Balconi condominio: ultime sentenze

Delibera dell’assemblea condominiale; elementi architettonici decorativi; imputazione del costo del recupero dei balconi al condominio.

Spese per gli elementi architettonici decorativi dei balconi

In tema di condominio, la facciata, quale parte presuntivamente comune dell’edificio, è destinata al servizio di tutti i condomini, sicché le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà. Anche le spese per gli

Nel caso di specie, il Tribunale ha ritenuto legittima la delibera di ripartizione delle spese di rifacimento dei balconi, essendo questi non inseriti come entità autonome, casuali, avulse dal contesto architettonico della facciata, ma costituenti elementi che vi conferiscono movimento e vivacità, ovvero parti integranti del prospetto, perfettamente visibili dalla strada pubblica e sicuramente incidenti, sotto il profilo estetico e nel conferire al fabbricato la sua peculiare fisionomia.

Tribunale Roma sez. V, 25/05/2021, n.9074

Facciata esterna dei balconi

Se i balconi – che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell’appartamento di cui fanno parte – presentano nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata dei fabbricato dal quale sporgono, in caso di lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei balconi, perché il decoro estetico dell’edificio condominiale è un bene comune, della cui tutela è competente l’assemblea dei soci.

Corte appello L’Aquila sez. I, 25/05/2021, n.806

Natura giuridica e regime di balconi

I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né destinati all’uso o al servizio di esso. Tuttavia il rivestimento del parapetto e della soletta possono invece essere considerati beni comuni se svolgono una funzione estetica, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata.

Tribunale Roma sez. V, 25/05/2021, n.9078

Balconi, rivestimento di parapetto e soletta

In materia condominiale, i balconi di un edificio non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’articolo 1117 del Cc, non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso. Invece, il rivestimento del parapetto e della soletta devono essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi e ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole.

Corte appello Messina sez. II, 01/02/2021, n.64

Quando il balcone è considerato parte comune?

Un balcone/veranda viene considerato a tutti gli effetti una parte comune solo se svolge una funzione di copertura e isolamento per l’abitazione posta al piano inferiore. Se tale funzione è svolta solo da una parte del manufatto, allora soltanto questa porzione sarà considerabile come parte comune, mentre il resto sarà assoggettato al regime delle parti private.

Cassazione civile sez. II, 16/10/2020, n.22572

I rivestimenti dei balconi di un edificio condominiale

Mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’articolo 1117 del Cc, non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni ma solo se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi e ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole.

Cassazione civile sez. II, 16/10/2020, n.22572

Gli elementi decorativi del balcone

In tema di condominio, gli elementi decorativi del balcone quali frontalini o sottobalconi, avendo una funzione ben precisa nell’estetica e nel decoro architettonico dell’edificio, sono da considerare parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 del Cc, per cui le spese per la loro riparazione ricadono su tutti condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno.

Tribunale Salerno sez. II, 13/08/2020, n.2044

Ringhiere costituenti il parapetto del fronte dei balconi

Mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (nella specie, la Corte ha ritenuto che l’accertamento del giudice del merito secondo cui le ringhiere costituenti il parapetto del fronte dei balconi ed i divisori degli stessi, giacché “ben visibili all’esterno”, “disposti simmetricamente”, “omogenei per dimensioni, forma geometrica e materiale” assolvessero in misura preponderante alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio, costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità).

Cassazione civile sez. VI, 08/06/2020, n.10848

Balconi aggettanti: spese di manutenzione

I balconi aggettanti costituiscono prolungamenti delle corrispondenti unità immobiliari e appartengono in via esclusiva ai proprietari di queste, non avendo né funzione divisoria tra i piani né fungendo da copertura del piano inferiore; le spese di manutenzione relative a tali balconi, qualora questi non presentino rivestimenti esterni pregiati o fregi decorativi, non devono essere suddivise fra i condomini, bensì devono essere supportate solo dai singoli proprietari.

Tribunale Salerno sez. I, 16/03/2020, n.933

Il balcone è di proprietà esclusiva dell’appartamento

In tema di condominio negli edifici, i balconi “aggettanti” appartengono in via esclusiva al proprietario della singola unità abitativa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, “quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”.

A ciò consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi restano a carico del solo proprietario dell’appartamento e non possono essere ripartite tra tutti i condomini. E, l’assemblea condominiale non può prendere decisioni che riguardano i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà.

È, dunque, nulla la deliberazione assembleare che disponga in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione dei balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti.

Cassazione civile sez. VI, 12/03/2020, n.7042

Condominio: i balconi non sono parti comuni dell’edificio

In tema di condominio, i balconi – essendo elementi accidentali, privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all’uso comune, ma soltanto all’uso e godimento di una parte dell’immobile oggetto di proprietà esclusiva – non costituiscono parti comuni dell’edificio, ma devono considerarsi appartenenti esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare corrispondente, della quale costituiscono naturale prolungamento e pertinenza.

Tribunale Roma sez. V, 07/01/2020, n.125

I balconi aggettanti

I balconi aggettanti, consentendo l’affaccio sia in senso anteriore che laterale su entrambi i lati, costituiscono immancabilmente delle vedute.

Cassazione civile sez. II, 19/02/2019, n.4834

Rifacimento dei balconi

I balconi aggettanti costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare sita in un edificio condominiale e appartengono perciò in via esclusiva al proprietario di questa, salvo i rivestimenti e gli elementi della parte frontale e di quella inferiore, i quali devono considerarsi beni comuni quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Da ciò consegue che possono essere ripartite tra tutti i condomini le sole spese relative ai rivestimenti e ai frontalini e non anche quelle relative alle ringhiere e all’intonaco dei balconi di competenza dei proprietari delle relative singole unità immobiliari.

Ciò posto, il tribunale ha ritenuto che la delibera dell’assemblea condominiale

Tribunale Milano sez. XIII, 21/06/2019, n.6076

Parapetti dei balconi

Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio – come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti) – svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Cassazione civile sez. II, 29/10/2018, n.27413

Il costo della restaurazione del balcone

Per imputare il costo del recupero dei balconi al condominio non occorre che l’edificio mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche, essendo sufficiente che il rivestimento esterno al balcone contribuisca alla gradevolezza estetica dell’intero manufatto.

Cassazione civile sez. II, 25/10/2018, n.27083

Le spese per la riparazione degli elementi esterni e decorativi di balconi

Gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 n. 3 del Cc, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Cassazione civile sez. II, 02/03/2018, n.5014

Le spese per la manutenzione dei frontalini

In tema di condominio, gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale (c.d. frontalini) e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un edificio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero stabile, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3), c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Cassazione civile sez. II, 19/09/2017, n.21641

I balconi aggettanti sono di proprietà esclusiva

In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Cassazione civile sez. II, 02/02/2016, n.1990

Nullità della delibera condominiale

Nel procedimento di opposizione al decreto ingiuntivo emesso a favore del condominio, ai sensi dell’art. 63 disp. att.c.c., per la riscossione dei contributi condominiali, il giudice può sindacare, in via incidentale, anche la validità della relativa delibera assembleare, qualora essa sia af fetta da vizi che ne comportino non la semplice annullabilità, ma la nullità radicale (nella specie, la controversia riguardava spese per lavori sui balconi di proprietà esclusiva dei condomini intimati).

Cassazione civile sez. II, 12/01/2016, n.305

Concessione edilizia e licenza di abitabilità

Nel caso di edifici in condominio, i proprietari dei singoli piani possono utilizzare i muri comuni, nella parte corrispondente agli appartamenti di proprietà esclusiva, aprendovi nuove porte o vedute verso aree comuni, ingrandendo o spostando le vedute preesistenti o trasformando finestre in balconi o in pensili, a condizione che l’esercizio della indicata facoltà, disciplinata dagli art. 1102 e 1122 c.c., non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio e non menomi o diminuisca sensibilmente la fruizione di aria e luce per i proprietari dei piani inferiori.

T.A.R. Catanzaro, (Calabria) sez. I, 29/07/2014, n.1211

Limiti all’uso del tetto comune

In tema di condominio negli edifici, non costituisce “nuova fabbrica” in sopraelevazione, agli effetti dell’art. 1127 c.c., la cosiddetta “altana” (denominata anche “belvedere”), struttura tipica dei palazzi veneziani consistente in una piattaforma o loggetta, di regola in legno, realizzata sulla

Cassazione civile sez. II, 28/02/2013, n.5039