I portoni condominiali

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I portoni del condominio sono beni comuni, quindi tutti i condòmini devono contribuire alla loro manutenzione e alla loro efficienza.

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I portoni condominiali possono essere considerati beni comuni fra i condòmini: quindi tutti i condòmini hanno l’obbligo – nel rispetto delle delibere assembleari e dei principi normativi – di collaborare e soprattutto di contribuire per mantenere i portoni condominiali in perfetta efficienza.

Il portone condominiale è infatti un bene comune molto importante, perché separa lo spazio condominiale dall’ambiente esterno ed impedisce dunque l’accesso indiscriminato allo stabile dove si svolge la vita quotidiana dei condòmini e delle loro famiglie.

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Vediamo come ci si regola per la manutenzione e la tenuta dei portoni del condominio.

Nozione di portone condominiale

Innanzitutto, occorre chiarire cosa si intende per portone condominiale. Il portone condominiale, o porta condominiale, è appunto una porta che a prescindere dalle sue dimensioni mette in comunicazione l’immobile condominiale con lo spazio ad esso esterno, consentendo l’accesso e l’uscita delle persone.

È la legge [1] a prevedere che i portoni di ingresso al condominio, cioè le porte condominiali che hanno la funzione di mettere in rapporto il condominio con l’esterno, siano beni comuni.

Il portone di ingresso al condominio è di proprietà comunque anche rispetto a quei condòmini che hanno a disposizione una propria porta per l’accesso allo spazio extracondominiale.

Può accadere che un condominio abbia più portoni di ingresso: in questo caso, per semplicità, si tende nella pratica a riconoscere un

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portone condominiale principale, riservando agli altri portoni la qualifica di portoni condominiali accessori o secondari: tale artificio letterale è utile per individuare le porte condominiali nelle delibere e nella dialettica assembleare, ma non ha effetto rispetto alla disciplina normativa: tutti i portoni condominiali, infatti, sia primari che secondari, sono oggetto di proprietà comune fra i condòmini.

Manutenzione del portone condominiale

Conseguenza della natura di bene comune del portone condominiale è che tutti i condòmini sono tenuti a partecipare alla sua manutenzione: dunque, è previsto che la riparazione o la sostituzione del portone condominiale ormai completamente inservibile costituisca una spesa da ripartire fra tutti i condòmini secondo i criteri ricavabili dalle tabelle millesimali condominiali.

Sostituzione dei portoni condominiali con altre porte più sicure

Si è a lungo discusso, invece, circa l’ipotesi in cui si decida in condominio di sostituire il portone condominiale ancora funzionante con un altro tipo di serramento, o porta, o cancello più nuovo, più robusto e magari tecnicamente più all’avanguardia: in questi casi il fine non è quello di realizzare una manutenzione del

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portone condominiale ma, per il tramite della sua sostituzione, quello di garantire maggiore sicurezza allo stabile condominiale. In tal caso, allora, l’orientamento predominante nella prassi è quello di ritenere che la sostituzione del vecchio ma funzionante portone condominiale con altra porta più robusta e sicura costituisca una miglioria la quale, dunque, avrà un costo che sarà comunque ripartito fra i vari condomini. In questi casi, infatti, la sostituzione del portone condominiale pur ancora efficiente serve a garantire un migliore uso degli spazi comuni e maggiore sicurezza agli appartamenti inseriti nei piani che formano il condominio, dunque è giusto che tutti partecipino alla spesa oggetto di deliberazione assembleare, purchè non voluttuaria.

Questo principio è applicato anche quando si mantiene il vecchio portone, ma lo si dota di impianto citofonico o di apertura a distanza mediante congegni elettrici od elettronici, oppure di impianti che consentono la visione di chi si avvicina all’ingresso condominiale chiedendo di entrare (cosiddetto impianto videocitofonico) [2].

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