Come e quando recedere dal contratto di locazione abitativa?
Affitto: ecco il fac simile con la formula per recedere dal contratto di locazione.
Se la casa è in affitto, uno dei più ricorrenti problemi per entrambe le parti è quello della possibilità di recedere dal contratto prima del termine pattuito. Questo perché, molto spesso, può capitare che il conduttore, per esempio, trovi un alloggio migliore o che il locatore preferisca un inquilino piuttosto che un altro.
Come e in che termini, dunque, si può esercitare il recesso dal contratto di locazione ad uso abitativo?
Innanzitutto affrontiamo il tema della durata della locazione.
La durata minima della locazione a canone libero non può essere inferiore a 4 anni, decorsi i quali il contratto si
Trascorso il secondo ciclo di 4 anni (ossia alla scadenza dell’ottavo anno), vi è un ulteriore rinnovo tacito del contratto se nessuna delle parti attiva la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o chiede la disdetta del contratto (v. dopo).
Le parti sono sempre libere di concordare una durata superiore del contratto (anziché 4+4, per esempio: 5+4, 5+5, 6+6, ecc.) fino a un massimo che, comunque, non può superare i 2 anni successivi alla morte del conduttore.
Il recesso dell’inquilino
Il contratto può prevedere la possibilità, per il conduttore, di recedere dalla locazione in qualsiasi momento.
Se tale clausola, invece, non è stata prevista, il conduttore può recedere solo se ricorrono gravi motivi e, comunque, dando un preavviso di almeno 6 mesi (da comunicarsi con raccomandata a.r. che specifichi le ragioni).
Per il modello di lettera, si veda a fine articolo, nella sezione “In pratica”.
I gravi motivi per il recesso dell’inquilino
Quanto ai “gravi motivi”, deve trattarsi di fatti non solo estranei alla volontà del conduttore, ma anche imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, il cui effetto è rendere oltremodo gravosa la sua persistenza per il conduttore [1]. Ovviamente, detti motivi non possono essere riconducibili alla soggettiva ed unilaterale valutazione del conduttore circa l’opportunità o meno di continuare la locazione [2].
Una “giusta causa” potrebbe essere, per esempio, un trasferimento, un motivo di salute, l’abbandono degli studi universitari, il licenziamento del conduttore dal posto di lavoro, o ancora la presenza in alcuni ambienti dell’appartamento locato di vistosi fenomeni di umidità e di condensa tali da compromettere la salubrità degli ambienti.
Il recesso del locatore
Il locatore, invece, non può recedere liberamente dal contratto e una eventuale clausola che gli attribuisca tale facoltà sarebbe nulla.
Egli però può negare la rinnovazione del contratto alla prima scadenza (cioè dopo i primi 4 anni). In tal caso, lo può fare solo nelle seguenti ipotesi:
a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso proprio: il locatore , persona fisica, può impedire che avvenga la rinnovazione tacita del contratto se ha intenzione di destinare l’immobile ad abitazione oppure ad attività commerciale, artigianale o professionale propria o del coniuge (anche se legalmente separato), dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado in linea retta. Sono esclusi il coniuge divorziato e il convivente.
c) quando il conduttore dispone di un altro alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
f) quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.