Spese di manutenzione straordinaria: paga l’acquirente se l’incarico alla ditta è successivo alla vendita dell’immobile
In caso di vendita di immobile, per stabilire a chi spetti pagare le spese di manutenzione straordinaria bisogna prendere a riferimento la delibera dell’assemblea di condominio che affida l’incarico alla ditta appaltatrice.
Capita spesso che si acquisti un appartamento quando già l’assemblea di condominio ha deciso di effettuare lavori di manutenzione straordinaria sullo stabile. In questi casi, a chi compete pagare le spese di ristrutturazione? A colui che vende l’appartamento o all’acquirente? A chiarire il dubbio è intervenuta (ancora una volta) la Cassazione con una recente sentenza [1].
Per dirimere la questione bisogna prendere a riferimento la data in cui l’assemblea ha deciso di conferire l’incarico, per la realizzazione dei lavori, alla ditta appaltatrice. Si tratta di quella decisione, vincolante per tutti i condomini, che determina la spesa complessiva e individua la ditta appaltatrice.
Ebbene, se tale delibera è successiva al rogito notarile di vendita dell’appartamento, le spese di manutenzione straordinaria spettano al nuovo proprietario. Diversamente, nel caso in cui essa sia anteriore, i costi gravano sul venditore.
Non sempre, però, l’assemblea decide il conferimento dell’appalto in un’unica riunione. Spesso, infatti, vengono adottate più decisioni, molte delle quali preparatorie, dal semplice valore “programmatico”. Si tratta di quelle riunioni che si limitano ad affermare la necessità dei lavori, rinviando ad un momento successivo la scelta tra i vari preventivi e, quindi, della ditta appaltatrice.
Ebbene, ricorda la Suprema Corte, tali riunioni “interlocutorie” dell’assemblea non devono essere prese in considerazione. A rilevare invece è solo la delibera impegnativa per i condomini, quella che decide di commissionare i lavori a una impresa specifica: in tali casi, se essa è successiva alla vendita dell’immobile, l’esborso per i lavori graverà unicamente sull’acquirente della casa.