Il parapetto del balcone è condominiale?
Manutenzione e riparazione dei parapetti di balconi aggettanti e terrazze a livello: come si dividono le spese in condominio?
Tra i temi più caldi e spinosi dei condomini vi è quello della riparazione dei parapetti dei balconi e della conseguente ripartizione della spesa tra i vari condomini. Prima però di stabilire su chi debbano gravare tali oneri bisogna definire il seguente quesito: il parapetto del balcone è condominiale? Se così dovesse essere, infatti, la decisione sulla relativa manutenzione spetterebbe all’assemblea ed il singolo non potrebbe opporvisi; nello stesso tempo però il costo andrebbe ripartito tra tutti i condomini, anche tra quelli che hanno un’abitazione priva di parapetto. Viceversa, a voler considerare tale struttura come di proprietà esclusiva del condomino che dimora nell’appartamento adiacente al balcone, graverebbe solo su quest’ultimo la spesa e la decisione della riparazione.
Una recente sentenza del tribunale di Catania [1] ha rimesso in discussione il tema. In particolare, il giudice siciliano si è occupato delle spese del parapetto della terrazza a livello. È la scusa per trattare, in un’ottica più generale, l’intero discorso e, dopo aver compreso se il parapetto del balcone è condominiale, stabilire chi debba pagare per il suo rifacimento.
Indice
Terrazza a livello: cos’è?
Iniziamo proprio dalle terrazze a livello. Si tratta di quei balconi particolarmente sporgenti che non solo servono da affaccio al proprietario dell’appartamento cui essi ineriscono, ma svolgono anche la funzione di copertura degli appartamenti situati sotto di essi. I palazzi con terrazzi a livello si presentano quindi con una forma molto simile a quella dei gradini: ogni terrazzo inizia infatti un nuovo corpo del fabbricato, dove il lastrico solare è costituito proprio dalla terrazza del balcone sovrastante.
In buona sostanza, quando si parla di terrazza a livello s’intende una superficie che svolge un doppio ruolo: da un lato costituisce un’utilità al servizio dell’appartamento adiacente permettendone la proiezione all’aperto; dall’altro lato serve anche da copertura per gli appartamenti sottostanti.
Parapetto terrazza a livello: chi paga la manutenzione?
In quest’ottica, la ricostruzione o la manutenzione della terrazza a livello deve essere divisa tra il proprietario della terrazza e tutti i condomini dei piani sottostanti: ciò proprio per via della duplice funzione della struttura.
Sul punto aveva già offerto un chiarimento la Cassazione [2]. In una nota sentenza si legge: «in tema di condominio di edifici, la terrazza a livello dell’appartamento di proprietà esclusiva di un singolo condomino assolve la stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che alle spese per la relativa riparazione o ricostruzione devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostanti. E, in correlazione con tale obbligo, è configurabile il diritto dei condomini di deliberare sui lavori, sia pure solo con riguardo a quelli necessari per la conservazione della funzione di copertura della terrazza, mentre sono a carico esclusivo del proprietario di questa le spese per il rifacimento dei
Invece per quanto riguarda la riparazione del parapetto della terrazza a livello, la spesa spetta solo al proprietario dell’appartamento cui la terrazza inerisce; la funzione del parapetto infatti produce un’utilità solo per quest’ultimo, delimitandone la proprietà e consentendone l’affaccio. Il parapetto insomma serve solo per la praticabilità della terrazza. E ciò – sottolinea il tribunale – a prescindere dalla circostanza per la quale tali parapetti si inserirebbero nel contesto architettonico dell’edificio in condominio, dovendosi a tal riguardo fare riferimento alla funzione del parapetto che, come detto, è quella di delimitare la terrazza. Proprio da tale circostanza deriva il fatto che i parapetti delle terrazze a livello sono di proprietà esclusiva del condomino del piano di sopra; pertanto le relative spese devono essere poste a carico esclusivo del proprietario.
Parapetto balcone: chi paga la manutenzione?
Parzialmente – ma non troppo – diverso è il caso del parapetto del comune balcone aggettante: quello che si affaccia sull’aria e che non costituisce la copertura di altri appartamenti ma, al limite, finisce per coprire altri balconi. In questo caso, la regola vuole che le spese del balcone siano affrontate interamente dal proprietario dell’appartamento, salvo per quelle parti del balcone stesso che hanno una funzione architettonica di abbellimento della facciata condominiale; queste ultime, costituendo un’utilità per l’intero fabbricato, restano di competenza del condominio e non del singolo condomino.
Come chiarito dalla Cassazione [3], gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio – come i cementi decorativi relativi ai frontali ed ai parapetti – svolgono una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto; pertanto costituiscono parti comuni del palazzo. Con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Ed ancora, sempre la Corte Suprema ha scritto [4]: gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni. Con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso. Invece il rivestimento del parapetto e della soletta devono, essere considerati beni comuni ma solo se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole.
Laddove però i parapetti non abbiano alcuna
L’indirizzo della Cassazione è dunque sintetizzabile con le seguenti parole: i parapetti, in quanto tali, sono di proprietà esclusiva del proprietario del piano da cui fuoriesce il balcone aggettante e che sono finalizzati per la protezione e l’utilizzazione della stessa terrazza. Rientrano, pertanto, nella proprietà dell’intero condominio solo le parti dei parapetti destinate alla funzione decorativa. Nello stesso senso si è espressa la Suprema Corte [6] con riferimento alle fioriere poste come elementi integranti del parapetto e con funzione decorativa della facciata.