Se qualcuno occupa abusivamente la tua casa: quale difesa?
Se manca un contratto di affitto registrato o se qualcuno occupa abusivamente l’altrui appartamento, il proprietario di casa ha la possibilità di agire con una denuncia e di avviare una causa civile per il rilascio dell’immobile.
Ti sembrerà paradossale, ma se un abusivo ti occupa casa non puoi farti giustizia da te: vietato quindi cambiare la serratura di casa, ingiuriarlo da dietro la porta, lasciare scritte offensive in modo che vengano lette da tutti gli altri condomini. Non puoi neanche costringerlo fisicamente ad uscire dall’appartamento, sia che questi si tratti di un ex inquilino ormai barricatosi in casa o di un senzatetto che ha approfittato della tua assenza per forzare l’ingresso. Insomma, l’unica cosa che puoi fare è ricorrere al vecchio tribunale, coi suoi costi, tempi e inefficienze. E nel frattempo trovare un altro posto dove andare a dormire.
Ecco quindi questa breve scheda per capire le tutele previste dalla legge.
Indice
Chi è un abusivo?
Quando si parla di occupazione abusiva di un appartamento ci si riferisce spesso al caso in cui un soggetto si insedi in casa altrui, eventualmente forzando la serratura, senza che il proprietario dell’immobile lo abbia mai autorizzato. Episodi di questo tipo non sono purtroppo rari: capita con le abitazioni abbandonate per diversi mesi dell’anno (si pensi alle case vacanza) o con le seconde case non date in affitto.
Tuttavia, l’occupazione abusiva può ricorrere anche quando il consenso del proprietario, benché inizialmente sussistente, venga poi revocato e, ciò nonostante, l’utilizzatore continui ad abitare l’immobile, facendo resistenza all’ordine di sloggio.
Non in ultimo, si parla comunemente di possesso abusivo anche nel momento in cui l’inquilino si renda inadempiente all’obbligo di corrispondere il canone di locazione
Quale tutela riconosce la legge al titolare dell’immobile quando la sua casa viene occupata abusivamente? Riprendendo il discorso iniziato nell’articolo “Se un abusivo occupa casa mentre sono fuori, come mi difendo?”, ricordiamo innanzitutto che solo la presenza di un contratto di affitto scritto e regolarmente registrato può consentire al proprietario di sfrattare l’inquilino ricorrendo a una procedura veloce e snella, nonché economica: il procedimento di sfratto, infatti – così si chiama – si esaurisce, di norma, in una o due udienze al massimo, cui segue l’ordine del giudice di abbandonare l’appartamento. In caso contrario, interviene l’ufficiale giudiziario che, eventualmente valendosi della forza pubblica, esegue materialmente lo sfratto “buttando” fuori di casa l’inquilino.
Quando però non c’è un contratto di affitto scritto e registrato, la tutela diventa a volte farraginosa e complessa, più lunga e certamente meno immediata. Il che vale tanto nel caso in cui il padrone di casa abbia dato l’appartamento in affitto “sulla parola” oppure senza registrare la scrittura privata, tanto nell’ipotesi di autorizzazione a rimanere nell’immobile successivamente revocata. Le regole che a breve vedremo valgono anche nel caso in cui l’abusivo faccia “irruzione” nella casa altrui senza mai aver ottenuto il consenso del proprietario.
Come si difende chi subisce l’occupazione abusiva del proprio immobile?
La tutela può essere sia civile che penale.
In ambito civile il proprietario può agire proponendo una delle cosiddette azioni petitorie, vale a dire quelle dirette a tutelare il legittimo titolare del bene, a condizione però che questi dimostri il diritto di proprietà. Nel particolare caso dell’occupazione abusiva, si può agire con l’azione di rivendicazione [1] volta a far accertare al giudice chi sia il proprietario dell’appartamento.
Non ci sono termini massimi di prescrizione per ricorrere a tale tutela e, grazie ad essa, il titolare del bene, oltre a ottenere la restituzione dell’immobile può chiedere il risarcimento dei danni subiti anche quando, dopo la domanda giudiziale, il terzo abbia cessato per fatto proprio di possedere o detenere la cosa.
Più veloce dell’azione petitoria è l’azione di reintegra del possesso [2], che consente di tutelarsi in via immediata ed urgente ricorrendo al giudice per ottenere la restituzione dell’appartamento. Quest’azione spetta non solo al proprietario, ma anche a chi disponga ad altro titolo dell’immobile (ad esempio l’usufruttuario o l’inquilino dell’immobile). In questo caso, però, i termini per agire si riducono: l’azione possessoria può essere esercitata entro
Ovviamente la sola sentenza non sarà sufficiente se l’occupante si rifiuta di rilasciare l’immobile. In tal caso, sarà necessaria la successiva esecuzione forzata: il proprietario dovrà chiedere l’intervento dell’ufficiale giudiziario che, eventualmente, potrà farsi accompagnare dai carabinieri per vincere eventuali resistenze fisiche.
Quanto alla difesa di carattere penale, il proprietario può rivolgersi sempre ai Carabinieri o alla polizia e presentare una denuncia (la stessa potrebbe essere depositata anche presso la locale Procura della Repubblica). L’abusivo infatti potrebbe aver posto uno dei seguenti reati (da valutare comunque attentamente con il proprio avvocato): reato di invasione di terreni od edifici [3], nonché reati contro il patrimonio funzionalmente collegati all’occupazione abusiva, quali il danneggiamento [4], il furto [5] ed il reato di violazione di domicilio [6].