Cosa succede se non pago un mese d'affitto?
Quanto ritardo nel pagamento del canone deve essere tollerato prima di poter avviare la procedura di sfratto?
Chi tarda a pagare l’affitto può essere sfrattato. Ma quanto tempo deve aspettare il padrone di casa prima di avviare le azioni legali contro l’inquilino? La risposta è fornita dalla stessa legge, come ricorda una recente sentenza del tribunale di Salerno [1]. Al giudice campano è stato chiesto: cosa succede se non pago un mese d’affitto?
Si potrebbe dire che l’inadempimento di una singola mensilità sia, tutto sommato, una colpa minima se rapportata ad un contratto pluriennale, eseguito sempre con correttezza e puntualità. Il locatore potrebbe appigliarsi a un piccolo ritardo per togliersi di torno l’affittuario? Ecco cosa stabilisce la legge in proposito.
Indice
Ritardo pagamento dell’affitto: si può essere sfrattati?
Le conseguenze del mancato pagamento di un mese d’affitto dipendono dalla natura del contratto stipulato tra le parti. A seconda, infatti, che si tratti di affitto a uso abitativo o a uso commerciale, si applica una differente disciplina.
Affitto a uso abitativo: che succede se non pago una mensilità?
La legge stabilisce che anche un semplice
Dunque, dal 21° giorno successivo alla scadenza del canone di affitto – secondo la data indicata nel contratto – può partire la lettera di messa in mora e la successiva «citazione per convalida di sfratto per morosità».
Cosa succede, quindi, se non paghi un mese d’affitto? La risposta è tanto semplice quanto banale: puoi essere sfrattato.
Come spiegato nella sentenza in commento: «Anche un solo mese d’affitto non pagato può far scattare la risoluzione della locazione per inadempimento del conduttore. E ciò perché il versamento del canone costituisce la principale obbligazione del locatario: l’inadempimento priva di causa il godimento dell’immobile nel periodo corrispondente e giustifica lo scioglimento del contratto».
Ma ci sono una serie di precisazioni che occorre fare. Ne parleremo in seguito.
Affitto a uso abitativo: che succede se non pago una mensilità?
Nel caso di affitto a uso diverso (ossia per scopi commerciali come studio professionale, ufficio, magazzino, locale commerciale, ecc.) il Codice civile dispone che lo sfratto può intervenire solo quando l’inadempimento è “importante”. Il contratto, dunque, non si risolve se la morosità ha “scarsa importanza” in relazione all’interesse delle parti. Si tratta di una clausola generale che va interpretata dal giudice caso per caso, tenendo conto del canone di affitto convenuto in contratto, dell’entità dello stesso e del tempo di ritardo.
Se, ad esempio, il valore dell’affitto è molto elevato e l’inquilino ha sempre pagato regolarmente, l’omesso versamento di un semplice canone potrebbe non essere sufficiente a determinare lo sfratto. Come anticipato, però, la valutazione viene fatta dal tribunale.
La clausola risolutiva espressa
Spesso e volentieri, i contratti di affitto contengono la cosiddetta «clausola risolutiva espressa». Nel contratto, è così possibile leggere un testo simile al seguente: «Le parti convengono che il mancato pagamento di un solo canone determina l’automatica risoluzione del contratto per inadempimento». Si tratta di una precisazione, però, totalmente inutile nell’affitto a uso abitativo, visto che già la legge dispone questa conseguenza. Può avere, invece, la sua giustificazione nell’
Mancato pagamento di un canone di affitto: come evitare lo sfratto?
Anche se la legge sull’equo canone stabilisce che lo sfratto può scattare già dopo 20 giorni di ritardo dalla scadenza di una singola mensilità d’affitto (a uso abitativo), l’inquilino può evitare questa conseguenza in più occasioni. Innanzitutto, anche se questi dovesse versare l’importo del canone dopo il 20° giorno, il padrone di casa sarebbe tenuto ad accettarlo: non potrebbe cioè rifiutare la somma allo scopo di sbarazzarsi del conduttore. Dunque, un pagamento in ritardo può comunque bloccare la procedura di sfratto.
È inteso che l’inquilino, nel caso in cui il locatore dovesse avere già avviato le azioni giudiziarie, dovrà versare, oltre al canone di affitto, anche le spese processuali che la controparte ha già sostenuto.
Non è tutto. Dinanzi al giudice, alla prima udienza per la procedura di sfratto, l’affittuario può pagare spontaneamente la somma dovuta, più gli interessi e le spese, bloccando anche in questo caso lo sfratto. E se non dovesse avere i soldi in tale occasione, potrebbe richiedere un termine di 90 giorni per procurarseli (il cosiddetto termine di grazia). Il giudice così rinvia l’udienza a successiva data non più vicina di tre mesi. Lo sfratto si bloccherà se il conduttore verserà le mensilità arretrate, quelle che nel frattempo sono scadute, gli interessi e le spese di giudizio.
Solo se l’inadempimento dovesse protrarsi oltre tale termine lo sfratto verrebbe pronunciato e sarebbe definitivo.
Riconsegna appartamento prima dei sei mesi di preavviso
Se l’inquilino dovesse disdettare il contratto e impedire il rinnovo, deve darne preavviso sei mesi prima. Durante questo periodo, in cui l’appartamento resta ancora a sua disposizione, egli deve pagare il canone.
Se l’inquilino dovesse decidere di lasciare l’immobile prima dei sei mesi del preavviso, è tenuto ugualmente a versare i canoni. Il fatto che il padrone di casa abbia accettato le chiavi non costituisce un esonero (a meno che non riesca a riaffittare subito l’appartamento). Sarebbe necessario un apposito accordo scritto.
Come scrive il tribunale di Salerno, l’inquilino risarcisce il proprietario dell’immobile per il mancato preavviso anche se libera l’immobile urbano prima che scadano i sei mesi: la presa in consegna delle chiavi da parte del locatore non può essere considerata tacita rinuncia al compenso.