Per un passaggio di proprietà ci vuole sempre il notaio?
La voltura catastale e un contratto sono sufficienti per fare una donazione o una vendita dell’immobile?
Un nostro lettore ci chiede se per un passaggio di proprietà ci vuole sempre il notaio. Il suo intento sarebbe quello di regalare un vecchio casolare a uno dei suoi figli, d’accordo con l’altro, affinché questi lo ristrutturi e ne faccia eventualmente la propria abitazione. L’intenzione del lettore sarebbe quella di provvedere al cambio di intestazione dell’immobile facendo una semplice voltura al catasto.
Ebbene, la legge non consente di effettuare un passaggio di proprietà immobiliare senza notaio. L’atto pubblico – ciò che comunemente viene chiamato “rogito notarile” – è richiesto a pena di nullità del trasferimento. In buona sostanza, se le parti – venditore e acquirente – non si recano dal notaio, qualsiasi accordo è come se non fosse mai stato concluso. Quindi, non è sufficiente una
Come vedremo a breve, però, è possibile una sanatoria a tale situazione, consentendo così il trasferimento della proprietà della casa anche senza notaio. Ma procediamo con ordine.
Indice
Come si fa un passaggio di proprietà di un immobile
Come anticipato, il passaggio di proprietà immobiliare si può attuare solo con un atto notarile. Infatti, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili si devono poi rendere pubblici con il mezzo della trascrizione, come previsto dall’articolo 2643 del Codice civile e, per essere trascritti, i contratti devono essere redatti per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
La legge prevede la nullità del trasferimento immobiliare in assenza di atto notarile. E ciò vale sia quando il trasferimento deriva da una
Il notaio deve verificare innanzitutto l’atto di provenienza dell’immobile, ossia il titolo in forza del quale il cedente è diventato proprietario (può trattarsi di una compravendita, una donazione, una successione ereditaria, una sentenza di riconoscimento dell’usucapione). Dopodiché, è necessario corrispondere le imposte sul trasferimento che variano a seconda del fatto che l’immobile sia «prima casa» o meno. Le imposte, così come il compenso dovuto al notaio per la propria opera, gravano sull’acquirente o sul donatario.
Nel caso in cui il trasferimento avvenga tramite donazione è necessaria anche la presenza di due testimoni, che di norma vengono forniti dallo stesso studio notarile.
Nullità del trasferimento di proprietà senza notaio
Come anticipato, l’atto di compravendita o la donazione avvenuta senza notaio è nulla. La nullità può essere fatta valere da chiunque, senza limiti di tempo. Il che significa che anche a distanza di molti anni è possibile ottenere la restituzione del bene da colui che ne aveva ricevuto la disponibilità. Ad esempio, ciò potrebbe avvenire alla morte del donante. Potrebbe succedere che uno dei figli impugni il trasferimento dell’immobile per rivendicare i propri diritti, anche se in precedenza aveva acconsentito al trasferimento dello stesso.
Come sanare la nullità del trasferimento
Se il trasferimento della proprietà avviene in difetto della forma prescritta dalla legge, ossia senza l’atto pubblico notarile, la situazione venutasi a creare può essere sanata tramite l’usucapione. In buona sostanza, se il soggetto beneficiario viene immesso nel possesso del bene e vi rimane per oltre 20 anni, e in quest’arco di tempo si comporta come il legittimo proprietario, ad esempio avviando dei lavori, cambiando le chiavi di casa e comunque impedendo al cedente di entrarvi, questi potrà ottenere dal tribunale il riconoscimento della proprietà tramite usucapione.
A tal fine, è necessario avviare un procedimento ordinario che termini con una sentenza che dichiara l’avvenuta usucapione o attivarsi con il procedimento di mediazione per definire rapidamente la situazione.