Come dividere spese acqua in condominio

Se c’è il contatore di sottrazione la spesa di acqua va ripartita secondo l’effettivo consumo, altrimenti secondo millesimi; non rileva quanto tempo si sia abitato l’appartamento.

Come si ripartisce la spesa di acqua tra i vari condomini? La questione lascia spesso divisa l’assemblea: c’è chi vorrebbe pagare di meno solo perché è assente gran parte dell’anno (si pensi alle case vacanza) e chi, invece, pur avendo un appartamento grande ma privo di famiglia, ritiene che debba contare il numero di persone che vivono dentro l’appartamento. I più assennati propendono per l’adozione di contatori individuali, che taglierebbero la testa al toro, ma per la loro adozione è sempre necessario il consenso dell’assemblea. Insomma,

Come si dividono i consumi di acqua in assenza di contatori?

La regola generale per dividere le spese di acqua in condominio è quella dei millesimi: ciascuno paga in base al valore del proprio appartamento. Ricordiamo, a tal fine, che il «valore millesimale» non viene determinato solo tenendo conto della dimensione dell’appartamento; nella stima dei millesimi individuali rilevano una serie di altri parametri come l’esposizione al sole, la presenza di balconi più o meno vivibili, le linee dell’appartamento e la concreta abitabilità, il piano in cui è collocato, finanche alcuni elementi estetici. Dunque, chi ha più millesimi paga più acqua di chi ne ha di meno.

Altro importante aspetto: non sono esentati dalla divisione delle spese di acqua né i negozi (benché verosimilmente consumino meno acqua di un appartamento), né coloro che non abitano stabilmente nel condominio (si pensi a chi ha una seconda casa, a chi vorrebbe darla in affitto ma non ci riesce, a chi abita l’appartamento solo nel periodo estivo). Secondo la Cassazione [1], infatti, è nulla la delibera dell’assemblea, assunta a semplice maggioranza, che divide i consumi dell’acqua in base al numero di persone che vivono nel condominio; non si può esentare quindi colui il cui appartamento sia rimasto a lungo disabitato.

Altro importante chiarimento della Suprema Corte: non è possibile dividere le spese di acqua in condominio sulla base del numero di persone che abitano l’appartamento. Quindi, un appartamento molto grande, al cui interno vi abita un uomo non sposato, dovrà pagare di più dell’immobile di pochi metri quadri nel quale vive una famiglia numerosa.

In sintesi, in assenza di contatori individuali, è necessaria una ripartizione dei consumi di acqua tramite millesimi.

Tali principi sono stati condivisi anche dal tribunale di Roma in una interessante sentenza [2].

Come ripartire le spese di acqua coi contatori

Il condominio potrebbe, in alternativa, autorizzare l’installazione di contatori di acqua nei singoli appartamenti, i cosiddetti «contatori di sottrazione». Secondo la Cassazione, «l’installazione in ogni singola unità immobiliare di un apposito contatore consente, da un lato, di utilizzare la lettura di esso come base certa per l’addebito dei costi, salvo il ricorso ai millesimi di proprietà per il consumo dell’acqua che serve per le parti comuni dell’edificio». Questo significa che si avranno due diversi binari:

• per l’acqua consumata dai singoli appartamenti varrà quanto indicato dal contatore individuale: chi tanto consuma, tanto paga;
• per l’acqua consumata dal condominio per le parti comuni (si pensi alla pulizia delle scale, all’annaffiatura del giardino, ecc.) vale sempre la ripartizione secondo millesimi.

Sicuramente, la presenza di contatori di sottrazione è la scelta preferibile per un condominio e garantirebbe, anche per l’acqua, gli stessi principi che oggi valgono per il riscaldamento a seguito dell’installazione obbligatoria delle «termovalvole», in grado di gestire e controllare i consumi individuali.

Attenzione però: per ripartire l’acqua in condominio in base ai contatori individuali non basta che uno o più condomini si dotino di uno di questi dispositivi, “dissociandosi” dalla ripartizione dei consumi fatta dall’amministratore, ma è necessario che il criterio sia condiviso da tutti. In altri termini, fermo restando il diritto di ciascun condomino di dotarsi di un proprio contatore, per poter poi procedere a una ripartizione della spesa diversa da quella dei millesimi e fondata solo sui consumi effettivi è necessaria l’autorizzazione di una apposita delibera assembleare e che tutti i condomini abbiano il proprio contatore. Quindi, anche dotandosi di un contatore individuale che smentisca i dati e le ripartizioni dell’amministratore, attestando un consumo più basso, non è possibile pagare di meno rispetto al criterio millesimale. I condomini sono tenuti a contribuire, sempre su base millesimale, alla spesa per l’acqua occorrente alle necessità condominiali: per es. irrigazione del giardino, pulizia delle scale, del cortile e delle altre parti comuni dell’edificio.

Altri criteri per ripartire l’acqua in condominio

Le regole appena enunciate non escludono la possibilità che il condominio si regoli in modo diverso, adottando delle proprie regole, diverse sia da quella dei millesimi che da quella dei contatori. Ad esempio, ben potrebbe avvenire che il regolamento disponga la divisione dell’acqua in base al numero di occupanti ogni appartamento (criterio usato spesso ma che richiede un continuo aggiornamento). Affinché ciò avvenga è necessario un voto che rispetti le seguenti maggioranze:

• nei regolamenti di condominio approvati a maggioranza, per modificare il criterio di ripartizione delle spese da quello legale, basato sui millesimi, è necessaria: a) il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea; b) tale maggioranza deve comunque possedere almeno la metà dei millesimi dell’intero stabile;
• nei regolamenti di condominio approvati all’unanimità (la stragrande maggioranza) è necessario il voto unanime di tutti i condomini. Sono approvati all’unanimità anche quei regolamenti dei palazzi venduti dal costruttore e approvati singolarmente, da ogni acquirente, all’atto del rogito; in tal caso l’unanimità non si raggiunge nel medesimo luogo e nello stesso istante, ma in occasioni differenti (appunto la stipula di ogni contratto di vendita).

Criteri di divisione dell’acqua

Acqua potabile

Aiuole e giardino

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