Affittare senza agibilità
I rischi per il padrone dell’appartamento e per l’affittuario nel momento in cui si firma il contratto di locazione ma manca l’abitabilità.
Hai un vecchio appartamento, lo hai ristrutturato alla meno peggio e, tuttavia, il Comune non ti ha ancora dato l’agibilità. Hai trovato un interessato all’affitto e vorresti concludere subito l’affare per non farti sfuggire l’occasione, ma ti viene il dubbio se sia lecito firmare un contratto di locazione se ancora non è stata rilasciata l’abitabilità. Cosa rischieresti in caso di controllo della polizia? E se l’inquilino dovesse smettere di pagare potresti ugualmente sfrattarlo? A chiarire cosa si rischia nel momento in cui si decide di
Indice
Si può dare in affitto un appartamento senza agibilità?
In generale, non è illegale dare in affitto un appartamento senza agibilità a condizione però che l’inquilino ne sia al corrente. In tal caso è questi stessi che accetta l’immobile nelle condizioni in cui si trova e non può, in un momento successivo, tirare fuori la scusa dell’assenza di autorizzazioni per non pagare più i canoni. A riguardo la Cassazione ha detto che la mancanza delle concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell’immobile sotto il profilo edilizio e in particolare la sua abitabilità (o, nel caso di immobile a uso commerciale, la sua idoneità all’esercizio dell’attività) costituisce un inadempimento contrattuale del locatore: ciò consente all’inquilino di sciogliersi da ogni impegno assunto (ossia, di chiedere al giudice la cosiddetta «risoluzione del contratto») ma solo a condizione che il conduttore non fosse a conoscenza della situazione e non l’avesse consapevolmente accettata. Non rileva il fatto che il locatore abbia, nel frattempo, inoltrato al Comune una domanda di
Quindi, in buona sostanza, possiamo distinguere due ipotesi:
- se l’inquilino è a conoscenza dell’inagibilità dell’appartamento – perché gliel’ha comunicata il padrone di casa (meglio se formalizzata nel contratto, per avere una successiva prova) – non può fare nulla: è tenuto a pagare i canoni anche se non può materialmente vivere dentro l’immobile;
- se l’inquilino invece non è stato avvisato dell’assenza delle autorizzazioni amministrative all’abitabilità, può smettere di pagare i canoni e, in tal caso, dovrà però abbandonare l’immobile.
Per fornire al conduttore la prova dell’idoneità dell’immobile all’uso convenuto, il locatore deve fornirgli il certificato di agibilità oppure la copia di avvenuto deposito della segnalazione certificata di agibilità.
In sintesi, è lecito affittare senza agibilità purché il conduttore ne sia stato messo a conoscenza in modo debito ed esplicito.
Se l’inquilino resta dentro l’appartamento
Come abbiamo detto, l’assenza della agibilità non rende nullo il contratto di locazione, ma consente solo all’inquilino di sciogliersi dall’impegno, abbandonare l’appartamento e smettere di pagare (cosiddetta «risoluzione del contratto»). Ma che succede se l’affittuario continua a rimanere nell’immobile così dimostrando di volerne comunque usufruire? L’assenza delle autorizzazioni comunali può essere considerata una valida scusa per smettere di pagare e tuttavia continuare ad occupare la casa? Secondo la giurisprudenza, se manca il certificato di agibilità al momento della stipulazione del contratto, o se successivamente viene revocato, l’affitto è ugualmente valido e non vi è inadempimento del locatore purché vi sia stata da parte del conduttore concreta utilizzazione dell’immobile (è stata ad esempio negata la risoluzione del contratto al conduttore che, dopo aver goduto dell’immobile per tutta la durata stabilita e pagato regolarmente i canoni, sosteneva l’impossibilità di utilizzare l’immobile per fenomeni di umidità che lo avevano reso inabitabile come da certificazione del responsabile medico Asl)
Se c’è l’impegno a chiedere la sanatoria
Potrebbe avvenire che l’inquilino venga informato dell’assenza di agibilità ma che il padrone di casa si impegni, nel contratto, a ottenere la concessione in sanatoria. In tal caso, l’affittuario non può sciogliersi dal contratto solo se la richiesta di sanatoria viene definitivamente rigettata dal Comune.
Se l’agibilità viene meno in corso di contratto
Se l’agibilità viene sospesa durante il contratto di locazione (e il conduttore si viene a trovare nell’impossibilità di utilizzare l’immobile per l’uso pattuito) sussiste responsabilità del locatore [3].
Quando è necessaria l’agibilità
Attenzione però: non sempre il certificato di agibilità è necessario. In particolare l’agibilità deve essere attestata se ricorre una di queste ipotesi [4]:
- si tratta di un immobile di «nuova costruzione». Per «nuova costruzione» si intende una costruzione effettuata a partire dal 30 giugno 2003; per le costruzioni precedenti a tale data l’obbligo di richiedere l’agibilità non sussiste, salvo che l’immobile successivamente abbia subito un intervento di ristrutturazione o ricostruzione);
- sull’immobile sono stati effettuati interventi consistenti in ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- sull’immobile sono stati effettuati interventi che possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in esso installati.