Dopo la vendita a chi va la servitù?
La servitù di passaggio viaggia con l’immobile: la cessione del fondo dominante o di quello servente comprende la servitù ad esso inerente.
Quando si vende un immobile gravato da servitù di passaggio, sia essa attiva o passiva, che fine fa la servitù stessa? Resta in capo al precedente proprietario o si trasferisce sul nuovo? Facciamo un esempio pratico. Immagina di acquistare casa da una persona che, tempo addietro, aveva ottenuto una servitù di passaggio su un terreno adiacente. Nell’atto di acquisto dell’immobile non viene però citata l’esistenza della servitù attiva. Per questa ragione il venditore sostiene di esserne ancora il legittimo titolare, non avendo inteso cederla al compratore. Del resto, se fosse stato diversamente, avrebbe preteso un compenso ulteriore. Non è dello stesso parere l’altra parte secondo la quale la servitù serve proprio per trarre il miglior godimento dal bene acquistato e, pertanto, deve intendersi ad essa connessa strettamente, a prescindere dalla menzione nel rogito notarile. Chi dei due ha ragione?
Si tratta di un quesito particolarmente interessante che non interessa solo la servitù attiva di passaggio (quella cioè di chi l’esercita sul terreno altrui) ma anche quella passiva (quella cioè di chi la subisce). Ad esempio, con riferimento a quest’ultima ipotesi, immagina il titolare di un fondo agricolo gravato da una servitù di passaggio in favore del confinante, costituita affinché questi possa accedere alla strada pubblica. Se il primo dovesse vendere il terreno, il nuovo titolare potrebbe negare l’esistenza della servitù per il solo fatto che non gli è stata mai menzionata e da lui mai concessa?
Indice
Cos’è una servitù?
Prima di spiegare
La servitù è una limitazione imposta ad un fondo (detto servente) per l’utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente a un diverso proprietario. Affinché si possa costituire una servitù è quindi necessario che ci siano due immobili tra loro vicini, ma non necessariamente confinanti, appartenenti a due soggetti differenti. In più occorre che il peso imposto ad uno dei fondi crei utilità all’altro fondo. La servitù tipica è quella di passaggio. Si pensi a una abitazione a cui si possa accedere solo tramite il passaggio da un cortile privato; su quest’ultimo potrà essere imposto una
La giurisprudenza [2] individua quattro tipi di servitù di passaggio:
- fondo materialmente intercluso (interclusione assoluta );
- fondo che ha una uscita eccessivamente dispendiosa (interclusione relativa);
- fondo con passaggio sul fondo altrui che abbia bisogno di ampliamento per il transito dei veicoli;
- fondo non materialmente intercluso.
Una servitù si può costituire tramite un accordo tra i proprietari dei due terreni (quindi dietro contratto) o per legge (cosiddetta servitù coattiva).
Che succede quando si vende un immobile su cui c’è una servitù?
La servitù è un vincolo che grava sul bene e non sulla persona che ne è titolare. Quindi segue il bene in tutti i suoi passaggi di proprietà. Ne è una sorta di accessorio, insito all’immobile. Pertanto, a prescindere dal fatto che essa sia menzionata nell’atto di compravendita, la titolarità della servitù passiva o attiva passa con la titolarità dell’immobile ceduto. È questa l’opinione condivisa dalla Cassazione.
Nel caso di specie la Corte si è trovata ad affrontare una controversia tra due persone. Una di queste, dopo aver acquistato un terreno, sosteneva di avere diritto di passaggio sul fondo confinante per aver il venditore acquisito in precedenza la relativa servitù. Invece il titolare del fondo servente negava che la servitù si fosse trasferita all’acquirente atteso che il rogito non la menzionava. La Corte ha ricordato che «la titolarità della servitù attiva si trasferisce insieme con la titolarità del fondo dominante, pur quando la sua esistenza non venga menzionata nell’atto di trasferimento di tale fondo». Conseguentemente, «l’acquirente del fondo servente – una volta che sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù – riceve l’immobile con il peso di cui è gravato, essendo necessaria la menzione della servitù soltanto in caso di mancata trascrizione del titolo».