Come ottenere la restituzione dei canoni di affitto
Se manca la registrazione, l’affittuario può in qualunque momento, chiedere la restituzione dei canoni di locazione versati durante tutto il corso dell’affitto.
Giro di vite contro gli affitti in nero: secondo una sentenza di ieri della Cassazione [1], se il padrone di casa non registra il contratto, l’inquilino può chiedere la restituzione di tutti i canoni di locazione versati dal primo all’ultimo giorno in cui è stato dentro l’immobile. E li può esigere in qualsiasi momento, senza termini di scadenza, quindi anche dopo che il contratto è scaduto e lui ha già lasciato l’appartamento: questo perché l’affitto non registrato si considera nullo, come mai avvenuto.
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Contratto di affitto: cosa rischia chi non lo registra
Come abbiamo chiarito nella guida Affitto non registrato della casa, perché sia valido, il contratto di locazione deve essere registrato entro e non oltre 30 giorni dalla sua firma. In difetto, il rapporto contrattuale si considera come mai venuto ad esistenza. Secondo le regole del nostro codice civile, tutti i pagamenti effettuati per un rapporto giuridico inesistente non hanno neanche una «causa» e, pertanto, vanno restituiti a semplice richiesta di chi ha pagato tale prezzo. Una richiesta che non è soggetta a termini di prescrizione perché la
In termini pratici, se l’inquilino riesce a dimostrare di aver pagato mensilmente un determinato canone di locazione, esibendo magari le quietanze informali di pagamento ricevute dal locatore o gli estratti conto, può ottenere la restituzione di tali somme versate.
C’è un’altra conseguenza affatto trascurabile: se a iniziare le ostilità è il padrone di casa, non ricevendo dall’affittuario il pagamento del canone, non avrà possibilità né di sfrattarlo, né di chiedergli un decreto ingiuntivo.
Sotto il primo profilo, infatti, lo sfratto – inteso in senso stretto, come procedura accelerata che si consuma al massimo in due udienze – è possibile solo in presenza di un contratto di affitto scritto e registrato; pertanto, mancando tale forma, il locatore potrà tutt’al più attivare una causa ordinaria di occupazione senza titolo, dai tempi e costi più dilatati.
Sotto il secondo profilo, il padrone di casa non può chiedere il pagamento di canoni di affitto non versati portando, come prova del proprio credito, un contratto nullo. Nessun giudice, infatti, gli accorderà un decreto ingiuntivo o sarà disposto a condannare l’affittuario a versaresomme dovute in forza di un accordo illecito perché contrario alla legge.
La legge [2] parla chiaro: i contratti non registrati sono «nulli». E, per dirla con una terminologia più tecnica e «legalese», all’affitto non registrato non si può applicare la risoluzione per inadempimento del contratto [3]. Tutt’al più il padrone di casa potrà rivendicare un rimborso per l’ingiustificato arricchimento (ossia il vantaggio) che ha conseguito l’inquilino dalla disponibilità dell’immobile, rimborso che comunque non potrà mai essere pari al canone di locazione inizialmente convenuto.
Contratto di affitto: cosa rischia chi chiede un canone più alto?
A queste conseguenze, si deve aggiungere anche la nuova disciplina introdotta dalla legge di stabilità 2016 [4]: se il padrone di casa pretende, a titolo di affitto, un canone superiore a quello indicato sul contratto (volutamente ridotto per pagare meno tasse), l’inquilino può, entro 6 mesi dalla scadenza dell’affitto, chiamare in causa il padrone di casa e farsi restituire tali maggiorazioni non dovute in quanto «in nero». Anche per questo aspetto rinviamo alla guida: Affitto non registrato della casa.