Se il condominio non vuole rifare il tetto come difendersi?
Mansarda, terrazza o lastrico solare, tetto spiovente: se le infiltrazioni danneggiano uno degli appartamenti sottostanti, chi deve pagare le spese di manutenzione?
Vivere in condominio significa doversi adeguare alle decisioni assunte dalla maggioranza, le quali sono incontestabili nel merito, cioè nel contenuto. Possono tuttavia verificarsi casi in cui la deliberazione assembleare sia evidentemente ingiusta e lesiva dei diritti di uno dei proprietari; può addirittura accadere che la compagine resti inerte, senza assumere alcuna decisione. In ipotesi del genere si pone il seguente quesito: come difendersi se il condominio non vuol rifare il tetto? Approfondiamo l’argomento.
Indice
Rifacimento tetto: quale maggioranza serve?
La prima questione pratica da affrontare è quale maggioranza è necessaria, in assemblea, per poter approvare il rifacimento del tetto.
Poiché si tratta di lavori di manutenzione straordinaria, anche in seconda convocazione occorre il consenso della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Lavori sul tetto: come si dividono le spese?
Alle spese di rifacimento del tetto devono partecipare tutti i condòmini secondo i rispettivi millesimi di proprietà.
La regola è stabilita dal codice civile in via generale per qualsiasi tipo di lavoro di manutenzione ordinaria o straordinaria dell’edificio [1].
Quando però il tetto copre solo una parte dell’edificio (si pensi a un palazzo costruito su più livelli, come se fossero gradini), la spesa viene ripartita solo tra i proprietari degli appartamenti che si trovano sotto l’asse verticale del tetto da rifare, ossia quelli che ne ricevono copertura.
Questo criterio di divisione delle spese dei lavori sul tetto può essere derogato solo da un regolamento di condominio approvato all’unanimità (cosa che ad esempio ricorre quando il regolamento medesimo è stato approvato da tutti i titolari di appartamento al momento del rogito di acquisto della casa, quindi in momenti tra loro differenti e separati).
Diverso è invece il caso del tetto orizzontale, quello cioè su cui si può camminare. Parliamo del lastrico solare; qui le ipotesi sono due:
- se la terrazza è di proprietà esclusiva di un solo condomino (come spesso succede per chi abita all’ultimo piano), la spesa viene divisa per un terzo a carico di quest’ultimo e per gli altri due terzi a carico degli altri condòmini (quelli cioè coperti dal lastrico);
- se invece la terrazza è di proprietà comune, ossia di tutti, la spesa viene divisa secondo millesimi tra ciascun condomino.
Infiltrazioni di acqua dal tetto: chi è responsabile?
Le regole che abbiamo appena detto portano anche delle conseguenze nell’individuazione del soggetto responsabile per le
Se si tratta di tetto spiovente, in quanto di proprietà comune, la responsabilità ricade sul condominio: è quindi all’amministratore – almeno in prima battuta – che il danneggiato deve rivolgersi per ottenere il risarcimento e chiedere la convocazione dell’assemblea per l’approvazione degli interventi di straordinaria amministrazione.
Chiaramente la decisione finale spetta all’assemblea e la causa andrà eventualmente fatta contro il condominio.
Ci sono però dei precedenti della giurisprudenza che assegnano una responsabilità concorrente all’amministratore che, pur sapendo o potendo sapere delle infiltrazioni, non si è attivato nell’informare l’assemblea e nel raccomandare l’avvio dei lavori.
Stesso discorso se si tratta di terrazza di proprietà comune. Anche qui la richiesta di risarcimento va inoltrata al condominio.
Se invece siamo in presenza di una terrazza di proprietà di un solo condomino allora la responsabilità è per un terzo del proprietario esclusivo e per i restanti due terzi di tutto il resto dell’edificio. Tale è stata la conclusione delle Sezioni Unite della Cassazione [2].
Rifacimento del tetto: chi citare in causa?
Le regole sulla responsabilità comportano anche che, se si intende fare una causa, bisognerà citare i soggetti appena indicati ossia, nella generalità dei casi, sempre il condominio e, quando si tratta di lastrico solare a uso esclusivo, anche (e non soltanto) il relativo titolare.
Lavori urgenti al tetto: cosa fare?
Se i lavori sul tetto sono urgenti e indifferibili e il condominio non vuole approvare i lavori, possono attivarsi in via autonoma sia ciascun condomino (quindi anche quello danneggiato), sia l’amministratore. Vediamo singolarmente queste due opzioni.
Interventi sostenuti dal condomino e poi rimborsati
Se un intervento di manutenzione risulta urgente (ad esempio la riparazione del tetto scoperchiato, un cornicione pericolante verso la pubblica via) e l’amministratore o l’assemblea non riescono in tempi brevi ad essere avvisati al fine di potervi provvedere secondo le normali regole di gestione condominiale, ogni condomino può disporli, anticipando le relative spese, per evitare il deterioramento della cosa. Egli ha poi diritto a chiedere il
Secondo la giurisprudenza costante, sono spese urgenti quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiono indifferibili per evitare un pregiudizio possibile (anche se non certo) al bene comune [3]. Sono tali anche le spese sostenute per ottemperare a varie ordinanze comunali susseguitesi nel tempo.
Eseguito l’intervento urgente, il condomino ha diritto al rimborso delle spese sostenute, dimostrando l’urgenza dei lavori, la loro indifferibilità e il fatto di non aver potuto in tempi ragionevoli avvertire l’amministratore o gli altri condomini
Interventi autorizzati dall’amministratore senza l’assemblea
Anche l’amministratore può agire in via d’urgenza senza sentire prima l’assemblea, ponendo la relativa spesa sulle casse del condominio (art. 1135 cod. civ.).
Come sostenuto dalla Cassazione [5], l’amministratore è tenuto a garantire il buono stato e la sicurezza delle strutture; se ritiene che vi sia necessità di intervenire al fine di evitare danni alle cose o alle persone è legittimato, o meglio obbligato, ad intervenire tempestivamente.
Su questi presupposti, l’amministratore non è responsabile per le spese sostenute, in quanto volte alla tutela dello stabile amministrato.
Addirittura si potrebbe ravvisare una
L’amministratore è infatti tenuto alla conservazione dei beni condominiali e non può limitarsi solo a raccogliere le segnalazioni dei proprietari ma deve farsi parte diligente e, in prima persona, periodicamente, verificare che tutto l’edificio non presenti problemi.
Lavori al tetto non urgenti
Se il condominio non vuole rifare il tetto e i lavori non sono urgenti, il condomino danneggiato può rivolgersi al giudice per chiedere:
- un ordine di condanna al condominio a deliberare i lavori di manutenzione straordinaria; il magistrato non può certo sostituirsi all’assemblea, per cui spetta a quest’ultima riunirsi e scegliere la ditta incaricata dei lavori;
- il risarcimento per i danni subiti sino ad allora per le infiltrazioni.
Questo procedimento può essere svolto anche in via d’urgenza se si teme che i danni all’appartamento possano aumentare e pregiudicare l’immobile nel breve periodo.