Prescrizione quote condominiali
Termini di pagamento delle bollette condominiali: prescrizione quote ordinarie, straordinarie e oneri accessori per l’inquilino in affitto.
Come tutti i debiti, anche le quote condominiali vanno in prescrizione. Sicché, se l’amministratore non si affretta a chiedere il pagamento degli arretrati entro i termini, il debito si estingue definitivamente. E, allo stesso modo, anche chi ha pagato ma ha smarrito le ricevute non dovrà preoccuparsi.
Per stabilire però qual è la prescrizione delle quote condominiali bisogna distinguere tra quote ordinarie e quote straordinarie. Ultima e terza ipotesi è quella della prescrizione delle spese condominiali spettanti all’inquilino in affitto, obbligazione quest’ultima che si pone solo nei confronti del locatore e non già dell’amministratore. Ma procediamo con ordine.
Indice
Qual è la prescrizione dei debiti?
In linea generale, ai sensi dell’articolo 2946 del Codice civile ogni diritto si prescrive in 10 anni, salvo che la legge stabilisca diversamente.
L’articolo 2948 del Codice civile dispone invece che si prescrivono in 5 anni tutti i pagamenti che devono essere ripetuti almeno una volta all’anno o entro frazioni di tempo più brevi (ad esempio mensilmente come le bollette).
Esistono poi regole speciali per alcuni crediti, regole che qui non interessano e che perciò rinviamo alla guida La prescrizione dei debiti.
Prescrizione quote condominiali ordinarie
La prescrizione si applica anche ai diritti di credito vantati dal condominio nei confronti dei condòmini per il mancato pagamento degli oneri condominiali. Entro quanti anni l’amministratore può agire per il recupero degli oneri condominiali pregressi? Trattandosi di pagamenti che devono essere fatti almeno una volta all’anno, la prescrizione è di
Come chiarito dalla giurisprudenza, le spese condominiali hanno natura periodica e, pertanto il relativo credito è soggetto al termine di prescrizione quinquennale previsto dall’articolo 2948 del codice civile.
La prescrizione decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto e si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell’assemblea condominiale. Di conseguenza, i saldi dovuti dai condòmini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, diventando esigibili in ogni tempo. In altre parole, l’interruzione della prescrizione si attiva illimitatamente e il credito si conserva all’infinito.
Il termine di prescrizione però può essere interrotto dall’amministratore, oltre che (come appena detto) con la convocazione dell’assemblea e l’approvazione del piano di riparto, anche con la notificazione del decreto ingiuntivo al condomino moroso o con una diffida di pagamento che valga a costituire in mora il debitore.
Interrotto il termine di prescrizione, questo torna a decorrere nuovamente da capo e così all’infinito.
Quindi, affinché si compia la prescrizione, è necessario che, nell’arco dei 5 anni, non sia stata mai inviata una raccomandata con sollecito di pagamento o un decreto ingiuntivo, oppure che l’assemblea non abbia approvato il rendiconto e lo stato di riparto.
Senonché è la legge stessa a imporre all’amministratore, entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, di agire contro i morosi, eventualmente avviando le azioni esecutive. A pena di responsabilità professionale e revoca per giusta causa. Ecco perché la prescrizione delle quote condominiali è poco frequente.
Prescrizione quote condominiali straordinarie
Le quote straordinarie invece seguono la prescrizione ordinaria di 10 anni in quanto non dovute annualmente ma una tantum.
Dunque, si prescrivono in 10 anni le spese per il rifacimento delle facciate o delle coperture dell’edificio, o quelle per la ricostruzione dell’androne e delle scale, tutti interventi straordinari a cui i condomini devono fare fronte in via eccezionale e non già annualmente.
Anche in questo caso, il termine iniziale di decorrenza della prescrizione è quello della delibera di approvazione del consuntivo della spesa e del relativo riparto di essa tra i condomini.
Prescrizione quote condominiali inquilino in affitto
Per l’inquilino in affitto esiste l’obbligo – salvo diversamente pattuito in contratto – di pagare i cosiddetti oneri accessori ossia le quote condominiali relative a al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, alla fornitura dell’energia elettrica, alla fornitura del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico dell’inquilino nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro 60 giorni dalla richiesta del locatore.
Tali debiti maturano nei confronti del locatore e non del condominio (sicché a esigere l’adempimento può essere solo il primo e non il secondo).
La prescrizione delle quote condominiali dovute dall’inquilino è di 5 anni che decorrono da quando il locatore ne fa richiesta.
Se l’importo degli oneri accessori non pagati raggiunge due quote di canone e il ritardo si prolunga per più di 60 giorni, può scattare lo sfratto.