Vendo immobile: i soldi vanno al notaio
Ecco la nuova normativa che permette al notaio di recepire anche i depositi per il prezzo d’acquisto. I dettagli.
La legge sulla concorrenza 2017 [1] ha stabilito – tra l’altro – le modalità attraverso le quali venditore e acquirente potranno garantire la compravendita attraverso un deposito preliminare al notaio che cura l’atto pubblico. Questi non potrà rifiutarsi di accettare il deposito e dovrà corrispondere all’altra parte quanto pattuito solo nel momento in cui l’acquisto sarà perfezionato. Ecco i dettagli.
Indice
Se vendi casa pagano il notaio
Con la nuova normativa sono stati sanciti alcuni principi fondamentali per lo sviluppo della compravendita. Li riassumiamo come segue:
- il notaio, su un conto corrente dedicato all’attività professionale su cui far confluire i costi relativi ai tributi e le somme che egli sia incaricato di custodire, solo se richiesto da una delle due parti;
- Gli interessi che produrrà il conto non potranno essere utilizzati per altro che per pagare le imposte corrispondenti agli atti: essi finiranno in un fondo dedicato alle Pmi.
- le giacenze eventualmente disponibili sul conto non sono pignorabili dai creditori personali del notaio e non saranno parte del regime di comunione dei beni del soggetto, né tanto meno faranno parte della successione ove il notaio muoia;
- sul medesimo conto corrente, ove ciò venga richiesto da una delle parti, il notaio dovrà custodire il deposito e il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore, fino a quando l’acquisto non si sia perfezionato senza subire gravami (si pensi ad esempio a eventuali ipoteche giudiziali, a sequestri, a pignoramenti o ancora a domande giudiziali);
- sempre a garanzia del contratto di compravendita, al notaio può essere richiesto di depositare su tale conto le somme che dovessero essere necessarie ad estinguere eventuali passività che gravano sul venditore (ad esempio l’ammontare rimanente del mutuo ancora in corso di ammortamento).
Come è evidente dunque il ruolo di garanzia del notaio negli atti di compravendita viene notevolmente rafforzato. Si tratta di una riforma che garantisce la correttezza delle procedure e aumenta l’attendibilità del processo di compravendita.
Vediamo da quando la normativa dovrà essere applicata.
Quando si applica la nuova procedura per gli atti di compravendita?
La nuova procedura per gli atti di compravendita è applicabile a tutti i contratti successivi al 29 agosto 2017 e anche ai preliminari in essere al momento dell’entrata in vigore.
Nonostante la prevedibile ritrosia ad applicare la normativa da parte di chi ha stipulato un atto preliminare precedente alla data del 29 agosto 2017 [2], è ragionevole sostenere il valore retroattivo della norma, esattamente come accade per gli altri casi in cui una legge impatta su di un rapporto già in essere: si pensi ad esempio al caso del cambiamento delle procedure di divorzio per le separazioni già in corso.
Non appare inoltre applicabile la tesi della derogabilità di questa normativa in sede di stipula del compromesso: la norma di cui abbiamo detto è da considerarsi inderogabile perché appartenente al cosiddetto «ordine pubblico di protezione»: tutela difatti il contraente debole (ossia l’acquirente della ditta di costruzioni) di fronte al rischio dell’incertezza in cui ci si trova nel periodo compreso dal momento dell’ultima ispezione dei Registri immobiliari fino al momento della trascrizione.
Già prima della legge le parti erano libere di chiedere al notaio di custodire i soldi del prezzo di vendita fino alla trascrizione, solo che ora diventa obbligatorio per il notaio se a chiederlo è almeno un solo contraente.