Casa in comproprietà marito e moglie, come si divide?
Divisione della casa in comunione tra i due coniugi: il valore della vendita va diviso al 50%, anche se uno dei due ha ottenuto l’assegnazione dell’immobile per avere ottenuto la collocazione dei figli presso la propria residenza.
In caso di separazione e/o divorzio tra marito e moglie, come si divide la casa familiare quando questi sono comproprietari al 50%? Un corretto ragionamento vorrebbe che a ciascuno spetti la metà del valore e, quindi, del prezzo derivato dalla vendita. Così, se uno dei due coniugi vuol acquistare la quota dell’altro, gli deve pagare il 50% del valore della casa. Ma non tutti i giudici sono di questo avviso. Secondo alcuni – tra cui, in passato, anche la stessa Cassazione – si deve tener conto della
Questo orientamento, però, è stato definitivamente superato dalla Suprema Corte con una recentissima sentenza che ripristina la parità di diritti tra marito e moglie in caso di divisione dell’immobile [1].
Ma procediamo con ordine e, prima di comprendere come si divide la casa in comproprietà tra marito e moglie, facciamo un esempio per chiarire, in termini pratici, cosa succede in questi casi.
Indice
Un esempio per capire il problema
Antonio e Giovanna sono sposati. Hanno una casa in comproprietà: 50% a testa. Dalla coppia nascono due figli. I due però decidono di separarsi. Il giudice decide di assegnare la casa alla ex moglie in quanto presso di lei andranno a vivere i figli. A questo punto, i due coniugi decidono anche di vendere la casa in comunione. La moglie si offre disponibile ad acquistare il 50% di proprietà del marito, ma vuole pagarglielo di meno del valore di mercato. Alla base di questa richiesta di sconto sta il seguente ragionamento: se anche il marito trovasse un acquirente a cui vendere il suo 50%, quest’ultimo non avrebbe possibilità di abitare la casa, poiché in essa hanno diritto a vivere ancora l’ex moglie e i figli, almeno finché questi non diventino indipendenti economicamente. Solo lei può decidere se e quando andarsene dalla casa: il che rende la sua quota di proprietà dell’immobile più appetibile sul mercato.
A questo punto, le parti vanno dal giudice affinché divida l’immobile e stabilisca quanto vale la proprietà dell’uno e quella dell’altro. Il 50% a testa oppure una percentuale differente? L’ultima interpretazione della cassazione, che qui stiamo commentando, opta per la prima soluzione: marito e moglie che vogliono dividere la casa in comunione hanno diritto a dividere a metà il prezzo. È vero, infatti, che la moglie ha diritto di abitare l’immobile, ma nessuno può dire, a priori, fino a quando può durare questo diritto. La donna potrebbe, ad esempio, decidere di andare a vivere dai propri genitori solo qualche mese dopo la separazione e così lasciare libero l’appartamento ad eventuali acquirenti. Insomma, non ci sono ragioni certe e predeterminate per dire che la metà di proprietà del coniuge con il diritto di abitazione valga di più dell’altra metà.
Il provvedimento di assegnazione della casa familiare
Abbiamo spesso parlato di cosa la legge intenda per «casa familiare». Si tratta di quell’insieme di beni, mobili e immobili, finalizzati all’esistenza domestica della comunità familiare e alla conservazione degli interessi in cui si esprime e si articola la vita familiare. L’abitazione è “familiare” quando i coniugi vi hanno fissato la sede primaria dei loro affetti e interessi e vi svolgono, all’interno, la loro vita affettiva comune, anche se in modo discontinuo, purché in modo prevalente nel tempo. Insomma, si considera “casa familiare” l’appartamento dove marito e moglie e tutto il nucleo familiare abitano in modo stabile e continuativo. È l’utilizzazione concreta, mediante
Questo luogo assume particolare importanza quando ci sono figli: l’habitat domestico è certamente fondamentale per lo sviluppo fisiologico e la crescita dei minori. Ecco perché solo in presenza di figli non autosufficienti il giudice decide di accordare l’immobile al genitore presso cui questi ultimi vanno a vivere. Ma è chiaro che quando i figli (con o senza il genitore) trovano un’altra abitazione dove stare, l’assegnazione della casa familiare cessa. Si pensi al caso della moglie che, pur avendo ottenuto dal giudice la casa, decide però di andare a vivere dalla propria madre per non pagare le spese condominiali e le utenze. In tal caso, l’immobile torna nella disponibilità del proprietario (il marito o, in caso di comunione, di entrambi gli ex coniugi).
In sostanza, il provvedimento del giudice di assegnazione della casa familiare si protrae finché i figli non raggiungano la loro indipendenza economica (che in genere non coincide però con la maggiore età) e, dunque, finché la finalità del provvedimento di assegnazione stesso non venga meno.
Il valore della casa familiare in caso di divisione
In genere, i due coniugi sono entrambi comproprietari dell’immobile adibito a casa familiare. Con la separazione o il divorzio, in caso di presenza di figli minorenni, la casa viene assegnata a uno dei due comproprietari: quello con cui la prole va a vivere. Se, tra i due ex coniugi, nasce una causa per ottenere lo scioglimento della comunione sulla casa
L’immobile va quindi valutato senza tenere conto della opponibilità ai terzi del provvedimento del giudice di assegnazione della casa familiare.
Pertanto, l’assegnazione del godimento della casa familiare non può essere presa in considerazione in occasione della divisione dell’immobile in comproprietà tra i coniugi, al fine di determinare il valore di mercato dell’immobile, allorquando l’immobile venga attribuito al coniuge che sia titolare del diritto al godimento stesso.
Come abbiamo detto in anticipo, la Cassazione in passato si è espressa anche in modo contrario [2]. Anzi, è stato questo l’orientamento prevalente. Secondo tale tesi, il conguaglio all’altro coniuge va ridotto di un quarto rispetto al valore di mercato dell’immobile sul rilievo del fatto che il genitore vi convive con il figlio e che il provvedimento dell’assegnazione della casa familiare costituisce comunque un vincolo che riduce la quotazione dell’immobile.
Questo vincolo comporta oggettivamente una decurtazione del valore della proprietà di cui è titolare l’altro coniuge, il quale rimane pregiudicato da tale vincolo e, con lui, anche un suo eventuale acquirente (almeno fino a quando il provvedimento non sia eventualmente modificato). Sicché nel giudizio di divisione se ne deve tenere conto.
La giurisprudenza orientata a tenere in considerazione la decurtazione sembrava prevalente prima di oggi; essa, in sostanza, afferma che l’assegnazione della casa familiare ad uno dei coniugi in sede di divorzio è atto che, quando sia opponibile ai terzi, incide sul valore di mercato dell’immobile; «ne consegue che, ove si proceda alla divisione giudiziale del medesimo, di proprietà di entrambi i coniugi, si dovrà tener conto, ai fini della determinazione del prezzo di vendita, dell’esistenza di tale provvedimento di assegnazione, che pregiudica il godimento e l’utilità economica del bene»