Permesso di costruire: cos'è e come chiederlo
Titolo abilitativo per l’attività edilizia. Quando serve il permesso di costruire e quando una semplice comunicazione. Qual è la procedura?
Tutti sanno che, per dover costruire una casa, un locale, un deposito o un semplice muro è necessario chiedere il permesso all’ente locale competente, cioè al Comune. Infatti, sebbene il privato cittadino paghi di tasca propria i lavori, dalla progettazione all’esecuzione, l’attività edilizia in generale avviene dietro acquisizione di apposito titolo abilitativo (salve le ipotesi di edilizia libera). Il più importante e noto titolo edilizio è il permesso di costruire: vediamo cos’è e come chiederlo.
Indice
Permesso di costruire: cos’è?
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In quest’ottica, quindi, la concessione edilizia si inquadrava tra quei provvedimenti attributivi di nuovi diritti. Oggi, invece, il permesso di costruire si inserisce all’interno dei provvedimenti autorizzatori, cioè tra quelli che rimuovono un limite all’esercizio di un diritto di cui il cittadino è già titolare.
In poche parole, il permesso di costruire
Permesso di costruire: quando non serve?
Il permesso di costruire va richiesto ogni volta che la nuova costruzione non rientri tra le ipotesi di attività edilizia libera: in questo caso, infatti, il cittadino non ha bisogno di chiedere alcuna autorizzazione al Comune.
Secondo la legge, rientrano tra gli interventi di edilizia libera:
- gli interventi di manutenzione ordinaria; sono tali quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
- gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;
- gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
- le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
- i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
- le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
- le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all’amministrazione comunale;
- le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
- i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare nelle zone consentite dalla legge;
- le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici [1].
Alle Regioni è data facoltà di estendere le ipotesi di attività edilizia libera.
In tutti questi casi, il privato cittadino che intenda cominciare dei lavori edilizi non deve ottenere il permesso di costruire né presentare una denuncia di inizio attività.
Permesso di costruire: quando serve?
Secondo la legge, occorre il permesso di costruire ogni volta che si pongano in essere interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio. Sono ritenuti tali dalla legge:
- gli interventi di nuova costruzione;
- gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
- gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli secondo la legge [2].
Permesso di costruire: come richiederlo?
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Entro sessanta giorni dalla presentazione della domanda, il responsabile del procedimento apre l’istruttoria e formula una proposta di provvedimento. Qualora ritenga che ai fini del rilascio del permesso di costruire sia sufficiente apportare modifiche di modesta entità rispetto al progetto originario, può richiedere queste modifiche all’interessato, cioè al cittadino che ha presentato la domanda.
Questi può integrare la documentazione entro i quindici giorni successivi. Entro ulteriori quindici giorni dalla conclusione dell’istruttoria, il dirigente dell’area tecnica o il responsabile dell’ufficio comunale adotta il provvedimento finale.
Permesso di costruire: cos’è il silenzio-assenso?
Abbiamo detto che il responsabile dell’ufficio competente, ricevuta la domanda per ottenere il permesso di costruire, è tenuto ad effettuare gli accertamenti opportuni per verificare la regolarità dell’intervento edilizio proposto dal cittadino. Cosa succede se, al contrario, il responsabile rimane inerte, oppure al cittadino non viene comunicato nulla?
La legge ha qualificato il silenzio della pubblica amministrazione come
La legge è molto chiara sul punto: decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso, fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali [3].
Permesso di costruire: revoca, annullamento e decadenza
Una volta rilasciato, il permesso di costruire non può essere revocato dalla pubblica amministrazione; resta, tuttavia, la possibilità che venga annullato nel caso in cui siano riscontrate delle anomalie o delle illegittimità.
Il permesso di costruire deve essere esercitato nei termini stabiliti, e cioè:
- l’inizio dei lavori non può essere ritardato di oltre un anno dal rilascio del permesso;
- l’ultimazione dei lavori non può superare i tre anni dalla data di inizio, salvo ipotesi eccezionali di prorogabilità.
Il mancato inizio o la mancata ultimazione dei lavori nei termini di legge comporta la decadenza automatica del permesso di costruire.