Sanzione al condominio, sanatoria edilizia e ripartizione della spesa
Due condomini vogliono vendere rispettivamente il proprio appartamento ed il proprio garage nelle nostre palazzine, ma sono impossibilitati perché i disegni depositati presso l´ufficio tecnico del Comune nel 1968 non corrispondono a quanto realizzato (per incremento della superficie degli appartamenti, maggior numero totale di garage ottenuti tramite diversa suddivisione etc). Si autodenunceranno presso il Comune al fine di richiedere una sanatoria e quest’ultimo interverrà obbligando tutti i condomini a partecipare alla richiesta di sanatoria. Dato che la maggior parte dei costi (circa il 9% di € 60.000) sarà a mio carico per via dei millesimi – e tale azione non è nei miei interessi – come posso dissociarmi o richiedere la suddivisione pro-capite e non per millesimi?
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La ripartizione della spesa per la sanatoria edilizia va fatta accollando gli importi ai soggetti che il Comune riterrà responsabili delle difformità. Per cui se l’ente riterrà di dover infliggere la sanzione al condominio in generale (per sanare opere di proprietà condominiale), allora l’importo della sanzione amministrativa andrà suddiviso tra tutti i condomini in ragione dei millesimi.
Se il comune infliggerà la sanzione solo ad alcuni proprietari (e non al condominio) è chiaro che dovranno essere loro soltanto a pagare. Se poi la sanzione sarà inflitta al condominio in generale ma si hanno le prove che gli abusi sulle proprietà condominiali furono commessi solo da alcuni condomini, allora la sanzione inflitta dal comune all’intero condominio dovrà essere ripartita dall’amministratore solo a carico dei condomini responsabili tenendo presente comunque che al Comune non interessa chi paghi, ma che si paghi (per cui la ripartizione interna al condominio della sanzione non sposta il termine per il pagamento dell’intera sanzione).
La sanatoria è sempre un’autodenuncia: pertanto, se anche i locali del lettore(probabilmente come tutti gli altri) si trovano nella stessa situazione, questi potrebbe anche non chiedere la sanatoria, la quale non gli può essere imposta. In questo modo il lettore rimarrà estraneo ad ogni spesa, in quanto la sanatoria di beni di proprietà esclusiva cose non comuni) grava solamente sui proprietari. È chiaro, però, che così facendo lo stesso rischia di esporsi ad un accertamento da parte dell’ufficio tecnico: l’autodenuncia presentata solo da alcuni, infatti, non limita i poteri di accertamento del Comune, il quale potrà sempre effettuare un sopralluogo. In quel caso, non potrà sfuggire né alla sanzione né all’adeguamento dell’immobile.
Il criterio è, quindi, il seguente: la sanatoria delle parti comuni grava su ciascun condomino in proporzione ai millesimi; quella delle singole proprietà, invece, è esclusiva dei titolari.
Si ricorda, infine, che secondo la giurisprudenza, in caso di mancato assenso degli altri condomini, l’ente può negare la concessione in sanatoria quando l’abuso interessi parti comuni del fabbricato: «
Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv.Mariano Acquaviva