Acquisto casa e Fisco, come dimostrare la fonte del denaro
Comprare casa coi risparmi: come evitare un accertamento fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate.
L’acquisto di una casa è un passaggio delicato per chiunque: non solo per via dell’investimento che comporta e del debito con la banca che influenzerà i successivi anni della vita del proprietario, ma anche per via delle implicazioni fiscali che esso comporta.
Se, infatti, è inverosimile che l’Agenzia delle Entrate si scomodi per verificare la congruenza – rispetto al reddito del contribuente – di spese di poco conto come un viaggio estivo, l’acquisto di un televisore o di un aspirapolvere, è invece molto più probabile – anzi è quasi automatico – che la proprietà di un nuovo immobile generi un controllo “a tavolino”.
A che serve questo controllo? A verificare che il denaro utilizzato per l’acquisto provenga da redditi dichiarati o comunque non imponibili: insomma, che non vi sia stata alcuna evasione fiscale.
Ebbene, le cose vanno nel seguente modo: quando l’Agenzia delle Entrate sospetta che il costo dell’immobile sia troppo alto rispetto alle capacità economiche del compratore, gli manda un avviso e gli chiede di giustificare con quali soldi è riuscito a permettersi questa spesa. La prova è insomma a carico del contribuente.
Di qui il quesito che è necessario porsi tutte le volte che vengono in relazione tra loro l’acquisto della casa e il fisco: come dimostrare la fonte del denaro?
La giurisprudenza, e in particolare la Cassazione, ha fornito una serie di indicazioni. Ecco alcune linee guida da seguire in questi casi.
Indice
Acquisto casa con i soldi del proprio lavoro
Chi compra casa con il frutto del proprio lavoro non avrà difficoltà a dimostrare la provenienza del denaro, trattandosi di redditi percepiti lecitamente, denunciati annualmente all’ufficio delle imposte e, il più delle volte, tracciabili (si pensi alla busta paga del dipendente).
I problemi sorgono, ovviamente, quando parte del denaro accumulato per la compravendita non è stato dichiarato: del resto, l’intento dell’Agenzia delle Entrate è proprio quello di colpire il nero attraverso acquisti superiori al tenore di vita.
Anche la stipula di un mutuo non è sempre la soluzione migliore: difatti, l’entità della rata può essere pesata dal fisco per verificare se la stessa sia compatibile con il reddito mensile del contribuente. Per cui, se dovesse risultare sproporzionata scatterebbe un accertamento (si pensi a un dipendente con uno stipendio di 1.200 euro con una rata di finanziamento di 1.000 euro).
Acquisto casa con i risparmi
I risparmi accumulati negli anni e uno stile di vita modesto tenuto nel tempo possono certo arrivare a convincere gli uffici dell’amministrazione finanziaria della regolarità delle operazioni, ma sarà bene dimostrare, con gli estratti conto, tutti gli stipendi ricevuti e i redditi dichiarati, in modo che appaia verosimile tale capacità di risparmio.
In una recente sentenza [1], la Cassazione ha avuto modo di valutare il caso di una donna che, titolare di un piccolo reddito da lavoro dipendente, sul più bello aveva comprato una casa di 430mila euro. La contribuente aveva giustificato l’acquisto richiamando un tenore di vita modesto e forte capacità di risparmio negli anni, ma i giudici hanno ritenuto la difesa insufficiente. Innanzitutto, la donna aveva messo sul tavolo solo gli estratti dei conti correnti di un brevissimo periodo di tempo. Inoltre, è stato osservato che «le notizie fornite dalla contribuente in ordine alla propria capacità reddituale evidenziavano redditi troppo bassi, sia pure a fronte dell’allegato tenore di vita modesto, per consolidare risparmi tali da consentire l’esborso del corrispettivo dell’immobile acquistato nel 2009, pari a 430mila euro».
Nel caso di una persona disoccupata le cose si mettono male poiché questi dovrebbe, invece, dimostrare la provenienza del denaro da terzi, il che può avvenire solo con assegni non trasferibili o bonifici bancari. Oppure dovrebbe provare che il denaro proviene da disinvestimenti ossia dalla vendita di beni di cui in precedenza era proprietario (ad esempio un vecchio terreno); ma anche in questo caso il contribuente deve essere in grado di fornire una prova documentale della provenienza del denaro, il che avviene solo tramite bonifici o assegni.
Acquisto casa frutto di donazione
Quando il denaro per l’acquisto di una casa viene regalato da un terzo – di solito un parente o un genitore – si deve fare molta attenzione poiché, anche qui, lo spostamento dei soldi può avvenire solo con modalità tracciabili. Il donante può limitarsi a bonificare il denaro sul conto del donatario, affinché questi paghi il venditore indicando come causale lo scopo del regalo (ad esempio «acquisto prima casa»), oppure può pagare direttamente il venditore. In entrambi i casi, si parla di una donazione indiretta, per la quale non c’è bisogno né di andare dal notaio, né di pagare le imposte sulla donazione.
Acquisto casa tramite eredità
Se l’acquisto della casa avviene tramite i soldi ricevuti in eredità, sarà opportuno conservare la dichiarazione di successione in cui è stata dichiarata l’esistenza del conto corrente e la quota ricevuta.