Preliminare compravendita: ultime sentenze
Riserva di nomina del terzo da parte del promissario acquirente; condizione sospensiva potestativa inserita nel contratto preliminare di compravendita; domanda di trasferimento del bene immobile.
Indice
Conclusione dell’affare e diritto alla provvigione
In tema di mediazione immobiliare, qualora il contratto preliminare di compravendita preveda che il rogito definitivo debba essere stipulato entro un termine finale, il diritto alla provvigione per il mediatore sorge alla data della stipula del preliminare e, nel caso in cui il promittente acquirente abbia la facoltà di recedere (poiché detta facoltà integra una condizione risolutiva), il suo eventuale esercizio non fa venire meno il diritto del mediatore alla provvigione.
Tribunale Savona, 08/08/2021
Risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente
Il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente, per effetto della mancata conclusione del contratto definitivo di compravendita immobiliare imputabile al promittente alienante, consiste nella differenza tra il valore commerciale dell’immobile al momento in cui l’inadempimento è diventato definitivo, normalmente coincidente (sulla scorta del principio generale espresso dall’art. 1225 c.c., secondo cui la prevedibilità del danno risarcibile deve essere valutata con riferimento al momento in cui il debitore, dovendo dare esecuzione alla prestazione e potendo scegliere fra adempimento e inadempimento, è in grado di apprezzare più compiutamente e, quindi, prevedere il pregiudizio che il creditore può subire per effetto del suo comportamento inadempiente) con quello di proposizione, sia pure in via subordinata, della domanda di risoluzione ovvero altro anteriore, ove accertato in concreto ed il prezzo pattuito, oltre alla rivalutazione monetaria eventualmente verificatasi nelle more del giudizio.
Cassazione civile sez. II, 30/06/2021, n.18498
Cessazione della materia del contendere
La pronuncia di cessazione della materia del contendere costituisce una fattispecie di estinzione del processo che si verifica quando sopravviene una situazione tale da eliminare la ragione di contrasto e, con ciò, il venir meno dell’interesse delle parti ad ottenere un risultato utile, giuridicamente apprezzabile e non conseguibile senza l’intervento del giudice con riguardo all’azione proposta e alle difese svolte, sicché, qualora la predetta pronuncia derivi dalla volontà manifestata dalle stesse parti del rapporto sostanziale dedotto in giudizio, nessun rilievo assume la contrarietà del terzo intervenuto che pur essendo formalmente parte del rapporto processuale, è comunque estraneo a quello sostanziale e, come tale, privo di interesse alla definizione delle reciproche pretese spiegate dagli originari contendenti.
(Nella specie, la S.C. ha escluso la sussistenza di un interesse processualmente rilevante, ostativo alla pronuncia di cessazione della materia del contendere, in capo ai terzi, inquilini di unità immobiliari di un edificio, interventori autonomi in una controversia riguardante il contratto preliminare di compravendita del fabbricato in cui l’attore aveva domandato l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre e il convenuto aveva chiesto l’accertamento di pretesi inadempimenti contrattuali della controparte).
Cassazione civile sez. III, 15/06/2021, n.16891
Preliminare di compravendita immobiliare: termine per la stipulazione del contratto definitivo
Nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta “ad substantiam” (come nel caso del preliminare di vendita immobiliare), la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali (consenso, “res”, “pretium”), che devono risultare dall’atto stesso e non possono ricavarsi “aliunde”. Ne consegue che, qualora in un contratto preliminare di vendita immobiliare sia previsto un termine per la stipula del definitivo, la modifica di detto elemento accidentale e la rinuncia della parte ad avvalersene non richiedono la forma scritta, non concernendo tale accordo direttamente il diritto immobiliare, né incidendo su alcuno degli elementi essenziali del contratto.
Cassazione civile sez. II, 30/03/2021, n.8765
Validità del preliminare di preliminare
Sussiste un interesse meritevole di tutela in capo alle parti in relazione all’operazione negoziale articolata in fasi distinte, posta la preliminare necessità di procedere al frazionamento dell’immobile oggetto di compravendita prima di addivenire alla stipula del contratto definitivo di vendita e conseguentemente è tutelata dall’ordinamento la fase contrattuale con la quale le parti, stipulando un preliminare di preliminare, si obbligano reciprocamente alla compravendita di un bene da individuare catastalmente, con l’impegno a stipulare un successivo preliminare all’esito dell’individuazione.
Corte appello Napoli sez. III, 15/03/2021, n.941
Previsione di stipula di un contratto preliminare
In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.
Riterrà produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.
La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale.
Tribunale Bologna sez. II, 11/02/2021, n.306
Applicabilità delle clausole vessatorie
La disciplina sulle clausole vessatorie si applica a un contratto preliminare di compravendita di bene immobile concluso tra chi intende reperire un alloggio da destinare ad abitazione e un’impresa operante nel settore della costruzione e vendita degli alloggi.
Cassazione civile sez. VI, 14/01/2021, n.497
Preliminare di compravendita immobiliare subordinato alla condizione di ottenimento mutuo
Se le parti decidono di subordinare gli effetti di un
La mancata erogazione del prestito, però, comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell’art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché questa disposizione è inapplicabile qualora la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia interesse all’avveramento della condizione (cd. condizione bilaterale), sia perché l’omissione di un’attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista.
Corte appello Torino sez. I, 07/12/2020, n.1209
Mancata consegna del certificato di abitabilità
In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, l’insussistenza delle condizioni perché il certificato di abitabilità (o agibilità) venga rilasciato, non incidono sul piano della validità del contratto, ma integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, il quale può giustificare la risoluzione allorquando l ‘acquirente non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque l’alienante dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.
Tribunale Sassari sez. I, 24/11/2020, n.1149
Mancata stipula del preliminare di compravendita
Nel
Nello stesso modo, l’accettazione del terzo nominato può essere contenuta in qualsiasi atto che ne manifesti chiaramente la volontà e, quindi, anche nell’atto introduttivo del giudizio promosso dal terzo nei confronti dell’altro contraente per ottenere l’esecuzione del contratto a norma dell’art. 2932 c.c.
(Nel caso di specie, la S.C. ha ritenuto che la corte d’appello non si fosse attenuta ai principi di diritto in precedenza esposti, non avendo considerato, al fine di riconoscere all’attore la legittimazione ad agire in giudizio a norma dell’art. 2932 c.c., che, alla luce dei fatti che essa stessa aveva accertato, la scelta dell’attore, dichiarata dallo stipulante, era contenuta nell’atto di citazione, che ad essa faceva riferimento, notificato ai promittenti venditori – e, quindi, per tale via, ritualmente comunicata ai promittenti venditori nel termine stabilito dal preliminare – e che lo stesso atto di citazione, in quanto notificato ai promittenti venditori direttamente dal terzo nominato, valeva come accettazione, altrettanto tempestiva, della nomina ricevuta da parte di quest’ultimo).
Cassazione civile sez. II, 21/05/2019, n.13686
Procedimento di esecuzione in forma specifica di un preliminare di vendita
Il coniuge, comproprietario del bene immobile in regime di comunione legale dei beni, è litisconsorte necessario nel procedimento di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare di vendita. In caso di contratto preliminare di compravendita di un immobile, nel momento in cui il coniuge promittente venditore si rende inadempiente e costringe il promissario acquirente all’azione di esecuzione specifica, l’altro coniuge, che non abbia partecipato al negozio né vi abbia prestato altrimenti il proprio consenso, è ancora contitolare del bene e su di esso può esercitare i suoi poteri di amministrazione congiunta.
Cassazione civile sez. II, 21/03/2019, n.8040
Accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica
In tema di contratto preliminare di compravendita, ai fini dell’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. è sufficiente la semplice offerta non formale di esecuzione della prestazione in qualsiasi forma idonea a manifestare la relativa volontà soltanto se le parti abbiano previsto il versamento del prezzo o del residuo dello stesso contestualmente alla stipula del contratto definitivo.
Tribunale Milano sez. IV, 04/03/2019, n.2122
Contratto di compravendita e preliminare: differenza
Al fine di attribuire ad una convenzione negoziale
Tribunale Lucca, 22/02/2019, n.265
Contratto preliminare: effetti
Nel caso di stipulazione di contratto preliminare relativo a compravendita immobiliare, scandito in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il
La valutazione di fatto è rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito, anche con riferimento alla comune intenzione delle parti, da ricercarsi nel senso letterale delle parole e delle espressioni usate.
Tribunale Nola sez. I, 15/01/2019, n.107
Vendita di immobile destinato ad abitazione
In tema di compravendita immobiliare, il promissario alienante ha l’obbligo di fornire al promissario acquirente il certificato d’abitabilità dell’immobile, anche al momento della stipula del contratto preliminare. In caso contrario, la somma eventualmente corrisposta prima di tale momento deve essere restituita. A ribadire questa regola è la Cassazione che si è pronunciata su un caso nel quale le parti avevano stabilito una corresponsione anticipata prima della stipula del preliminare di vendita, al momento della quale il venditore avrebbe dovuto
Confermando le ragioni dell’acquirente, la Corte ha ribadito che nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, al punto che esso è in grado di incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico sociale assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.
Cassazione civile sez. VI, 14/01/2019, n.622
Contratto preliminare di compravendita e procura irrevocabile a vendere
Se in un contratto preliminare bilaterale di compravendita, per sè o per persona da nominare, il promittente venditore si obbliga, altresì, a tal fine a conferire al promissario acquirente procura irrevocabile a vendere, con dispensa dal rendiconto, verosimilmente per evitare la doppia imposizione fiscale, il secondo negozio, autonomo e indipendente dal mandato, è idoneo a consentire al promissario acquirente la definitiva e piena disponibilità del bene, costituisce adempimento del primo, essendo sostanzialmente traslativo della proprietà; quindi è da escludere in esso la configurabilità di un mandato con rappresentanza, determinando, da un lato, la
Tribunale Catania sez. I, 13/11/2018, n.4477
Atto di compravendita: quando è inefficace?
Ai sensi dell’art. 2901 e ss. c.c. è inefficace, nei confronti del creditore, l’atto pubblico di compravendita con il quale è stato trasferito l’unico bene del debitore ad un terzo, quando l’atto dispositivo è avvenuto dopo l’insorgenza del credito (nella specie: il diritto di credito risulta dal decreto ingiuntivo avente ad oggetto un contratto preliminare di compravendita rimasto inadempiuto) ed inoltre sono integrati i requisiti del mutamento qualitativo e quantitativo del patrimonio del debitore (nella specie attuato con l’atto di compravendita dell’unico bene immobile di proprietà del debitore).
Tribunale Sassari sez. I, 08/11/2018, n.1169
Preliminare di compravendita: la condizione sospensiva
La condizione sospensiva potestativa inserita nel contratto preliminare di compravendita non rientra nell’elenco tassativo di clausole che debbono essere per legge specificatamente sottoscritte ai fini della loro efficacia ex art. 1341, comma 2 c.c., ma essa rappresenta una condizione conosciuta e voluta anche dalla controparte, che, sebbene non abbia materialmente contribuito alla stesura del contratto, dichiara di aver collaborato alla sua formazione.
Solo le clausole meramente potestative sospensive – proprio perchè fanno dipendere l’alienazione del diritto o l’assunzione di un obbligo dalla mera volontà rispettivamente dell’alienante o del debitore – sono invalide ex art. 1355 c.c.
(Nel caso in esame il Tribunale di Bergamo ha dichiarato risolto il contratto preliminare stante il mancato avveramento della condizione sospensiva valida ed efficace pattuita inter partes, alla data prevista, pertanto, il contratto preliminare perde automaticamente efficacia e con esso l’impegno delle parti a stipulare il contratto definitivo).
Tribunale Bergamo sez. I, 16/10/2018, n.2300
Obbligazioni nascenti dal preliminare
Il promissario acquirente che chiede, a norma dell’art. 2932 c.c., l’esecuzione specifica di un contratto preliminare di vendita è tenuto, poi, ad eseguire la prestazione a suo carico o a farne, comunque, offerta. Quest’ultima può essere costituita da una serie di manifestazioni di volontà di eseguire il pagamento, espressa in un qualsiasi modo che escluda ogni perplessità sulla concreta
La domanda di trasferimento del bene immobile non può essere accolta, quindi, quando il promissario acquirente non ha fornito la prova di aver ritualmente adempiuto alle obbligazioni scaturenti dal contratto preliminare di compravendita.
Tribunale Latina sez. I, 11/10/2018, n.2474
Occupazione ingiustificata dell’immobile in caso di nullità del preliminare di vendita
In caso di nullità del contratto preliminare di compravendita immobiliare
Ne deriva che, considerata la diversità, per natura ed effetti, tra l’azione di ingiustificato arricchimento e quella risarcitoria, integra domanda nuova la richiesta di indennità di occupazione avanzata dal promittente venditore in appello, in sostituzione della domanda di risarcimento del danno conseguente alla risoluzione del contratto proposta in primo grado.
Cassazione civile sez. II, 10/10/2018, n.25044