SCIA: tutto quello che devi sapere
Subentrata alla DIA, la SCIA presenta ancora cos’è, come si fa, iter procedurale e sanzioni.
La SCIA (o “Segnalazione Certificata di Inizio Attività”) [1] ha preso il posto della vecchia DIA [2] e costituisce un’autocertificazione corredata da asseverazioni e attestazioni da parte dei tecnici abilitati.
L’intento è stato quello di semplificare l’apertura delle attività in qualsiasi settore edilizio, anche se, ad oggi, dopo tre anni dalla sua introduzione, sussistono ancora diverse interpretazioni e dubbi.
Presentazione
La SCIA va presentata all’amministrazione competente (ufficio tecnico del Comune) al fine di poter iniziare subito i lavori senza dover più attendere i 30 giorni previsti dalla DIA.
Analogamente a quanto previsto dalla DIA, la SCIA deve essere corredata dalle relazioni di asseverazione dei tecnici abilitati con relativi elaborati grafici e tecnici.
Rispetto alla DIA, permangono tutti gli obblighi formali e le responsabilità in capo al progettista e al direttore dei lavori, presenti in precedenza.
Per quali tipi di interventi è necessaria la SCIA?
La materia, oltre ad essere in continua evoluzione, è anche oggetto di disciplina concorrente tra Stato e Regioni, il che la rende sensibile a diverse attuazioni all’atto pratico. In ogni caso, la SCIA si può utilizzare per:
– gli interventi di manutenzione straordinaria che comportino opere anche sulle strutture
– gli interventi di restauro e risanamento conservativo;
– gli interventi di ristrutturazione edilizia non comportanti modifiche dell’edificio;
– demolizioni;
– cambio d’uso con opere senza variazione di peso urbanistico;
– varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, che non alterano la sagoma dell’edificio e che non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.
Nei casi in cui sussistono vincoli ambientali, paesaggistici e culturali, la SCIA è applicabile e valida solo se accompagnata dal nullaosta dell’ente preposto al vincolo.
Come si fa?
Il Proprietario dell’immobile o chi ne ha il titolo può presentare la SCIA, allegando un progetto redatto da un tecnico abilitato alla progettazione (ingegnere, architetto, ecc.) e la relazione di asseverazione sulla conformità urbanistica, edilizia, sanitaria e di sicurezza. Le autocertificazioni di conformità devono seguire la normativa vigente.
Iter procedurale SCIA
1. Il proprietario dell’immobile presenta la “Segnalazione Certificata di Inizio Attività” allo Sportello Unico Edilizia del Comune di appartenenza dell’immobile corredata dai seguenti documenti:
– dichiarazione sostitutiva di certificazioni;
– attestazioni e asseverazione di tecnici abilitati;
– dichiarazione di conformità relativa alla sussistenza dei requisiti e dei presupposti sulla conformità dell’intervento alle disposizioni di legge, corredata dagli elaborati tecnici necessari;
– pagamento dei bollettini previsti, su indicazioni del Comune di riferimento.
2. L’ufficio tecnico del Comune esamina la completezza della documentazione e valuta l’efficacia della SCIA, che ha effetto immediato.
3. Istruttoria del responsabile del procedimento e verifica di legittimità nei successivi 30 giorni.
– Nel caso in cui l’esito dell’istruttoria sia positivo il procedimento va avanti e i lavori devono iniziare entro un anno dalla data di efficacia della SCIA (ovvero dalla data di presentazione della domanda).
– Diversamente, in caso negativo, entro 30 giorni dalla presentazione della segnalazione, il proprietario dell’immobile deve adottare gli opportuni provvedimenti:
a) – in caso di vizio lieve della pratica, viene richiesta , da parte del Comune, un’aggiunta di documenti;
b) – in caso di vizio grave della pratica, il proprietario è costretto a sospendere i lavori con richiesta di rimozione degli effetti dannosi.
4. L’Ultimazione e l’eventuale collaudo dei lavori deve avvenire entro 3 anni dall’inizio dei lavori.
5. Per modifiche strutturali dell’immobile è necessario che il proprietario, presenti la domanda di agibilità (se richiesta dal Comune) firmata da un tecnico abilitato insieme alla
Sanzioni
Per opere realizzate in assenza o difformità dalla SCIA presentata, vale la sanzione amministrativa pecuniaria pari al doppio dell’incremento del valore venale conseguito all’immobile, per un importo comunque non inferiore a 516 euro.
Quando però le opere realizzate in assenza di SCIA consistono in interventi di restauro e di risanamento conservativo, eseguiti su immobili vincolati in base a leggi statali e regionali, nonché alle altre norme urbanistiche vigenti, sarà l’autorità competente a vigilare sull’osservanza del vincolo. Salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, si può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed il pagamento di una sanzione pecuniaria da 516 euro a 10329,00 euro.
Qualora gli interventi di restauro e risanamento conservativo siano eseguiti su immobili anche non vincolati, compresi nelle zone indicate nella lettera A (centro storico) [4] il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede al Ministero per i beni culturali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o l’irrogazione della sanzione pecuniaria.
Se il parere non viene reso entro 60 giorni dalla richiesta, il dirigente o il responsabile dell’ufficio provvede autonomamente.
Dove l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ad edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere
Analogamente a quanto previsto per la DIA, se la SCIA è spontaneamente presentata quando l’intervento è in corso di esecuzione, ciò comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma minima, pari a 516 euro. Inoltre se l’intervento realizzato senza presentazione della SCIA risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della presentazione della domanda si può richiedere ed ottenere il permesso in sanatoria, tramite la procedura di “accertamento di conformità”
Variazione catastale, quando serve e chi può farla?
La Variazione Catastale è un documento ufficiale con il quale si comunica all’Agenzia del Territorio l’avvenuto cambiamento dello stato di un immobile. I cambiamenti sono richiesti a seguito:
– della modifica degli spazi interni di un immobile,
– per la correzione di errori catastali e
– per la variazione di destinazione d’uso dell’immobile.
In generale, la variazione va presentata, quando lo stato di fatto di un immobile è diverso dalla sua rappresentazione catastale.
Il Tecnico che redige una variazione catastale deve essere un soggetto abilitato, iscritto all’Albo Professionale (ingegnere, architetto, geometra, ecc. ).