’altro – e purchè si verifichino le condizioni previste dalla legge – il diritto alla corresponsione della indennità di avviamento commerciale, che hanno la loro fonte non nel contratto ma nell’intervenuto scioglimento di esso. Ai suddetti diritti, corrispondono in capo ai due soggetti due obbligazioni contrapposte, correlate ma non sinallagmatiche, essendo ormai chiuso il rapporto contrattuale, il cui rapporto si pone in termini di condizione di esigibilità, nel senso che una della due parti può rifiutare di eseguire la prestazione a suo carico se l’altra non adempie o offre al contempo di adempiere la propria. Quindi, alla pretesa dell’una parte l’altra può efficacemente opporre l’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. in mancanza di una seria offerta di adempimento della obbligazione a proprio vantaggio. A questo scopo, è sufficiente una offerta non formale di adempimento, purchè sia, come accertato dalla corte d’appello, seria e corrispondente all’importo dovuto.

Nel caso di specie il locatore, allegando che la conduttrice avesse rifiutato di restituire i locali, benchè il contratto di locazione fosse cessato, ha chiesto il risarcimento del danno per ritardata restituzione, assumendo che esso fosse superiore all’ammontare del canone che precedentemente la conduttrice era tenuta a pagare, in quanto alla scadenza del rapporto il locatore si era procurato la possibilità di concludere un contratto di locazione con terzi a più lucrose condizioni, possibilità sfumata proprio per l’illegittimo comportamento della conduttrice, che non rilasciava l’immobile.

La conduttrice dapprima ha opposto che intendeva rimanere nei locali perchè il contratto di locazione non era ancora cessato, poi a fronte dell’accertamento della cessazione assume che, non essendole stata corrisposta l’indennità di avviamento commerciale, il locatore non avesse diritto alla restituzione dell’immobile.

La corte d’appello, a fronte della situazione verificatasi, ha affermato che l’offerta effettuata da parte del locatore e relativa alla corresponsione dell’indennità fosse comunque idonea (formale o non formale che fosse) a sciogliere il locatore dalla necessità di compiere altre attività al fine di essere ritenuto non inadempiente rispetto alla obbligazione a suo carico di versare alla controparte l’indennità di avviamento, perchè si trattava di offerta seria, completa ed effettiva.

E di conseguenza ha affermato che l’offerta, anche non formale, fosse idonea a rendere esigibile il diritto del locatore ad ottenere la riconsegna dell’immobile e, in difetto, ad ottenere il risarcimento del danno ex art. 1591 c.c., rendendo ingiustificato il rifiuto del conduttore di restituire l’immobile.

La decisione adottata è conforme ai principi di diritto già affermati da questa Corte, secondo i quali:

– il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ed il diritto alla riconsegna dell’immobile alla scadenza, pena il risarcimento dei danni, dipendenti e reciprocamente esigibili, sorgono quando il rapporto è già cessato e si collocano dunque fuori dal sinallagma contrattuale (Cass. n. 25736 del 2014);

– nel giudizio di risoluzione del rapporto di locazione di un immobile ad uso non abitativo, le obbligazioni di pagamento delle indennità per la perdita dell’avviamento commerciale e quella di rilascio dell’immobile sono fra loro in rapporto di reciproca dipendenza in quanto ciascuna prestazione è inesigibile in difetto di contemporaneo adempimento dell’altra, con la conseguenza che la legge, subordinando il rilascio dell’immobile al pagamento dell’indennità, specularmente condiziona il pagamento dell’indennità al rilascio e instaura così tra le due obbligazioni una interdipendenza che costituisce fondamento per un’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c. o per un’eccezione alla stessa assimilabile (Cass. n. 7528 del 2009; Cass. n. 580 del 2001);

– all’atto della cessazione del rapporto di locazione non abitativa, in relazione alla quale il conduttore abbia diritto alla corresponsione dell’indennità per perdita dell’avviamento commerciale, permangono a carico delle parti reciproci obblighi di natura contrattuale quello di restituzione dell’immobile gravante sul conduttore e quello di versamento dell’indennità a carico del locatore – che si caratterizzano per la loro reciproca inesigibilità in difetto del contemporaneo adempimento ad opera della controparte, con conseguente esclusione della mora del conduttore ex art. 1591 c.c. e di quella del locatore ex art. 1224 stesso codice, in quanto entrambi i rifiuti ad adempiere trovano titolo giustificativo nella legge. Pertanto, non può essere riconosciuto al locatore il risarcimento del danno da ritardo nella restituzione dell’immobile, qualora questo sia giustificato dal mancato pagamento dell’indennità o dalla mancata seria offerta (almeno non formale) della prestazione (Cass. n. 2910 del 1996).

Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo.

Atteso che il ricorso per cassazione è stato proposto in tempo posteriore al 30 gennaio 2013, ed in ragione della soccombenza del ricorrente, la Corte, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

PQM

La Corte rigetta il ricorso. Pone a carico della ricorrente le spese di giudizio sostenute dal controricorrente, che liquida in complessivi Euro 15.200,00, di cui 200,00 per spese, oltre contributo spese generali ed accessori.

Dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte di cassazione, il 15 marzo 2017.

Depositato in Cancelleria il 16 maggio 2017



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