Vizi di costruzione contestabili entro 10 anni
A seguito di infiltrazioni d’acqua, nel nostro condominio abbiamo scoperto un difetto di costruzione alla colonna montante di un lato dello stabile (sei appartamenti); sono però trascorsi 20 anni dalla costruzione e dall’acquisto dell’immobile. È possibile citare in causa il costruttore dell’immobile? E le spese per la sistemazione dell’impianto sono a carico di tutti i condòmini o solo dei fruitori, o possibili fruitori, di quella colonna montante?
Qualora si manifestino difetti imputabili a vizi costruttivi tali da compromettere la funzionalità dell’immobile o, comunque, da provocare un ridotto godimento dello stesso, il costruttore è tenuto a risponderne per dieci anni
Secondo la Cassazione, costituiscono “gravi difetti” “le carenze costruttive dell’opera – da intendere anche come singola unità abitativa – che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l’abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte, ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (quali l’impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti eccetera), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità, ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (principio affermato dalla Suprema corte in una fattispecie in cui gli acquirenti avevano agito per responsabilità extracontrattuale nei confronti del costruttore perché le mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti si erano scollate e rotte in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita)”
Fatta questa premessa, nel voler considerare il difetto indicato nel quesito, rientrante nella fattispecie dei “gravi difetti”, occorre precisare che il termine decennale di durata della responsabilità del costruttore per i vizi dell’opera decorre non dalla data di acquisto del bene immobile, bensì da quella del compimento dell’opera, ossia dalla data della materiale ultimazione nel suo complesso e nei suoi elementi necessari.
Dopo 20 anni, come nel caso in questione, non è più possibile far valere un simile “difetto di costruzione”. Le relative spese dovranno essere affrontate dai condòmini.
Nello specifico, se il regolamento di condominio non dice alcunché al riguardo, il criterio di ripartizione della spesa che dovrà applicarsi è quello in base al quale devono concorrere alla spesa i soli condòmini che traggono utilità dalla colonna montante [3].