Condominio e ripartizione delle spese di pulizia e degli ascensori
Abito in un condominio composto da 15 famiglie e 36 persone, suddivise in due scale con ingressi separati. Nella Scala A ci sono 9 famiglie mentre nella Scala B ci sono 6 famiglie. Il Regolamento condominiale contrattuale prevede quanto segue: Le spese di pulizia saranno ripartite fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Le spese degli ascensori andranno ripartite per una prima metà in base ai millesimi di proprietà e per la seconda metà in base al numero delle persone occupanti l’unità abitativa per il rispettivo piano come segue: PTx1 – P1°x2 – P2°x3. Con riferimento al terzo comma dell’articolo 1123 del codice civile alcuni condomini vorrebbero ripartire per scala le spese di pulizia ed ascensore. Il Regolamento condominiale contrattuale prevale sull’articolo del codice civile?
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Innanzitutto una premessa.
L’articolo 1138 del codice civile stabilisce che le regole sulla ripartizione delle spese contenute nel codice possono essere derogate dai condomini o dal regolamento contrattuale (cioè dal regolamento predisposto dall’originario costruttore e richiamato negli atti di acquisto delle unità abitative).
Questo vuol dire che il lettore e tutti gli altri condomini sono obbligati al rispetto delle regole sulla ripartizione delle spese di pulizia e di quelle relative agli ascensori contenute nel regolamento contrattuale anche se quelle regole sono diverse da quelle previste dalla legge (cioè dal codice civile).
Si aggiunga che, come insegna la Corte di Cassazione (sentenza n. 17.268 del 28 agosto 2015, sentenza n. 1.558 del 28 gennaio 2004, n. 7884 del 16 luglio 1991), le regole contenute nel regolamento contrattuale di condominio che stabiliscano criteri di ripartizione delle spese anche diversi da quelli previsti dal Codice civile possono poi essere modificate ma solo con il consenso di tutti quanti i condomini (nessuno escluso).
Riassumendo:
le regole di ripartizione delle spese di pulizia e degli ascensori contenute oggi nel vostro regolamento contrattuale sono valide; queste stesse regole contenute nel vostro regolamento contrattuale possono comunque essere modificate, ma solo con il consenso di tutti i condomini (cioè occorre una delibera con mille millesimi a favore della modifica del criterio di ripartizione): se, invece, l’assemblea decidesse di modificare a maggioranza dei presenti i criteri di ripartizione stabiliti da un regolamento condominiale contrattuale, quella delibera sarebbe da considerarsi nulla.
Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte