Condominio: la ripartizione delle spese si può modificare?

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Si può derogare alle tabelle millesimali in materia di riparto delle spese di manutenzione, ordinaria e straordinaria, ma è necessaria l’unanimità dei voti.

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L’assemblea di condominio può derogare il codice civile laddove stabilisce i criteri di ripartizione delle spese (qualsiasi tipo di intervento si tratti), ma lo può fare solo all’unanimità di tutti i partecipanti al condominio. È quanto stabilisce una recente sentenza della Cassazione [1].

La vicenda

Si torna a parlare di ripartizione delle spese condominiali per la manutenzione ordinaria o straordinaria della terrazza di copertura del palazzo (cosiddetto

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lastrico solare). Il codice civile [2] stabilisce che tali oneri vanno così ripartiti: un terzo a carico del condomino che ne abbia l’uso esclusivo, due terzi a carico di tutti i proprietari degli appartamenti che sono coperti dalla terrazza stessa. Per converso rimangono a carico delle proprietà esclusive le spese dirette al miglior godimento delle unità immobiliari di cui le terrazze siano il prolungamento.

L’assemblea, tuttavia, può modificare tale criterio previsto dal codice, ma serve il voto all’unanimità di tutti i proprietari, nessuno escluso.

Le regole del codice possono essere derogate

Le regole stabilite dal codice civile in materia di ripartizione delle spese condominiali possono essere modificate dall’assemblea. La deroga è valida se contenuta nel regolamento condominiale di tipo contrattuale, ossia approvato all’unanimità. Un esempio di deroga potrebbe essere l’esonerare alcuni condomini dal pagamento dei contributi, in misura parziale o anche totale.

Il condominio può modificare il regolamento condominiale nelle clausole relative alle regole di ripartizione con una delibera assembleare che deve essere assunta all’unanimità; le delibere che modificano a maggioranza i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dalla legge o dal regolamento condominiale contrattuale sono nulle e la nullità è rilevabile dal condomino che ha votato a favore.

I condomini possono derogare al principio generale anche mediante apposite convenzioni contrattuali.

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