Modello contratto di locazione breve
La locazione breve: in cosa consiste, la sua convenienza e il relativo contratto.
Hai intenzione di affittare per pochi mesi un appartamento di tua proprietà ma non sai come si fa, dove reperire il contratto, a chi rivolgerti e se devi registrarlo all’Agenzia delle entrate. Insomma ciò che vorresti avere è un modello contratto di locazione breve. Con il contratto di locazione breve viene concesso in affitto un immobile ad uso abitativo per un periodo non superiore a trenta giorni. Può essere stipulato dal proprietario dell’immobile direttamente oppure tramite agenzie immobiliari (intermediari immobiliari) o soggetti che gestiscono portali telematici come ad esempio Airbnb e Booking. Rappresenta, pertanto, la soluzione ideale per il proprietario dell’immobile (locatore) e per il soggetto che lo prende in locazione (conduttore) che hanno rispettivamente l’esigenza di dare in affitto e di trovare un alloggio per un breve periodo, comunque inferiore a 1 mese.
Considerato che attualmente sono sempre più le persone che optano per la soluzione dell’affitto breve, appare opportuno in questo articolo fornire un modello di contratto di locazione breve, di cui verrà spiegato il contenuto nel dettaglio.
L’affitto breve si differenza da un altro tipo contratto di locazione, quello ad uso transitorio, la cui durata è però, ricompresa tra i 30 giorni e i 18 mesi. In genere quest’ultimo viene stipulato nelle ipotesi in cui una delle due parti ha una necessità solo temporanea di locare o di prendere in locazione un immobile senza impegnarsi per un lungo periodo di tempo. Si pensi ad esempio a chi si trasferisce in una città diversa per motivi lavorativi o di studio (vedi gli studenti universitari), che ha bisogno di trovare una casa per il tempo limitato in cui resterà in quel determinato luogo.
Indice
Perché il locatore sceglie la formula dell’affitto breve
La ragione per la quale il proprietario di un immobile può decidere di locarlo ricorrendo alla formula dell’affitto breve, è facilmente comprensibile: grazie a tale tipo di locazione infatti, un appartamento potrà trasformarsi in una struttura ricettiva e diventare per lui una fonte di reddito.
L’appartamento avrà quindi, come funzione primaria quella di ricevere
In entrambi i casi si tratterà di un modo per il locatore di entrare nel mercato turistico a tutti gli effetti, affiancando casa propria all’offerta di alberghi e bed and breakfast.
Va comunque specificato che le locazioni brevi possono riguardare solo le unità immobiliari a uso abitativo che rientrano nella categoria catastale da A1 a A11, escluso A10, situate in Italia, nonché loro pertinenze.
La formula delle locazioni brevi potrà avere ad oggetto pure la prestazione di servizi accessori quali, per esempio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi.
Rimangono escluse le prestazioni come il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti. Questo perché tali servizi possono essere forniti solo da chi svolge l’attività in maniera professionale e non occasionale.
Il proprietario della casa concessa in locazione al momento del pagamento, dovrà emettere una ricevuta e dovrà richiedere la tassa di soggiorno se prevista dal Comune in cui è ubicata la casa locata.
Perché il conduttore sceglie la formula dell’affitto breve
Dal canto suo, il soggetto che prende in affitto una “casa vacanza” è per lo più un turista o un viaggiatore, il quale preferisce pernottare in un appartamento piuttosto che in un albergo o in un bed and breakfast. Accanto a questi soggetti vi sono anche coloro che per motivi personali devono vivere per un determinato periodo – comunque non superiore a 1 mese – lontano dalla propria residenza abituale. E’ questo ad esempio il caso dei pazienti che devono sottoporsi a delle cure fuori sede o a chi sta ristrutturando la propria abitazione, i quali preferiscono anche loro fittare un appartamento piuttosto che andare in hotel o in strutture similari.
Durata massima del contratto di locazione breve
Per quanto riguarda la durata del contratto di locazione breve la legge [1] prevede che non deve essere superiore a 30 giorni.
Il termine dei 30 giorni deve essere considerato in relazione ad ogni singolo contratto. Se le stesse parti stipulano in un anno più contratti di locazione breve, per calcolare la durata occorre considerare ogni singolo contratto.
Se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti è complessivamente superiore a 30 giorni, allora il contratto andrà registrato.
Forma del contratto di locazione breve e registrazione
Per le locazioni brevi non è obbligatorio che locatore e conduttore firmino un contratto. Tuttavia è consigliato farlo
Il contratto di locazione breve non va registrato all’Agenzia delle Entrate ma il locatore ha l’obbligo di comunicare in Questura i dati degli ospiti, nelle 24 ore successive all’arrivo o immediatamente, per soggiorni inferiori alle 24 ore [2]. Le generalità devono essere comunicate attraverso il sito “Allogiati web” della Polizia di Stato.
L’inosservanza dell’obbligo di comunicazione comporta l’applicazione di specifiche sanzioni ovvero l’arresto fino a tre mesi o un’ammenda fino a 206 euro [3].
Regime fiscale del contratto di locazione breve
In maniera estremamente sintetica va detto che la legge sui contratti di locazione breve
Una delle novità più rilevanti introdotte sta nella possibilità di assoggettare ai redditi derivanti dall’affitto breve l’opzione della cedolare secca. Quindi il proprietario dell’immobile (o anche sublocatore o comodatario) può scegliere di pagare sul reddito che ricava dall’affitto un’imposta che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali e, se il contratto viene registrato, le imposte di registro e di bollo.
L’imposta sostitutiva si applica nella misura del 21% sull’intero importo del canone indicato nel contratto. Non è previsto l’abbattimento forfettario del 5% previsto invece nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.
La scelta della cedolare secca va fatta nella dichiarazione dei redditi, più precisamente nel quadro dedicato ai redditi fondiari.
Quando il contratto di locazione breve è concluso tramite un’agenzia immobiliare o un portale telematico, tali soggetti devono:
- comunicare all’Agenzia delle entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 per il loro tramite;
- operare una ritenuta pari al 21% del canone se intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi medesimi. La ritenuta del 21% va applicata sull’intero importo che il conduttore versa al locatore e sulla provvigione dovuta dal locatore all’intermediario, senza l’abbattimento forfettario del 5% che si applica nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.
Per un approfondimento in materia di tassazione degli affitti brevi è consigliata la lettura degli articoli “Tassa affitti brevi” e “ Tassa Airbnb, come mettersi in regola”.
Contenuto del contratto di locazione breve
Il contratto di locazione breve deve contenere:
- i dati anagrafici dei contraenti, cioè nome e cognome del locatore e del conduttore, luogo e data di nascita, residenza (via/piazza, numero civico, città e provincia), codice fiscale, recapiti telefonici e di posta elettronica ovvero di posta elettronica certificata (pec);
- la descrizione dettagliata dell’immobile concesso in locazione e più precisamente:
- la sua ubicazione (via/piazza, numero civico, città e provincia);
- la metratura con l’indicazione del numero dei vani e del loro uso (ad esempio cucina, bagno, camera da letto, ecc.);
- la specificazione di eventuali elementi accessori come cantina, garage, ecc. nonché che si tratta di un appartamento ammobiliato;
- i dati catastali dell’immobile (foglio, particella, subalterno, categoria, classe, rendita catastale);
- la finalità della locazione (ad esempio ad uso turistico) e il numero delle persone che alloggeranno nell’appartamento;
- il divieto per il conduttore di sublocare o dare in comodato l’immobile a soggetti terzi, pena la risoluzione del contratto;
- l’obbligo del conduttore di conservare e custodire l’immobile con la dovuta diligenza, provvedendo alla manutenzione ordinaria, restituendolo al termine della locazione nello stato di fatto e di diritto in cui lo ha ricevuto;
- l’impegno del conduttore a riferire al locatore di eventuali vizi/difetti dell’immobile locato o degli arredi ivi contenuti entro un determinato periodo di tempo (ad esempio 48 ore) dalla consegna delle chiavi;
- la durata dell’affitto con l’indicazione dei giorni e del periodo e la precisazione che il contratto cesserà alla scadenza senza bisogno di disdetta con obbligo del conduttore di restituire l’immobile al locatore;
- l’ammontare del canone di locazione con la precisazione della modalità di pagamento (ad esempio se è stato versato tramite un portale immobiliare come Airbnb/Booking oppure direttamente al locatore);
- la specificazione relativa alle spese per le utenze (vedi le spese di luce, acqua, gas, ecc.), che potranno rimanere a carico del locatore o essere convenute a carico del conduttore;
- l’importo della cauzione, che il conduttore è tenuto a versare e che andrà restituita al termine della locazione previa verifica dello stato dell’immobile e degli arredi;
- il rinvio per quanto non espressamente previsto nel contratto alle disposizioni del codice civile;
- il luogo e la data;
- la firma del locatore e del conduttore.