Che succede se la casa all’asta non si vende nonostante i ribassi?
Va estinta l’esecuzione forzata e la messa all’asta dell’immobile quando, a seguito di più aste andate deserte e del conseguente abbassamento del prezzo di vendita, il bene venga venduto a un prezzo irrisorio.
Normalmente, quando una casa viene pignorata e messa all’asta, quasi mai si vende al primo tentativo. In questi casi, il codice di procedura civile [1] stabilisce che si debbano effettuare ulteriori aste finché non vi sia qualche interessato che intenda acquistare al prezzo stabilito dal giudice. Ad ogni incanto, il magistrato potrà disporre una riduzione del prezzo di vendita di un quarto.
Ma che succede se, nonostante i numerosi tentativi e dopo diversi anni,
Una recente ordinanza del tribunale di Napoli [2] ha offerto una interpretazione in controtendenza a quella della Cassazione e, per certi versi, condivisibile.
Secondo i giudici campani, se dopo l’esperimento infruttuoso di diverse aste, tutte andate deserte, l’immobile non si vende, è assolutamente ingiusto e inaccettabile un ulteriore ribasso del prezzo tale da comportare la svendita della proprietà del debitore a un prezzo vile. Infatti, l’eventuale prezzo così come ridotto sarebbe notevolmente inferiore a quello giusto.
Il che, peraltro, andrebbe a svantaggio non solo del debitore, ma anche del creditore.
Per esempio: si pensi a una villa del valore di 1 milione di euro, pignorata per un debito di 600 mila euro, che non venga venduta neanche a 200 mila euro. Abbassando ulteriormente il prezzo di vendita si avrebbe che, anche dopo l’eventuale aggiudicazione, il debitore non sarebbe ancora libero dai creditori e questi ultimi avrebbero comunque la necessità di intraprendere una nuova esecuzione forzata.
Così, in tali casi, secondo il Tribunale di Napoli, quando i prezzi raggiunti a seguito delle aste deserte diventino irrisori, l’esecuzione forzata deve essere dichiarata improcedibile e, quindi, estinta definitivamente.
Tale orientamento si trova in contrasto con quanto fissato dalla Cassazione in una sentenza di alcuni anni fa [3], secondo cui non si può estinguere un pignoramento immobiliare solo per via dello stallo della vendita forzata e quindi della inutilità e non economicità sopravvenuta delle aste.
Invece, il ragionamento del tribunale partenopeo è opposto: proseguire un’azione che ha già dimostrato di essere infruttuosa equivale a frustrare l’interesse economico sia del debitore che del creditore.